Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

3. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

 

3.1 Определение срока окупаемости (Т_ок)

Период окупаемости – это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.

,

где: Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Таблица 3.1. Вариант А

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кн. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,39	2340,73	2050,89	1789,07	48473,55
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-13500	-13887,69	-11628,30	-9287,57	-7236,68	-5447,60	43025,95

 лет

Таблица 3.2. Вариант B

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-14050	-429,23	803,49	924,05	872,26	807,84	47633,81
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-14050	-14479,23	-13675,75	-12751,69	-11879,44	-11071,60	36562,21

 

 лет

Таблица 3.3. Вариант C

Показатели	Период (год)
	0	1	2	3	4	5	6
	Нач. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Денежный поток, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтированный денежный поток (ДДП), тыс. руб.	-15450	-392,31	3321,63	2977,07	2549,83	2179,00	47875,11
Накопленный дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-15450	-15842,31	-12520,67	-9543,60	-6993,77	-4814,77	43060,34

 

 лет

3.2 Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Чистый дисконтированный доход – это разница межу текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.

Схема расчета ЧДД:

1. определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;

2. суммируется текущая стоимость будущих доходов;

3. сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:

- для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как:

,

 

где Р_1, Р_{2, . . . ,}Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;

к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

К_о – разовые инвестиции или вложенный капитал;

Е – процентная ставка;

 – коэффициент дисконтирования;

 – накопленная величина дисконтированных поступлений.

- при последовательном инвестировании в течение m лет ЧДД определяется как:

,

где К_j – отток средств.

Воспульзуемся результатами расчетов таблиц 3.1-3.3.

Чистый дисконтированный доход для варианта А:

ЧДД_А= 2259,39+2340,73+2050,89+1789,07+48473,55-(13500+387,69)=

=43025,94 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта Б:

ЧДД_Б=803,49+924,05+872,26+807,84+47633,81-(14050+429,23)=

=36562,22 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта С:

ЧДД_С=3321,63+2977,07+2549,83+2179,00+47875,11-(15450+392,31)=

= 43060,33 тыс. руб.

3.3 Определение внутренней нормы доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции.

,

 

где Р_1, Р_{2, . . . ,}Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

ВНД – внутренняя норма доходности.

Схема расчета ВНД:

1.         выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;

2.         сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих стоимостей будущих доходов;

3.         если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает 0-ого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

·           если ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

·           если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

4.         Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;

5.         Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом интерполяции.

ВНД для варианта А:

1.ЧДД = 56913,63 – 13887,69 = 43025,94 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70% :

3818,37+5142,59+5857,55+6642,71+

+233972,59= 13230,44

3.ЧДД=13230,44-(13500+504)=13230,44-13796,48= -566,04< 0

4. Составляем пропорцию:

 

Х=39,48

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+39,48 =69,48 %

ВНД для варианта B:

1.ЧДД=51041,45–14479,23= 36562,22> 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

1357,89+2030,14+2491,25+2999,45+

+229919,31= 10917,98

3. ЧДД=10917,98-(14050+558)= 10917,98-14378,24= -3460,26< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 36,54

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+36,54 = 66,54%

ВНД для варианта C:

1. ЧДД= 58902,65-15842,31 = 43060,34 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

 

5613,56+6540,63+7282,56+8090,48+

+231084,02= 14289,08

3. ЧДД=14289,08-(15450+510)= 14289,08-15750= -1460,92< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 38,69

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%

3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

Схема расчета MIRR:

1.         Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2.         Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;

3.         Составляется модифицированный денежный поток;

4.         Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

MIRR для варианта А:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00=484,62

3) Общие затраты в настоящий момент 13500+484,62=13984,62тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток,у.е.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Модифицированный денежный поток	-13984,62	-	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
MIRR	69,31

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 56913,63 тыс. руб.

2. ЧДД = 56913,63 – 13984,62 = 42929,01 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 50% :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е = 70% = 13230,44 тыс. руб.

5. ЧДД=13230,44 -13984,62= -754,18 тыс. руб. <0

6. Составляем пропорцию:

56913,63 – 13984,62 = 30-30-х

56913,63-13230,44 30-70

Х= 39,31

MIRR = 30 + 39,31 =69,31 %

MIRR для варианта B:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

558=536,54 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 14050+536,54=14586,54 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток,у.е.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Модифицированный денежный поток	-14586,54	-	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
MIRR	66,34

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 51041,45 тыс. руб.

