Общая характеристика рынка

6.1. Общая характеристика рынка.

Состояние земельных участков в Московской области может быть оценено, как наиболее развитое в РФ, однако для него характерны все те негативные факторы, что и для всей экономики переходного периода. Отсутствует достоверная статистика о ценах продажи в государственных органах регистрации прав и учета по реальным сделкам на земельном рынке. Ограничен рынок по продаже земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

Можно выделить следующие основные этапы формирования цен на земельные участки. Окончание стабильного роста цен к рубежу 1995/1996гг., период стабилизации и некоторого отката цен в период президентских выборов 1996г. Тенденция роста цен в предкризисное первое полугодие 1998г. Летом 1998г. были достигнуты максимальные цены на исследуемом рынке. В 1999-2000 году в Московской области для земельного рынка (сегмент земельные участки для граждан) характерно превышение предложения на земельные участки над спросом, что привело к некоторому снижению цен на земельные участки по сравнению с предыдущим годом (Приложение 1 и 2). В районах, прилегающих к Москве, сохраняется платежеспособный спрос на земельные участки.

Исследуемые в данной работе земельные участки предназначаются для строительства дач и коттеджей. В связи с этим дадим краткую характеристику рынка частных домов и коттеджей. Этот рынок до сих пор является самым "темным" среди прочих рынков недвижимости. Действительно, на фоне таких рынков как квартирный, рынок аренды нежилых помещений, он малоизучен и характеризуется, в целом, невысокой активностью. Характерно скептическое отношение риэлторов средних и малых городов к частным домам, связанное с низкой ликвидностью таких объектов при их невысокой стоимости.

В то же время в развитых странах мира рынок одно-, двухсемейных домов является одним из самых динамичных и высокоразвитых. Это связано с тенденцией семей в этих странах жить в спокойной, просторной обстановке, быть окруженными чистым воздухом и зеленью. В России, напротив, парадигма мышления требует проживания именно в городской квартире, несмотря на значительные просторы и невысокую стоимость земли за пределами городской черты, а также на то, что приобретение автомобиля для семьи давно перестало быть проблемой.

У этого рынка существует одна важная особенность, что делает привлекательным его для анализа, а именно - возможность прямого расчета стоимости земельных участков. Фактически, мы получаем в этом случае стоимостную оценку привлекательности участка с точки зрения проживания на нем.

В отличие от квартиры, частный дом представляет собой классический объект недвижимости - участок плюс улучшения на нем в виде здания, хоз.построек, сооружений. При этом для России можно выделить следующие характерные моменты:

Существует два вида использования частных домов - для постоянного проживания и для временного (как правило - отдыха).

Практически единственный способ для физического лица иметь землю в собственности - это обладать частным домом (либо сооружениями) с участком.

Характерна зонная застройка частных домов как внутри города ("частный сектор"), так и за его пределами (коттеджные поселки).

Невысокая обеспеченность частных домов современными коммуникациями.

Престижность обладания коттеджем для проживания и престижность расположения его в элитных местах.

Существование особой формы обмена жилья - частный дом на квартиру.

Помимо этого, уже первые исследования рынка частных домов выделили четыре сегмента (субрынка), каждый из которых подчиняется своим несколько различающимся законам. Первый из них - это свободные и освоенные участки под застройку, включая участки с домами, предназначенными на снос. Второй - "деревяшки", т.е. деревянные дома старой постройки, которые, тем не менее, используются для постоянного жилья, несмотря на низкую обеспеченность коммуникациями. Третий - дома постройки 70-90-х годов, каменные либо высококачественные деревянные с развитой инфраструктурой и не уступающие по условиям проживания обычным квартирам. И, наконец, последний - коттеджи, благоустроенные элитные дома последнего десятилетия, различных материалов и технологий постройки. В данной работе рассматривается и анализируется первый сегмент рынка частных домов.

Различие законов этих субрынков - несомненно. Самый простой пример - отношение к размеру участка. Для обычной семьи, использующей частный дом для проживания в наше время, существует характерная площадь земли 6-10 соток, которую эта семья может обрабатывать (как известно, огородничество стало для многих семей в Россией основным источником продуктов питания в связи с общим низким уровнем заработков). В увеличении этого участка сверх нужды собственник мало заинтересован, однако стоимость приращения участка в указанных пределах довольно высока. В то же время владелец коттеджа в престижном месте скорее готов вкладывать деньги в здание или постройки, чем в увеличение участка. Как известно, большая стоимость земли в элитных районах вызывает высокую плотность застройки коттеджных поселков, и понятно, что такие небольшие участки пока (!) удовлетворяют владельцев. Для этих групп также различно и отношение к коммуникациям, локальному окружению и прочим факторам.

