Методические положения по созданию благоприятных финансово-экономических условий земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

3.2 Методические положения по созданию благоприятных финансово-экономических условий земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

Банковская система России на сегодняшний день не отвечает требованиям развития отечественной экономики. Отсутствуют банки-лидеры, работающие в реальном секторе экономики, кредитование которого находится в зачаточном состоянии. Это самый больной вопрос и основная задача эффективного преобразования банковского сектора экономики.

Главный недостаток банковской системы в том, что банки обеспечивают только рынок краткосрочных кредитных операций. Известно, что без долгосрочных кредитов нет и инвестиций в реальную экономику. Причина этого – недостаточность собственных средств, слабая долгосрочная ресурсная база. Поэтому действующие российские банки, как правило, объединены в крупные холдинги, группы и альянсы, обслуживающие интересы сугубо отдельных ведомств, территорий, секторов экономики. Так, крупнейший нефтегазовый конгломерат банков, Московская группа банков, Росзагранбанки, Госинкорхолдинг (Уральский регион), группа «Содружество» (Автобанк), группа «Интеррос», группа О.В.К. (золото, платина) захватили самые прибыльные отечественные рынки, не проявляя особой озабоченности национальными интересами экономики страны. Основной источник ликвидности этих банков – валютные поступления, в том числе кредиты Мирового банка, средства госбюджета, средства от спекуляции на рынке ценных бумаг [39, с. 108].

Поразительно, что в стране, наиболее обеспеченной в мире земельными ресурсами и с весьма положительными традициями деятельности банков в начале XX в., ни одна из указанных групп современных банков не связана с кредитной деятельностью в области оборота земли. Поэтому совершенно ясно, что на смену банкам-посредникам в стране должны придти банки, использующие другую корпоративную и кредитную политику. Создание в России системы земельного банка должно ускорить решение этой проблемы.

Способствовать увеличению земельного оборота могут следующие мероприятия [39, с. 108]:

-  формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства;

-  создание Российской земельной биржи;

-  завершение кадастровой и оценочной оценки стоимости земельных участков;

-  совершенствование системы законодательной защиты прав на земельную собственность;

-  создание единой федеральной системы кадастрового учета земельных участков и регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ограничений на них;

-  создание кредитных ресурсов за счет части стабилизационного фонда страны и привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам, а также средств российских и иностранных инвесторов;

-  приведение в нормальное движение всей экономической системы по цепочке: кредитные ресурсы – инвестиции – экономический рост – доходы.

Земельный банк России – это новая модель банка в сфере финансово-кредитных учреждений страны. Новизна указанного банка заключается в принципах его образования, взаимоотношениях с государством, клиентами, партнерами по бизнесу, в характере и содержании работы со специфическим объектом кредитных отношений, которым является земля.

Образование Земельного банка России осуществляется Правительством Российской Федерации как учредителем, а также организациями-учредителями и гражданами страны – землевладельцами. Возможность участия граждан России в создании Земельного банка представляет собой исключительно важный для государства политический и экономический акт, т. к. указанный банк в этом случае превращается в «народный банк».

Высокая степень ликвидности и платежеспособности Земельного банка, рентабельность его операций заложена в самой сути банка, т. к. он оперирует землей, которая не утрачивает своей первоначальной стоимости на рынке. Это обстоятельство позволит банку иметь стабильную обеспеченность собственным капиталом и постоянно наращивать активы, т. к. цена земли в силу ее ограниченности постоянно повышается. Земельный банк, имея статус высокой финансовой устойчивости и надежности, существенно усилит систему гарантирования вкладов.

На первоначальном этапе образования Земельного банка, учитывая исключительную важность задач земельной реформы, допустимо участие государства в его уставном капитале более 50 %. В последующем эффективная работа банка позволит часть акций, принадлежащих государству, реализовывать на рынке, сокращая тем самым долю государственного участия в деятельности банка.

Земельный банк Российской Федерации призван решать следующие задачи [38, с. 29]:

-  проведение государственной политики и разработка концепции системы ипотечного кредитования;

-  организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного рынка;

-  оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т. д.;

-  разработка положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды;

-  организация процедур регистрации договоров ипотеки в региональных учреждениях юстиции;

-  создание благоприятных условий для реализации региональных ипотечных программ и проектов путем предоставления гарантий и первоначальных разовых инвестиций с целью запуска системы;

-  контроль над деятельностью субъектов ипотечного рынка – страховых, оценочных, риэлтерских агентств и региональных систем ипотечного кредитования;

-  учет движения земельных участков, находящихся в залоге;

-  представление интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств о залоге земельных участков;

-  выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге;

-  выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступкой этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести;

-  выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг – закладных листов, обеспеченных залогами земельных участков и другой недвижимости и правами требования по ипотечным кредитам (закладным);

-  инвестиционное и кредитное содействие проведению земельных преобразований и развитию оборота земли;

-  инвестиционная и кредитная поддержка агропромышленного комплекса, обустройства населенных пунктов, индивидуального жилищного строительства, программ повышения плодородия и охраны земель, переселения населения;

-  осуществление операций со средствами земельных платежей;

-  содействие формированию земельного рынка и целенаправленное воздействие на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;

-  содействие стабилизации земельного рынка, формирование ценовой политики и политики структуризации землепользования;

-  консолидация (укрупнение) земельных участков мелких земельных владений.

Территориальная структура системы Земельного банка России должна включать следующее:

1)  Национальный государственно-акционерный земельный банк России (Росзембанк) в г. Москве.

2)  Государственно-акционерные земельные банки в федеральных округах страны (Северо-Западный, Центральный, Южный, Поволжский, Уральский, Сибирский, Дальневосточный).

3)  Республиканские, краевые, областные государственно-акционерные земельные банки.

4)  Отделения государственно-акционерного земельного банка в районах и городах (по мере необходимости).

Одновременно создаются учреждения Российской земельной биржи, территориальная структура которой должна включать Российскую земельную биржу (г. Москва) и республиканские, краевые и областные земельные биржи. Являясь постоянно действующим земельным рынком и коммерческим посредником, Росзембиржа способствует заключению сделок с землей. Она обеспечивает брокеров помещением и связью, осуществляет учет операций, определяет цены (котировки), содействует расчетам, разрабатывает типовые контракты, обеспечивает осуществление экспертиз.

Для создания системы земельных ипотечных банков в России надлежит принять соответствующий федеральный закон. На основании указанного закона следует разработать учредительные договоры о создании Росзембанка и Росзембиржи, уставы Росзембанка и Росзембиржи, их организационные структуры, а также соответствующие документы их деятельности.

Заслуживают внимания некоторые важные практические аспекты развития системы залогового кредитования. Например, осуществление оценки имущества дважды – на момент взятия кредита и на момент его возврата. При этом уточняется и сумма возврата кредита, что позволяет учитывать инфляцию без изменения ставки банковского капитала.

Краеугольным камнем при формировании системы земельных банков является вопрос о предоставлении самим земельным банкам права иметь землю в собственности, в том числе в составе уставного капитала банка. Исполнение банками роли залогодержателя не должно приводить к тому, чтобы сами банки становились крупными землевладельцами. Представляется, что крупные банки, которые приобретают землю в результате лишения залогодателя права ее выкупа или иным путем, должны продать такую землю в сжатые сроки и не могут стать землевладельцами.

Главной целью, которую необходимо достичь на первом этапе формирования российской системы земельно-ипотечного кредитования, является накопление земельно-ипотечных кредитов, для того чтобы запустить механизм ее рефинансирования. Для этого необходимо осуществить стандартизацию процедур предоставления земельно-ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности владельцев земельных участков, регистрации сделок по ипотеке, отработать на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансовый механизм.

На втором этапе система земельно-ипотечного кредитования должна быть сформирована окончательно, а основным инструментом ее рефинансирования должны выступить ипотечные ценные бумаги – закладные листы, обеспеченные залогами земельных участков и иного недвижимого имущества, правами требования по ипотечным кредитам (закладным).

Создание системы земельных ипотечных банков в Российской Федерации позволит в короткий срок обеспечить:

-  содействие проведению земельных преобразований и развитию регулируемого оборота земли путем проведения операций купли, продажи, залога или передачи в аренду земельных участков;

-  мобилизацию финансовых ресурсов, в том числе путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий земельной и агропромышленной реформы;

-  кредитную и инвестиционную поддержку товаропроизводителей в сфере агропромышленного комплекса, индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли;

-  инвестирование и кредитование программ поддержки и развития сельского хозяйства;

-  осуществление по поручению местных администраций операций со средствами, поступающими в форме платы за землю, и средствами, являющимися компенсацией потерь, связанных с изъятием сельскохозяйственных и лесных земель для несельскохозяйственных нужд.

Похожие работы

Формирование современной системы ипотечных банков в России

Скачать

56408

1

0

... по каждому участку; Ø  Развитая судебная система; Ø  Развитая платежная система. Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога). 2.    Основная деятельность ипотечных банков. Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, ...

Особенности кредитования в Сбербанке

Скачать

163076

18

11

... Банке Сбербанка РФ представлено в Приложении. Таким образом, как видно, портфель кредитных продуктов Сибирского Банка Сбербанка РФ довольно широк. Существовавшие кредитные программы предназначаются для массового кредитования. Характерная особенность этих программ – их адресность, целевая ориентация на определенные сегменты клиентуры. 2.2 Анализ показателей эффективности кредитования ...

Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области

Скачать

182602

12

1

... может быть предоставлена 343 гражданам в год, что составляет примерно 18,5 тыс. кв.м общей площади жилья. Областная государственная целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005 - 2010 годы" (далее - программа) разработана в соответствии с требованиями действующего законодательства. Основные цели и задачи Основная цель программы - создание условий ...

Проблемы и перспективы развития потребительского кредитования в Казахстане

Скачать

176874

26

2

... кредита без взимания штрафов, минимальный срок рассмотрения заявок и выдачи займа, необременительные требования к залоговому обеспечению, а также специальная ставка вознаграждения по займу. 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН   3.1. Отрицательные и положительные аспекты развития потребительского кредитования в Республике Казахстан   ...