2. ЧДД = 51041,45 – 14586,54 = 36454,91> 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 10917,98 тыс. руб.

5. ЧДД= 10917,98 – 14586,54 = -3668,56 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

51041,45 – 14586,54 = 30-30-х

51041,45 – 10917,98 30-70

Х = 36,34

MIRR = 30 +36,34 = 66,34%

MIRR для варианта C:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД.

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Модифицированный денежный поток	- - 15940,38	-	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
MIRR	68,52

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 58902,65 тыс. руб.

2. ЧДД = 58902,65– 15940,38 = 42962,27 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70 % :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 14289,08 тыс. руб.

5. ЧДД= 14289,08 – 15940,38= -1651,3 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

58902,65 – 15940,38 = 30–30 -х

58902,65 – 14289,08 30-70

Х = 38,52

MIRR = 30 +38,52 = 68,52 %

3.5 Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)

Схема расчета FMRR:

1.   Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2.   Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безрисковой ликвидной ставке;

3.   Определяется круговая ставка доходности;

4.   Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;

5.   Составляется модифицированный денежный поток;

6.   Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

FMRR для варианта A:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

504,00=484,62

13500+484,62=13984,62тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ

Е=10%

233972,59FV₀^10% = 233972,59 тыс. руб.

6642,71FV₁^10% = 6642,711,1 = 7306,98 тыс. руб.

5857,55FV₂^10% =5857,55 1,1² = 7087,64 тыс. руб.

5142,59FV₃^10% = 5142,591,1³ = 6844,79 тыс. руб.

3818,37 FV₄^10% = 3818,371,1⁴ = 5590,48 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

233972,59+7306,98+7087,64+6844,79+5590,48 = 260802,48 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Модифицированный денежный поток	-13984,62	-	-	-	-	-	260802,48
FMRR	62,85

7.   Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта B:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги - 4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

558=536,54 тыс. руб.

14050+536,54=14586,54 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ

Е=10%

229919,31FV₀^10% = 229919,31тыс. руб.

2999,45FV₁^10% = 2999,451,1 = 3299,40 тыс. руб.

2491,25FV₂^10% = 2491,251,1² = 3014,41 тыс. руб.

2030,14FV₃^10% = 2030,141,1³ = 2702,12 тыс. руб.

1357,89FV₄^10% = 1357,891,1⁴ = 1988,09тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

229919,31+3299,40+3014,41+2702,12+1988,09=240923,33 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Модифицированный денежный поток	-14586,54	-	-	-	-	-	240923,33
FMMR	59,58

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта C:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ

Е=10%

231084,02FV₀^10% = 231084,02 тыс. руб.

8090,48FV₁^10% = 8090,481,1 = 8899,53 тыс. руб.

7282,56FV₂^10% = 7282,561,1² = 8811,90 тыс. руб.

6540,63FV₃^10% = 6540,631,1³ = 8705,58 тыс. руб.

5613,56FV₄^10% = 5613,561,1⁴ = 8218,81 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

231084,02+8899,53+8811,90+8705,58+8218,81=265719,84 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

Период (год)	0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток, у.е.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Модифицирован-ный денежный поток	- - 15940,38	-	-	-	-	-	265719,84
MIRR	59,83

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

3.6 Определение индекса рентабельности (РI)

Индекс рентабельности (доходности) – это отношение суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции

,

где Р_1, Р_{2, . . . ,} Р_к – годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n – продолжительность расчётного периода;

Е - процентная ставка;

– коэффициент дисконтирования;

– накопленная величина дисконтированных поступлений.

PI для варианта А:

РI_А = 56913,63 /13887,69 = 4,10 > 1

PI для варианта В:

РI_Б= 51041,45 /14479,23 = 3,53 > 1

PI для варианта С:

РI_С= 58902,65 /15842,31= 3,72 > 1

4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С) Таблица 4.1. Основные экономические показатели эффективности по вариантам (А, В, С)

Показатели	Ед. изм.	Варианты
		A	B	C
Период окупаемости (Ток)	год	5,11	5,23	5,10
Чистый дисконтированный доход (ЧДД)	тыс. руб.	43025,94	36562,22	43060,33
Индекс рентабельности, доходности(PI)	–	4,10	3,53	3,72
Внутренняя норма доходности (IRR;ВНД)	%	69,48	66,54	68,69
Модифицированная ставка доходности (MIRR; МСД)	%	69,31	66,34	68,52
Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR)	%	62,85	59,58	59,83

По данным таблицы 4.1 можно сделать следующие выводы:

1. Период окупаемости - число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Из таблицы видно, что по варианту А инвестиции окупятся через 5,11 лет, по варианту В - через 5,23 года, по варианту С – через 5,10 лет. Предпочтение отдается варианту с наименьшим сроком окупаемости, то есть С.

