Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены

6. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены

три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздейст-

вия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов

внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:

И = q1 u1 + q2 u2 + …+ qn un ,

где qi - удельный вес i – го конструктивного элемента;

ui - износ i – го конструктивного элемента

n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.

Функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для складских зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн склада, определяющие его функциональный износ, не оказывают

существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается.

Внешний износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемый склад с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.

7. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:

От = Sт х (100 – И):100.

- 28 -

Результаты определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 2.

Табл.2. Расчет полной восстановительной стоимости склада

концентрированных кормов с участком земли

________________________________________________________________________________

№ Наименование Инв. Ед. Общее Стоимость Полная Индекс Индекс Полная вос-

пп объекта №, изм. кол-во ед.изм., восста- перехода перехода становитель-

лит. ед. из- руб. новит. к ценам к ценам ная стоимость

мерен. стоим. 1984 г. 1998 г. в ценах на

в ценах с НДС 01.01.98 г,

. 1969 г., руб.

_______________________________________________________________________________

1.ЗДАНИЕ СКЛАДА м3 6000 14,70 88200 1.18 18159,68 1601683776

2.УЧАСТОК ЗЕМЛИ га 1,2 700000000 840000000

Примечания: а) 14,7р=14,7х1.0 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для I климатического района; б) 88200р.=14,7х6000; в) 1.18=1.18х1.0 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969 г. по сельскому хозяйству для Московской области); г) 18159,68=1.18х13042х1.18 (для Московской области);

д) 1601683776=88200х18159,68; е) 26250000=1,2х20000000х35 (площадь земельного участка

умножается на базовую арендную плату и коэффициент перехода к фактической продажной цене.

При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой,1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в справочных материалах курсов.

Примечания: а) в расчетном задании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно; ) физический износ земельного участка не начисляется.

Результаты расчетов по определению физического износа представлены в таблице 3.

Табл.3. Определение физического износа склада

продовольственных товаров

_____________________________________________________________________________

№ КОНСТРУКТИВНЫЕ Удельный Стоимость, Процент Сумма Остаточная

пп ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЯ вес,% руб. износа износа стоимость,

____________________________________________________________руб._______руб.___

1. ФУНДАМЕНТЫ……………… 7 112117864 15 16817680 95300184

2. СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ…. 30 480505133 8 38440411 442064722

3. ПЕРЕКРЫТИЯ И ПОКРЫТИЯ 25 400420944 10 40042094 360378850

4. КРОВЛЯ………………………. 5 80084189 10 8008419 72075770

5. ПРОЕМЫ……………………… 6 96101027 2 1922021 94179006

6. ПОЛЫ…………………………. 11 176185215 25 44046304 132138911

7. ЭЛЕКТРООСВЕЩЕНИЕ……. 11 176185215 10 17618522 158566693

10. ПРОЧИЕ РАБОТЫ…………… 5 80084189 20 16016838 64067351

ИТОГО 100 1601683776 182912289 1418771487

______________________________________________________________________________

- 29 -

Таким образом, остаточная восстановительная стоимость объектов недвижимости предприятия «ЗАКАЗЧИК» составляет 1418771000 + 840000000 = 2258771000 руб.

4.1.2. Оценка автотранспорта, машин и оборудования

В результате проведенного анализа эксперт пришел к заключению, что полная балансовая стоимость автотранспорта предприятия «ЗАКАЗЧИК», полученная в результате текущих переоценок по коэффициентам Госкомстата, является завышенной. В связи с этим была проведена переоценка полной восстановительной стоимости автотранспорта по рыночным ценам на дату оценки 1 января 1998 г. (см. справочные материалы по курсам «Оценка предприятий»). Результаты расчетов приведены в табл. 4.

Табл.4. Расчет остаточной восстановительной стоимости

автотранспорта

№ Наименование Балансовая стоимость % износа Восстановительная стоимость

п/п полная остаточная полная остаточная

(тыс.руб) (тыс.руб) (тыс.руб) (тыс.руб)

1. Автомобиль МАЗ-53363 200000 150000 25% 176000 132000

2. Автомобиль УАЗ-3909 45000 35000 23% 36500 28000

ИТОГО: 245000 185000 212500 160000

4.1.3. Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам предприятия “ЗАКАЗЧИК” относится по заданию только лицензия на перевозку грузов, которую оцениваем по ее остаточной балансовой стоимости 3000000 руб.

