Определить доход от использования объекта за первый прогнозный год;

1.      определить доход от использования объекта за первый прогнозный год;

2.      рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Определение чистого дохода

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что прогноз делается для первого после даты проведения оценки года. Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (выручки).

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности. При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить удельные стоимости, например, месячную арендную плату за 1 м², по использованию оцениваемого объекта.

Изучение периодических изданий («Все объявления Иркутска»- ВОИ недвижимость, «Из рук в руки»-Извр, «Дело», «Доска объявлений Иркутска»-ДОИ и др.), электронных изданий (www.sia.ru и др.) с 01.01.2009 г. по октябрь 2009 г., а также переговоры с риэлтерами, позволили выбрать объекты аналоги с ценовыми характеристиками арендных ставок.

Выбранные объекты - аналоги имеют следующий вид:

Данные о ценах предложения по Аренде (руб./кв.м. в мес.) холодных помещений ( складов ) в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:

1. (Ракитная), 2000 кв.м., хол. = 100 руб./кв.м. (Дело №15 (278) 18 авг 2009 г., т. 200-722.)

2. (Воронежская, р-он Кая), 300 кв.м., хол. = 60 -130 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 27.10.2009 г. , т.29-16-17).

3. (С. Гора) – 800 кв.м , хол.. = 15000 руб./мес. (Изврв,№ 32 (479) 8-14 мая 2009 г., т.31-24-90).

4. Склад (Ракитная) – 300 кв.м., хол. = 80 руб./кв.м. ((dom-irk.ru/sfm1.asp, 25.10.2009 г. , АН «Магазин недвижимости», т. 200-200, 34-34-34).

5. Склады (Баррикад,90), хол. = от 50 руб./кв.м. (Изрвр №13 (460) 27.02.2009 г., т.34-61-85, 70-57-95).

6. (Кожзаводская) -300 кв.м., хол. = 20000 руб./кв.м. (ВОИ-ндв №29 25 сент-1 окт 2009 г., 200-722, 442-569 Лена, сот.89021769686).

В рамках сравнительного подхода, реализуемого в настоящей оценке, расчеты производятся по методу прямого сравнения арендных ставок.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость аренды объекта на основе анализа недавних случаев аренды сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости аренды предполагает, что рынок установит цену аренды для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения аренды используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость аренды недвижимости, которая имеет объекты - аналоги на рынке, обычно устанавливается, исходя из затрат на аренду «равно желаемого объекта- аналога».

Применение метода сравнения арендных ставок заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·          подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

·          определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·          сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен аренды или исключения из списка сравниваемых;

·          приведение ряда скорректированных показателей стоимости аренды сравнимых объектов к рыночной стоимости аренды объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках аренды аналогичных объектов, т.к. информация об условиях аренды и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости аренды объектов методом сравнения основывался на ценах предложения по аренде объектов недвижимости с учетом корректировок.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения аренды объекта руб. за 1 кв. м полезной площади объекта недвижимости в месяц.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость аренды объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения по ставкам аренды сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости аренды недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1) Переданные права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при аренде недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время появления предложения по аренде;

5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение; 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; 9) Техническое состояние зданий.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка аренды помещений и зданий производственно-складского назначения в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для аренды на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице №5.2.1.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади зданий и их местоположении.

Приведение цен аренды объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен аренды объектов-аналогов. Цены аренды сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Р_А= P_AO / S x K₁ x K₂ x K₃ x K₄ ,

где P_A– скорректированная стоимость аренды квадратного метра сопоставимого объекта в месяц;

P_AО – начальная стоимость аренды сопоставимого объекта (цена предложения);

S – площадь сопоставимого объекта;

К₁ – поправка на цену предложения;

К₂ – поправка на дату сделки;

К₃ – поправка на местоположение;

К₄ – поправка на размер.

Поправка на размер. Данная поправка вводилась в связи с конструктивными отличиями оцениваемого здания от объектов-аналогов. В частности, общий размер объекта оценки существенно отличается от общего размера объектов-аналогов. Поправка рассчитывалась на с применением коэффициентов для учета разницы в размерах сравниваемых объектов [6]:

Предварительно определялась величина Пк = (Vо – Vа)/Vо при Vо>Vа. Затем по таблице приведенной в [6] находился искомый коэффициент К_4.

Поправка на цену предложения. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. По данным риэлторских компаний цены предложений для коммерческих объектов отличаются от цен реальных сделок примерно на 5% - 10%. Указанные величины и были приняты в качестве данной поправки.

Поправка на дату появления цены предложения должна подсчитываться исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции. Применительно к объектам – аналогам эта поправка вводилась с учетом изменения цены предложения за рассматриваемый период.

Поправка на местоположение.

Данная поправка служит для того, чтобы учесть изменение стоимости недвижимого имущества в связи с отличием в местах расположения объектов-аналогов и оцениваемой недвижимости. Поскольку, объекты-аналоги расположены в других районах города и области данная поправка имеет большое значение в настоящей оценке. Поправочный коэффициент определен методом парных продаж на основе анализа цен сопоставимых объектов недвижимости на основании информации из местных СМИ, данных из архива оценщика и из сети Интернет ( с сайта www.sia.ru и др.)

Значения рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. в месяц оцениваемого объекта определялись далее как средневзвешенные величины скорректированных цен аренды 1 кв. м в месяц объектов-аналогов.