К рассмотрению рынка частных домов можно подойти и с другой стороны, а именно - рассмотреть его по регионам. Понятно, что специфика региона оказывает на рынок доминирующее влияние. Так, основным регионом (по развитости этого рынка и ценам) является Москва и Московская область. Здесь подавляющая часть предложений - участки и коттеджи за пределами городской черты, разброс стоимости объектов может достигать сотни раз, в зависимости от местоположения и типа строения, что будет видно из исследуемой базы данных. Сходным рынком является и рынок С-Петербурга, но здесь свою специфику накладывает существование ряда исторических городов и поселков с большим числом частных домов и сформировавшейся системой ценности проживания в них. Средние и малые города России обладают несколько иным рынком, здесь преобладают в качестве предложений объекты внутри городской черты, при этом свободные земельные участки - редкость.

Действительно, хорошая экологическая обстановка, обширные рекреационные ресурсы, развитость коммуникаций могут определить высочайшую цену земли в некоторых районах Подмосковья. По некоторым сведениям стоимость сотки земли в районе Барвихи, Раздоров достигала 20000$ на пике подъема стоимости недвижимости. Однако отметим, что такая фантастическая цена в большей степени создавалась фактом соседства сильных мира сего. Этот фактор чрезвычайно трудно учесть при анализе, фактически, он является точечным. При этом получить точную информацию о сделке такого рода практически невозможно. С другой стороны, этот рынок достаточно хорошо освещен как прессой, так и вниманием риэлторов.

Глава 6.2. Результаты исследования.

В настоящее время для определения кадастровой стоимости земли и других объектов недвижимости применяются методы массовой оценки на основе выборки данных о продажах земельных участков и других объектов недвижимости на всей оцениваемой территории. В данной работе цены на земельные участки являются ценами предложения, в этом их отличие от методов оценки рыночной стоимости, где в качестве базы для сравнения достаточно подборки данных о нескольких реальных продажах аналогичных объектов.

В исследуемой базе данных содержалась информация о 2112 земельных участках Московской области, которые могут быть использованы для строительства дач и коттеджей.

Следует отметить, что часть записей была исключена по причине неточности, нехватки или дуплицированности информации.

Данные были собраны по 11 направлениям. В таблице 1 указано количество исследуемых данных по каждому направлению.

Таблица 1.

Процедура оценки – это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социальные факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту.

Прежде чем приступить непосредственно к анализу формирования цен на земельные участки следует уделить внимание существовавшей на период исследования нормативной цене на земельные участки. Согласно Постановлению Правительства Московской области №31/11 от 05.04.99 «О нормативной цене земли в Московской области в 1999 году» на территории Московской области устанавливается нормативная цена земли для земель следующего целевого использования:

земли промышленности, транспорта и прочих;

земли жилищного фонда, а также предоставленных для садоводства, огородничества, животноводства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, под гаражи и стоянки;

сельскохозяйственных земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, огородных товариществ.

Всего на территории Московской области выделяют 6 оценочных зон, так, например, для 3-ей оценочной зоны для земель, предоставленных для ИЖС, установлена нормативная цена земли в размере 25 руб за кв.м. Таким образом 1 сотка земли будет стоить 2500руб (~90USD). Как будет видно далее нормативная цена значительно меньше рыночной цены, по сообщению РИА «Новости» нормативная цена земли составляла 14-18% от рыночной. Следует отметить, что Правительство Московской области, понимая это, повысило нормативную цену на землю в самом конце 2000 года, которая действовала чуть больше месяца, но затем в 2001 году руководство согласилось с тем, что она должна быть такой же, как в 1999 году. Об этом заявил министр экологии и природопользования Александр Красиков. В своем интервью он заметил, что «практика показала, что цена земли в Московской области оказалась слишком завышенной, в результате снизились показатели продажи и предоставления участков гражданам, упала активность на вторичном рынке земли, замедлился процесс выкупа земли юридическими лицами для размещения предприятий». Остается загадкой, как за столь короткий период ноября 2000 года руководство пришло к такому выводу.

В исследуемой базе содержится информация о ценах предложения на земельные участки, указаны местоположение, направление, оценочная зона, расстояние от Московской кольцевой автодороги (МКАД), наличие леса, водоема, площадь земельного участка, инженерное обеспечение (электричество, водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), наличие подъездной дороги с твердым покрытием. Пример представления информации в базе данных приведен в таблице 2.

Таблица 2.

Пример представления информации в базе данных.

