Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно - благоприятных условий, создание «центров роста», развитие инфраструктуры
Описание объекта оценки
Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдается ржавчина
Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
Нормативное регулирование оценочной деятельности
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода
Определить доход от использования объекта за первый прогнозный год;
Аренда: База (Падь Топка), 1945 кв.м. +1,5 га = 220000 руб./мес. (m2.irkutsk.ru/pro/pro.php, 23 окт 2009 г., т. 288-644 Екатерина)
Руб./кв.м. – 0 – 11880 руб./кв.м. + 1020 руб.кв.м. = 8364 руб./кв.м
Навигация
Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдается ржавчина
Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
146872
знака
10
таблиц
0
изображений
8. Трансформаторная подстанция. Металлический корпус – местами наблюдается ржавчина.
Изложенное позволило учесть данную информацию для доопределения степени износа объектов оценки (см. Приложение 2).
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:
- торговая;
- офисная;
- производственная;
- складская.
Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.
Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.
Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).
В соответствие с вышеизложенным, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.
Анализ рынка подготовлен по материалам Сибирского информационного агентства (www.sia.ru) и других источников. Обзор рынка недвижимости необходим для отображения реальной картины, в рамках которой могут быть обозначены ценовая ситуация, поведение участников рынка недвижимости и последствия принятия решений по той или иной сделке.
Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:
а) рынок офисной, торговой, производственной и складской недвижимости – составная часть экономики района, поэтому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;
б) рынок такой недвижимости – часть экономики, анализ которой затруднен по причинам:
- труднодоступности достоверной информации;
- ограниченности количества сделок объектов аналогичных оцениваемому объекту;
- разнонаправленного влияния многообразных факторов, определяющих тенденции развития рынка.
Известно, что региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости. От того, где располагается объект оценки можно определить насколько вырастет его стоимостной потенциал или этот потенциал снизится, какими преимуществами или недостатками он обладает, как объект вписывается в свое ближайшее окружение и как на него будут воздействовать отдаленные от него объекты, в условиях той или иной тенденции развития экономики района и конкурентных центров экономического развития. Таким образом, оцениваемый объект может выиграть от своего окружения, а может и проиграть, что делает важным исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в целях максимизации его рыночной стоимости.
В ходе преобразований и распада управленческих и хозяйственных связей, экономика промышленных районов г. Иркутска существенно снизила свою эффективность. В процессе разукрупнения части действовавших ранее предприятий появилось большое число вновь образованных производственных структур, которые не устояли, несмотря на некоторую поддержку государства и городской администрации, в условиях открытого рынка и неадекватного соотношения цен на производимую предприятием продукцию и услуги, необходимые для ее выпуска и импортируемую продукцию.
В этих условиях о рынке производственного имущества (недвижимого, движимого и нематериальных активов) можно говорить как о неразвитом, сопровождающемся многими факторами скрытого характера. Однако, так или иначе, экономические действия хозяйствующих субъектов продолжаются и акты сделок с имуществом имеют место. Данные сделки, как правило, имеют спорадический (непредсказуемый), часто кратковременный характер и не всегда имеют отношение к строго производственной деятельности. Это имущество собственников, предприятий и других хозяйствующих субъектов используется на договорной основе, что формирует ткань рыночных отношений, учитывающих направления действия факторов внутри – и внешнеэкономического характера.
В наиболее общем виде в регионе на данный момент рынок недвижимости разделяется на три группы: рынок жилой недвижимости; рынок нежилой недвижимости и становящийся рынок земельных участков. В первой группе можно выделить рынок нового жилья и вторичный рынок жилой недвижимости. Во второй группе превалирует сегмент коммерческой недвижимости, однако имеет место предложения и по крупным объектам производственно-складского назначения. В третье группе развивается сегмент рынка земельных участков под строительство и садовых участков. Каждая из перечисленных групп развивается с относительно самостоятельным оборотом и объемом сделок, опираясь на адекватную им нормативно-правовую базу.
Так например, рынок коммерческой недвижимости в г. Иркутске имеет несколько сегментов – это объекты торгового назначения (павильоны, помещения под магазины, для общественного питания и т.п.); объекты офисных помещений и зданий; объекты недвижимости административного назначения, гостиницы (помещения и отдельные здания) и пр.
Рынок объектов производственно-складского назначения также имеет несколько направлений – собственно рынок складских помещений и объектов (складские помещения, отдельные здания и сооружения, складские комплексы) и смешанного назначения, когда производственные здания и помещения при той или иной ситуации отводятся временно под складские и торговые объекты.
Похожие работы
... . То есть снос ветхого аварийного имущества и строительство нового высокорентабельного объекта. Данная проблема будет рассмотрена в дипломном проекте. В качестве совершенствования управления муниципальной собственностью можно предложить создания межмуниципальных хозяйственных обществ. Однако в настоящее время существует проблема правового регулирования создания межмуниципальных хозяйственных ...
... тема дипломного проекта является довольно широкой: в рамках данной работы не охватить все аспекты. Следовательно, остаётся большое поле для исследования проблем управления муниципальной собственностью. Список использованных источников и литературы Нормативно-правовые акты: 1. Конституция Российской федерации: принята общероссийским референдумом от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. ...
... с его известной автономизацией, самостоятельностью и государственного управления на местном уровне, исходя из общенациональных интересов. 2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ОБРАЗОВАНИЯМИ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ 2.1 Британская модель местного самоуправления: сущность, цели, задачи и принципы функционирования Англосаксонская модель местного самоуправления является результатом ...
... приватизации на муниципальном уровне. В них: - определены органы приватизации, их функции, полномочия и ответственность, - установлены способы приватизации, - объекты муниципальной собственности разделены по степени их вовлечённости в процесс приватизации (объекты, запрещённые к приватизации, объекты, приватизация которых ограничена определёнными условиями, ...
0 комментариев