Расчетные значения описанных поправок к величине арендных ставок по объектам-аналогам, а также величины самой средневзвешенной рыночной стоимости аренды 1 кв. м общей полезной площади оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа приведены ниже в табл. №3.3.1.

Расчет рыночной стоимости размера арендной платы за пользованием складских объектов на основе метода сравнительного анализа

Таблица 3.3.1

Из таблицы следует, что арендная ставка (руб./кв.м. в месяц) за использование объекта - аналога в среднем составляет 83,68 рублей за 1 кв.м. в месяц или округленно – 80 руб./кв.м. в месяц.

В дальнейших расчетах предполагается в арендную плату включены большая часть расходов, которые несет арендодатель самостоятельно эксплуатируя объект оценки (как единый объект) – комплекс зданий с правом собственности на земельный участок, на котором эти здания находятся. Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице № 3.2.2.

Расчет потенциального валового дохода

Таблица №3.2.2

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и потерь при сборе арендных платежей.

С учетом переговоров с риэлтерами, анализа эксплуатации объекта оценки, ситуации на рынке недвижимости и общеэкономического положения в рассматриваемом районе, уровень недоиспользования оцениваемого производственно-складского комплекса может достигать 40-50% от потенциального валового дохода.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.

Полученный действительный (эффективный) валовой доход далее корректируется на величину расходов. Расходы владельца недвижимости делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, операционные (эксплуатационные) расходы и резервы.

Постоянные расходы представляют собой налоги на использование имущества (земельный налог-1,5% от кадастровой стоимости, см. стр. 49) и расходы по его страхованию.. Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они, практически, не зависят (или очень незначительно) от степени загруженности объекта недвижимости.

Операционные расходы включают в себя расходы типичного года на содержание недвижимости, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока доходов.

При расчете рыночной стоимости доходным методом капитализируется величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.

Для расчетов операционных (эксплуатационных) затрат были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию аналогичных оцениваемому объектов, предоставленные Заказчиком.

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами дает чистый операционный доход. Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен в таблице № 3.3.3.

Определение чистого операционного дохода

Таблица №3.3.3

Определение коэффициента капитализации.

Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя понятия доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, иначе, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала – означает погашение сумм первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода – рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск вложений, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

компенсацию за риск инвестиций в конкретный объект;

компенсацию за низкую ликвидность объекта недвижимости;

компенсацию за инвестиционный менеджмент;

поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Анализ факторов показывает, что для расчета составляющих коэффициента капитализации для объекта оценки необходимо произвести сбор достаточно уникальной информации, а в случае ее отсутствия по ряду позиций использовать экспертные оценки. Все это снижает достоверность полученных результатов.

В настоящей оценке для расчета коэффициента капитализации используется метод рыночной выжимки. Этот метод – как отмечают многие исследователи [3,4] - это наиболее объективный метод, так как в расчетах применяется рыночная информация.

Данные для расчета коэффициента капитализации (аренда – руб./кв.м. в мес. или руб./ мес.; продажа – тыс. руб.) на основе метода рыночной выжимки.

1. Аренда: База (Ракитная) 2100 кв.м. + 0,5 га = 200000 руб./мес. (Дело, №15 (278) 18 авг 2009 г., АН «Поместье» т. 200-722, Женя).

Продажа: База (Кая), Здание 3-х этаж. (тепл.) 650 кв.м. пан.; склад (хол.) 1200 кв.м. + 0,32 га = 4500 тыс. руб. ( Изрвр, №13 (460), 27 февр.-1 марта 2009 г., т. 203-030, 200-720).

2. Аренда: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 350 руб/кв.м. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).

Продажа: База (ул.Р.Люксембург, 158), здание 656.9 кв.м., склад 139.9 кв.м. +0.1929 га = 8000 тыс. руб. (Дело №18 (278) 27 сент 2009 г., АН «Тысячелетие», т. 533-333).

Похожие работы

Совершенствование управления муниципальной собственностью

Скачать

162392

17

9

... . То есть снос ветхого аварийного имущества и строительство нового высокорентабельного объекта. Данная проблема будет рассмотрена в дипломном проекте. В качестве совершенствования управления муниципальной собственностью можно предложить создания межмуниципальных хозяйственных обществ. Однако в настоящее время существует проблема правового регулирования создания межмуниципальных хозяйственных ...

Управление муниципальной собственностью

Скачать

150770

4

0

... тема дипломного проекта является довольно широкой: в рамках данной работы не охватить все аспекты. Следовательно, остаётся большое поле для исследования проблем управления муниципальной собственностью. Список использованных источников и литературы   Нормативно-правовые акты: 1. Конституция Российской федерации: принята общероссийским референдумом от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. ...

Анализ и оценка систем организации управления муниципальными образованиями в зарубежных странах

Скачать

126177

1

0

... с его известной автономизацией, самостоятельностью и государственного управления на местном уровне, исходя из общенациональных интересов. 2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ОБРАЗОВАНИЯМИ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ 2.1 Британская модель местного самоуправления: сущность, цели, задачи и принципы функционирования Англосаксонская модель местного самоуправления является результатом ...

Материалы по муниципальной собственности

Скачать

39886

0

0

... приватизации на муниципальном уровне. В них: -          определены органы приватизации, их функции, полномочия и ответственность, -          установлены способы приватизации, -          объекты муниципальной собственности разделены по степени их вовлечённости в процесс приватизации (объекты, запрещённые к приватизации, объекты, приватизация которых ограничена определёнными условиями, ...