Предварительный анализ данных был сделан с помощью статистического пакета SPSS v.10.0.5 (1999). На рисунке 3 представлены медиана, 25% и 75% квантили цен предложения 1999 года на земельные участки по 11 направлениям. В таблице 3 указаны основные характеристики: максимальное и минимальное значения, среднее, стандартное отклонение, дисперсия. Из этих данных можно сделать общий вывод о более высоких в среднем ценах на земельные участки Белорусского, Ярославского, Киевского и Рижского направлений, что согласуется с общепринятыми предпочтениями о престижности местоположения участка. Несколько занижены на наш взгляд цены на земельные участки Ленинградского направления. Цены предложения 1999 года оценивались в долларах США / 100м².

Таблица 3.

Основные статистические характеристики исследуемой выборки (по направлениям).

Рисунок 3. Графическое представление основных статистических характеристик (максимум, минимум, 25% и 75% квантили, медиана).

Первый этап построения модели, или спецификация модели, заключается в создании структуры модели на основе экономической теории и теории оценки, а также рыночного анализа. Второй этап – калибровка (идентификация) – представляет собой процесс определения коэффициентов в модели массовой оценки.

Данные можно подразделить на два типа: качественные и количественные. Особой разновидностью качественных параметров являются так называемые бинарные переменные, которые могут принимать значения «1» или «0» в зависимости от того, присуща данная характеристика рассматриваемому объекту или нет. Наличие леса, водоема, площадь земельного участка, инженерное обеспечение (электричество, водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), наличие подъездной дороги с твердым покрытием характеризовалось значением «1», отсутствие – «0».

Для калибровки (идентификации) модели нами был применен множественный регрессионный анализ (МРА), который представляет собой статистический способ определения неизвестных данных на основе известной и доступной информации. В массовой оценке неизвестными данными являются значения рыночной стоимости. К известным и доступным данным относятся цены продажи (в нашем случае предложения) и характеристики объектов недвижимости. Модели МРА могут быть аддитивными, мультипликативными или гибридными. Мы начали наш анализ с аддитивной модели типа:

P = A₀ + A₁X₁ + ... + A_nX_n, где (Х_{1 ...} Х_n) - характеристики объекта недвижимости, A_n - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Как правило, МРА хорошо работает в тех случаях, когда число продаж достаточно велико, а характеристики объектов недвижимости установлены с достаточной точностью. Мы решили проверить достоверность данного утверждения, построив общую модель для всех участков и по каждому направлению в отдельности. На протяжении всего анализа мы пользовались следующими обозначениями (см. Таблица 4).

Расчеты проводились в программе Econometric Views v.2.0 (1996).

Аддитивная модель МРА для всех участков Московской области.

PRICE = 710.83323 - 44.818357*EL + 79.385828*WAT + 296.74527*GAS + 454.45536*WC + 91.857548*TEL - 15.247174*ROAD - 27.754058*FOREST - 27.700678*RIVER - 0.31711615*SQU - 5.8964922*MKAD

Результаты оценивания приведены ниже в таблице 5.

Таблица 5

Оценивание аддитивной модели МРА для всех участков Московской области.

LS // Dependent Variable is PRICE

Sample (adjusted): 1 2112

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 710.8332 30.21771 23.52373 0.0000

EL -44.81836 28.61944 -1.566011 0.1175

WAT 79.38583 24.94676 3.182210 0.0015

GAS 296.7453 28.46552 10.42473 0.0000

WC 454.4554 66.94943 6.788039 0.0000

TEL 91.85755 70.81840 1.297086 0.1947

ROAD -15.24717 24.73701 -0.616371 0.5377

FOREST -27.75406 24.92862 -1.113341 0.2657

RIVER -27.70068 25.01999 -1.107142 0.2684

SQU -0.317116 0.175097 -1.811088 0.0703

MKAD -5.896492 0.360831 -16.34143 0.0000

R-squared 0.290822 Mean dependent var 524.5421

Adjusted R²

Похожие работы

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. Учет и оценка земель

Скачать

179103

2

33

... при этом рыночная стоимость как база оценки, на основе которой могут определяться производные от неб вилы стоимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъеетах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому земельному участку сельскохозяйственных земель комплекса ...

Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Скачать

95187

2

8

... данного документа. Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития. Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта — это ...

Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

Скачать

112215

16

5

... функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена 10 перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями. Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты: ...

Анализ состояния геоинформационных технологий в решении типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области

Скачать

167040

3

9

... многих странах (в том числе развитых) применение компьютеров в управлении городскими территориями, ведении кадастра, анализе рыночных тенденций в рамках города весьма ограничено. В связи с этим выделим причины, по которым автоматизация решения типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области, как, впрочем, и других городов России, представляется весьма разумной: все материалы ...