4.1.4. Оценка производственных запасов

Производственные запасы предприятия “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по их балансовой стоимости 600000000 руб. за вычетом запасов на сумму 20000000 руб., подлежащих списанию. Таким образом, оцениваем производственные запасы на сумму 580000000руб.

4.1.5. Оценка дебиторской задолженности

Дебиторскую задолженность предприятию “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по ее балансовой стоимости 350000000 руб. за вычетом безнадежного долга в сумме 20000000 руб. Поэтому оцениваем дебиторскую задолженность на сумму 325000000 руб.

4.2.Оценка и корректировка пассивов баланса предприятия

Кредиторская задолженность преприятия «ЗАКАЗЧИК» в сумме 55000000 руб. должна

быть выплачена при ликвидации предприятия

- 30 -

4.3.Оценка скидок и итоговой стоимости

В результате проведенных расчетов стоимость активов предприятия «ЗАКАЗЧИК» составила 3326771 тыс. руб., а задолженность предприятия определена в сумме

55000 тыс. руб.

Вычитая из стоимости активов задолженность, получаем стоимость предприятия на

1 августа 2006 г., составляющую 3271771 тыс.руб.

Выполним корректировки итоговой стоимости предприятия:

Скидка на недостаточную ликвидность активов – 4%.

Скидка на закрытое акционерное общество – 15%.

Скидка на недостаточную квалификацию управленческого персонала – 2%.

Скидка на невысокую степень диверсификации производства – 2%.

Скидка на низкую степень интеграции производства – 3%.

Скидка на изношенность основных фондов – 3%.

Скидка на недостаточный спрос на аналогичные предприятия отрасли – 5%.

Скидка на состояние регионального рынка – 5%.

Скидка на финансовое состояние предприятия – 10%.

Итого, скидка: 49%

Определяем стоимость пакета акций предприятия «ЗАКАЗЧИК» путем уменьшения

стоимости предприятия на величину итоговой скидки:

3271771000 руб. – 1603167790 руб. = 1668603210 руб.

Округляя полученную сумму, оценим стоимость пакета акций предприятия

“ЗАКАЗЧИК” на 1 августа 2006 года;

1670000000 руб. (Один миллиард шестьсот семьдесят миллионов рублей).

Номинальная стоимость одной акции предприятия «ЗАКАЗЧИК» равна - 16700 рублей.

Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.

Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". - КО - ИНВЕСТ, Выпуск № 18, 1997 года.

Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 года.-М.,1972.

Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.-М.,1

Похожие работы

Оценка ценных бумаг и финансовых инвестиций предприятия

Скачать

73503

7

0

... подход решает вопрос защиты инвестиций и финансовых рынков в целом от различного рода рисков. Фундаментальный анализ инвестиций в ценные бумаги выкристаллизовался из анализа эффективности капиталовложений - прямых инвестиций. Основой его является оценка финансового состояния эмитента (или его кредитоспособности при анализе прямых инвестиций). Фундаментальный анализ основное внимание уделяет ...

Основы оценки ценных бумаг

Скачать

13873

2

3

... субъектов рыночных отношений, использование юридических законов для экономического регулирования, наличие конкуренции) реализуются с определенными ограничениями переходной экономики. К концептуальным подходам оценки ценных бумаг можно отнести: 1) учет действия экономических законов; 2) использование базовых подходов к оценочной деятельности; 3) применение фундаментального и технического анализа. ...

Инвестиционная деятельность на рынке корпоративных ценных бумаг

Скачать

42679

0

2

... на рынок свои векселя и облигации (например, АО «ГАЗ»), которые вызвали определенный интерес у участников рынка. Основная часть Инвестиционные операции с акциями На Российском рынке корпоративных ценных бумаг объектом инвестиций преимущественно являются акции. Цели проведения операций : 1. Долговременные инвестиции в выбранное предприятие, ...

Аудит операций с ценными бумагами

Скачать

75739

5

0

... ), должна выкупить свои бумаги по номиналу. По соглашению с держателями (владельцами) облигаций выкуп может производиться путем обмена облигаций на собственные акции организации, ценные бумаги других эмитентов, любые другие активы.3 АУДИТ ОПЕРАЦИЙ С ЦЕННЫМИ БУМАГАМИ   3.1 Цель и задачи аудита операций с ценными бумагами   Аудиторская проверка операций с ценными бумагами проводится в целях ...