Права собственности

1.   Права собственности

Обычной рыночной практикой является продажа недвижимости вместе с существующими арендными договорами. При этом, если договорная арендная плата отличается от рыночной, покупатель будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорной арендной платой при определении стоимости недвижимости называется корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки

 Под нетипичными условиями финансирования сделки, как правило, понимают кредитование покупки недвижимости по льготным ставкам, которые ниже рыночных. При таких условиях финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки, основанная на разнице в ставках по кредиту.

3. Условия продажи и время продажи

Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в цену продажи объекта - аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность или если на него оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.п.).

 4. Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

 5. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые так же вносятся корректировки.

Единицы сравнения (измерения ценообразующих факторов)

Поскольку объекты недвижимости различаются по размеру и составу, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к некоему общему знаменателю. Таким общим знаменателем, как правило, служит цена объекта в расчете на единицу площади.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земельных участков:

·   цена за 1 га;

·   цена за сотку;

·   цена за 1 кв.метр.

Единицы сравнения зданий:

·   цена за 1 кв.м. общей площади;

·   цена за 1 фронтальный метр;

·   цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

·   цена за 1 куб.м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

9.2. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

К процентным поправкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные корректировки

а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.

 К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)

Расчёт и внесение поправок

Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

·  методы, основанные на анализе парных продаж;

·  экспертные методы расчёта и внесения поправок;

·  статистические методы.

 Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1.)

Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир

.

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600 – 800 = -200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).

Таблица 9.2. Таблица корректировок

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м² общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

 Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0

 Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

 Х = 1.0 +15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1 + 0.15) = 1.15

Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:

 Х = 1.0 - 15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1.0 - 0.15) = 0.85

3.    Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%.Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = Х + 15% ´ Х = Х (1 + 0.15 ) , Х = 0.87

4.    Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% ´ Х = Х ´ (1.0 - 0.15) , Х = 1 / 0.85 = 1.18

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчёта поправок

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата