Анализ развития ипотечного кредитования в Пермской области

2.2. Анализ развития ипотечного кредитования в Пермской области.

Ипотечный рынок в Перми начал формироваться в конце 2003 года. Первопроходцем стал Камабанк. В 2004 году банков-кредиторов было уже четыре, в 2005 году их количество увеличилось до девяти. В 2006 году с ипотекой уже работали 22 банка.

По данным Камабанка, около 50% пермяков, которые в 2005 году приобрели квартиры, не воспользовались ипотекрй, т.к имели собственные средства, 20% не моогли представить официальные достаточные доходы, 10% не устроили условия кредитования, 8% получили отказ от банков, 6% не уверены в своих будущих доходах, 5% сочли выплату кредита слишком дорогим “удовольствием”, 1% не знали об ипотеке.[17].

За год доля пермяков, не желающих пользоваться ипотечными кредитами, сократилась с 87% до 81%

Вывод: Основными причинами служат низкие доходы и несоответствующие доходам процентные ставки по кредитам.

К 2000 году была принята Концепция жилищного кредитования. Тогда же был учрежден Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ), который занялся подготовкой ипотечной программы. После длительных согласований и доработок в июле 2002 года Программа ипотечного жилищного кредитования на 2002-2006 годы была принята.

ПОИФ является основным оператором вторичного ипотечного рынка в Пермской области В его функции входит:

- внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием выкупа кредитов у аккредитованных ПОИФ кредиторов, и рекомендации всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса аккредитованных ПОИФ кредиторов в будущем;- выкуп у аккредитованных ПОИФ кредиторов ипотечных кредитов, соответствующих стандартам ПОИФ (операции на вторичном ипотечном рынке);

- привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе путем ипотечных кредитов), а также поручительствами администрации области и органов местного самоуправления;

- регулирование первичного и вторичного ипотечных рынков области.

Основные задачи ПОИФ выражаются в координации действий по ипотечному кредитованию населения, применении реальных схем взаимодействия между всеми участниками программы кредитования. ПОИФ является организатором ипотечного кредитования, которое предусматривает разработку различных схем ипотечного кредитования для различных социальных групп населения, а также составление и внедрение оптимальных стандартов ипотечного кредитования, разработку и внедрение схем улучшения жилищных условий работающих граждан с привлечением средств предприятий - работодателей. В зависимости от условий проживания заемщика и обязательств со стороны государства перед гражданином (очередники, военные, шахтеры, работники социальной сферы и т.д.) ПОИФ прорабатывает схемы с дифференцированной процентной ставкой, которая может варьироваться от нуля до действующей процентной ставки коммерческих банков.

Деятельность ПОИФ определяется уставом, который утверждается администрацией области (учредителем ПОИФ) и регистрируется в установленном порядке. Передаваемые средства из областного бюджета в ПОИФ, за исключением средств в уставный капитал, полностью расходуются на кредитование и адресную поддержку граждан, нуждающихся в ипотечном жилищном кредитовании. Решение проблем ипотечного кредитования для остальных категорий граждан осуществляется фондом из собственных и внебюджетных источников.

Специалисты ПОИФ разрабатывали процедуру кредитования, формы документов, согласовывали учредительные вопросы с органами власти. Механизм запускался с нуля, никто толком не знал, как он должен работать, как грамотнее его устроить. Пермская область обменивалась опытом с другими регионами, согласовывала действия с федеральным ипотечным центром - Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК г. Москва). Постепенно система кредитования запускалась.

Летом 2003 года ипотека в Перми вышла на новый уровень. Было подписано трёхстороннее соглашение между администрацией Пермской области, ипотечным фондом (ПОИФ) и федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК г. Москва) об организации системы ипотечного кредитования на территории Пермской области. В конце 2003 года специалисты Пермского областного ипотечного фонда (ПОИФ) выдали первый в нашем регионе ипотечный кредит. Молодая семья приобрела квартиру в Закамске, взяв кредит сроком на 20 лет под 15% годовых.

Основная тенденция последнего года - рост первичного рынка ипотечного жилищного кредитования во всех направлениях. Прежде всего, это повышение информированности населения об ипотеке, рост доверия к этому механизму. Соответственно, значительно вырос и спрос на ипотеку среди населения. Увеличение спроса спровоцировало общее оживление отрасли - к системе ипотечного кредитования подключается все большее число участников.

На данный момент в Перми практически не осталось ни одного крупного банка, который не включил бы в спектр своих услуг ипотеку. Всего в г.Перми ипотечные продукты предлагаются более чем двумя десятками организаций. Обилие предложений на рынке в свою очередь породило новый вид услуги - ипотечный брокеридж. Как правило, это агентства недвижимости или даже специализированные организации, готовые за вознаграждение предложить клиенту оптимальную программу кредитования.

Рост и развитие рынка, обострение конкуренции приводит ко все большей демократичности условий предоставления ипотечных кредитов. Процентная ставка постепенно уменьшается. В частности Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) выдает кредиты по ставке от 11% годовых. Одним из способов снижения стали новые программы с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Плавающая ставка по ипотечному кредиту - это процентная ставка, которая через заранее оговоренный срок пересматривается в зависимости от ситуации на международном рынке.

Все лояльнее кредитные организации смотрят на наличие и величину первоначального взноса. ПАИЖК, работающее по федеральным стандартам, выдает кредиты при наличии собственных средств в размере минимум 10% от стоимости квартиры. Есть программы вообще не требующие первоначального взноса.

Традиционно ипотечные кредиты выдаются на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Идея кредитования новостроек популярна среди потребителей, но вызывает весьма осторожное отношение кредиторов. Ряд пермских кредитных учреждений выпустил продукты по кредитованию строящегося жилья. Но они, как правило, ориентированы на ограниченное число застройщиков. Большинство программ подразумевает опять же залог имеющегося жилья.

Процентные ставки по ипотечным и потребительским кредитам медленно снижаются. И если в 2000 году ставка по ипотеке равнялась в среднем 18% в валюте, то сейчас вполне можно взять такой кредит под 10% годовых! [13]

*рейтинг "Бизнес-сферы"

Вывод: Самую высоку процентную ставку предлагает ОАО “Уралсиб” 15%., срок кредита составляет 15 лет, следовательно, ежемесячные платежи высокие. Самую выгодную программу предлагают Юниаструм банк и Сбербанк. Сбербанк является предпочтительней, так как он «завоевал» доверие граждан.

В 2005 году, по данным регионального комитета статистики, на территории Пермского края предприятиями и организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застройщиками построены 8543 квартиры общей площадью 622,3 тыс. кв. метров.

Таблица 2.2.2.

С июля 2007 года Агентство вводит девять новых ипотечных программ, вместо действующих до этого шести. «Федеральный ипотечный стандарт предполагает оптимальное соотношение размера первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования. С тем чтобы сделать продукт более доступным для широких слоев населения, на федеральном уровне происходит регулярное снижение процентных ставок по этому кредиту. Постоянное снижение процентных ставок на ипотеку, по мнению экспертов Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию связано с обостренной конкуренцией, которая существует на рынке ипотечных жилищных продуктов. Кредит «Стандартный», на который снижены процентные ставки, является самым востребованным среди жителей нашего края. В первую очередь, его популярность объясняется низкими процентными ставками. Кроме того, этот кредит предполагает разнообразие предметов залога. С его помощью покупаются квартиры, дома и комнаты.

Кредит «Стандартный»

Сумма кредита от 150 000 до 5 700 000 руб.

Срок кредитования от 1 года до 30 лет.

Собственные средства Заёмщика (первоначальный взнос) не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.

Процентная ставка по кредиту: от 10,75% до 14% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.

Порядок погашения кредита ежемесячно аннуитетными платежами, возможно досрочное погашение (по истечении 6 месяцев) суммой не менее 10 000 рублей, без штрафных санкций.

Обеспечение исполнения обязательств Заемщика залог приобретаемого жилья (поручительства третьих лиц не требуется).

При расчете суммы кредита могут быть учтены доходы 3-х заёмщиков.

Необходимые документы: паспорт, трудовая книжка, страховое свидетельство гос.пенсионного страхования, свидетельство ИНН, свидетельство о браке (разводе), о рождении детей, военный билет (для мужчин до 45 лет), справка о доходах за последние 6 месяцев или налоговая декларация.

Отчет об оценке приобретаемого жилья.

Комплексное страхование Заёмщика и предмета Залога.

[www.metrosfera.ru]

Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию за 10 месяцев 2007 года выдало 514 кредитов. Общая сумма выданных кредитов превысила 514 195 тыс.руб. В среднем размер одного кредита составил 1 млн. руб. Среди них кредиты с низкой процентной ставкой 11.5% (программа АИЖК), кредит без первоначального взноса (под залог имеющегося жилья), кредит без справки о доходах.

За девять месяцев 2007 года жители Пермского края совершили более 10 тысяч сделок с недвижимостью по ипотеке. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил порядка 40%. Об этом сообщают специалисты Федеральной регистрационной службы, в чьи полномочия входит фиксирование всех подобных сделок.

Принимая во внимание все возрастающий интерес жителей Пермского края к ипотеке, специалисты регистрационной службы установили сокращенный срок оформления сделок по жилым помещениям, приобретаемым за счет средств кредитных организаций – теперь он составляет семь дней. [17]

Все участники рынка одновременно не могут быть довольны. Если продавец удовлетворен высокими темпами роста – растет рынок – повышается его капитализация, то покупателю это не нравится, потому что ему придется больше платить. Тем не менее, число потребителей не уменьшается, а только увеличивается. И мы можем говорить о том, что пока потенциальные покупатели не собираются сворачивать свои планы по приобретению квартир.

Людей, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий, очень много. Но тех, кто реально может себе это позволить, значительно меньше. Порядка 5% от всего населения Перми может взять ипотеку, и только каждый 10-й ее берет. В прошлом году, например, только 0,5% потребителей, воспользовались покупкой или продажей недвижимости. По отношению ко всем пермякам, имеющим потребности в улучшении жилищных условий, эта цифра незначительна.

По отношению к январю, в феврале цены поднялись на 7%, в ряде типов жилья рост составил 10%. Такого темпа роста цен не было в прошлом году ни разу, за исключением декабря.

За январь-октябрь в Пермском крае выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 8,86 млрд. руб., сообщает. Целевой показатель в рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье" перевыполнен регионом в три раза. По итогам 10 месяцев 2007 года жители Прикамья взяли 7 134 ипотечных жилищных кредита. Напомним, Пермский край взял на себя обязательства выдать в этом году ипотечных кредитов и займов на сумму 2,56 млрд. рублей. За январь-октябрь показатель, установленный в соглашении с Минрегионразвития РФ, увеличен в 3,5 раза.

В рамках национального проекта «Доступное жильё» Пермский край в течение 2007 года должен был выдать населению порядка 2,5 млрд рублей по ипотечным кредитам и займам. Однако, исходя из текущих показателей, только за первые 6 месяцев этого года план по ипотеке в регионе был перевыполнен почти в 2 раза. Общая сумма выданных кредитов составила 4,77 млрд рублей. Среди субъектов РФ пермский край сегодня занимает 12 место по объемам жилищного ипотечного кредитования.[23]

Вывод:

цены на рынке недвижимости растут чересчур высокими темпами или этот рост экономически необоснован. Основной фактор, который влияет на рынок недвижимости, это экономическое состояние страны и нашего региона. Рост рынка недвижимости и числа покупателей квартир пропорционален росту региональной экономики. Если бы не было спроса, роста цен тоже бы не было. Кроме того, есть факторы, которые косвенно влияют на рост цены, например, недостаточное количество вновь возводимого жилья. Это вызывает недовольство людей, которые хотят приобрести квартиры в новом доме. Теперь они вынуждены приобретать жилье на вторичном рынке. В связи с низкими темпами строительства, рост рынка более интенсивен, чем можно было бы предположить. Очевидно, что если темпы строительства увеличить в два раза, такой динамики мы не наблюдали бы. Хотя, с другой стороны, на рынок новостроек много людей приходит с целью инвестиций средств, а не для приобретения своей квартиры. Если взять дом-новостройку, в нем проживает только 30-40% людей, которые реально имели потребность в этом жилье. Остальные 70% - это люди, которые просто хотят удачно вложить свои капиталы в прибыльный бизнес.

Инвесторы, которые раньше выходили на рынок с наличными деньгами, тоже стали использовать ипотечные схемы. С ипотекой человек может с помощью первоначального взноса приобрести не одну квартиру, а три или четыре, а текущий доход позволяет заемщику гасить проценты. Теперь ипотеку стали использовать люди, которые не нуждаются в квартире как месте проживания. За счет этих людей количество ипотечных сделок увеличилось. По нашим данным, на конец 2006 года не менее 50% всех сделок с недвижимостью проходило с привлечением различных ипотечных схем. Это позволяет сказать, что рынок ипотеки в Перми развивается достаточно активно.

Наш рынок недвижимости не развит. У нас пока нет культуры строить, зато есть культура зарабатывать. Задача власти - создать условия, в которых будет развиваться культура созидания, а не зарабатывания.

Увеличение темпов строительства жилья за счет возведения малоэтажных домов вполне реально. Но прежде чем запускать новый проект, надо создать в нем потребность населения. В Перми такую потребность не создали. Пермяки даже не знают о преимуществах такого типа жилья. Для большинства это не более чем бараки, хотя эти дома по качеству и технологии возведения значительно опережают те, которые строятся сейчас. Это точно такая же ситуация, что была с ипотекой. В 2004 году ипотека совсем не развивалась, потому что людям просто не рассказали о ней. Поэтому, если мы планируем увеличивать темпы строительства за счет возведения малоэтажного жилья, надо, прежде всего, начать с создания информационного поля.

Похожие работы

Ипотечное жилищное кредитование как способ улучшения жилищных условий

Скачать

24673

0

0

... в эту сферу. [5] 2.8  Вывод  Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно ...

Развитие ипотечного кредитования в России

Скачать

50643

2

0

... др. К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков. К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ...

Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК"

Скачать

81295

18

4

... , находит альтернативные способы решения жилищной проблемы. Минимизация количества подобных выпадений на каждой стадии процесса ипотечного кредитования является одним из важнейших внутренних ресурсов по повышению операционной эффективности ипотечного банка. 3. Анализ текущего портфеля ОАО «БИНБАНК» Настоящий анализ определяет основные (главные) направления формирования и развития кредитного ...

Бюджетное планирование ипотечного кредитования

Скачать

47525

2

0

... кредиты выдаются по ставкам от 11 до 14% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитования. Для развития ипотечного кредитования из бюджета УР выделено 60 млн. рублей для увеличения уставного капитала Ипотечной корпорации УР и предоставлен бюджетный кредит на сумму 180 млн. рублей. Реализация направления «Повышение доступности жилья» Национальный проект подразумевает ...