2. Положительное значение ЧДД указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого ЧДД больше, т. е варианту С.

3. Внутренняя норма доходности (ВНД) – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции. Чем больше ВНД, тем больше уровень доходности данного проекта, следовательно, наиболее рентабельным является вариант А.

4. Модифицированная ставка доходности (MIRR) разработана для получения возможности применения ВНД, когда финансирование проекта осуществляется поэтапно, при этом отрицательные денежные потоки дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке. По варианту А модифицированная ставка доходности больше, поэтому данный вариант предпочтительнее двух других вариантов.

5. Особенностью ставки дохода финансового менеджмента (FMRR) является то, что в дополнение к дисконтированию отрицательных денежных потоков, положительные денежные потоки пересчитываются по круговой ставке доходности на момент окончания проекта.

Проанализировав данные показатели по трем вариантам, можно сделать вывод, что наиболее рентабельным является вариант А.

6. PI >1 указывает на то, что проект является прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А.

5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции

Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости производится на основе сравнительного анализа изменения текущей стоимости кассовых поступлений по каждому из вариантов (таблицы 2.1-2.3) и на основе графического анализа ситуаций оценки.

Таблица 5.1. Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-458,18	3155,678	3863,704	4000,79	4124,60	132071,4
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	133258
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-420,00	2651,646	2976,036	2824,82	2669,56	78356,95
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75559,01
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-387,69	2259,391	2340,733	2050,89	1789,07		48473,55
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	43025,95
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-13500	-360,00	1948,148	1874,122	1524,77	1235,11		31073,97
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	23796,12

Таблица 5.2. Расчет рентабельности варианта B по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4	229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-507,27	1122,223	1525,274	1701,56	1862,4	129783,5
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	121437,7
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,2	2999,4		229919,3
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402		0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-465,00	942,979	1174,85	1201,41	1205,4		76999,51
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	67009,17
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=30 %	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-429,23	803,485	924,051	872,26	807,84		47633,81
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	36562,21
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коэффициент дисконтирования, Е=40 %	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-14050	-398,57	692,801	739,84	648,49	557,70		30535,65
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	18725,92

Таблица 5.3. Расчет рентабельности варианта C по текущей стоимости кассовых поступлений

	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-1545	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=10 %	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-463,64	4639,306	4914,072	4974,09	5023,55	130440,9
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	134078,3
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коэффициент дисконтирования, Е=20 %	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтированные кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-425,00	3898,306	3785,087	3512,04	3251,38	77389,57
Чистый дисконтированный доход (ЧДД), тыс. руб.	75961,38
	Начало 2007	Конец 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Кассовые поступления, тыс. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02

На основании данных таблиц 5.1-5.3 построим график выбора эффективного управленческого решения по вариантам реконструкции объекта недвижимости по текущей стоимости кассовых поступлений (рис. 5).

Рисунок 1. График выбора эффективного управленческого решения по текущей стоимости кассовых поступлений.
6. Общее заключение и вывод о наиболее эффективном варианте реконструкции

На основании проведенной оценки инвестиционной привлекательности проектов реконструкции нежилого здания, можно сделать следующие заключения.

Произведенный расчет основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции и последующий их сравнительный анализ показал, что вариант В реконструкции здания следует отклонить из-за наименьших значений каждого из показателей, наиболее предпочтителен вариант реконструкции здания под торгово-офисный центр А .

На основании анализа рентабельности вариантов реконструкции по текущей стоимости кассовых поступлений и на основании графического анализа, можно сделать вывод, что переоборудование основных площадей здания под офисные и торговые помещения (вариант В), а также переоборудование площадей здания под офисные помещения и помещения под кафе (вариант С) является менее рентабельными. Это связано с тем, что инвестиционные затраты на реализацию данного проекта велики, а получаемый доход от аренды небольшой, так как ставка арендной платы помещений низкая. Исходя из этого, данные проекты реконструкции недвижимости нужно отклонить.

Что касается проекта реконструкции по варианту А, при котором сдается под офисы 330,86 м², а под торговые помещения сдается 93,2м² является экономически эффективным по сравнению с вариантами В и С. Из расчета экономических показателей эффективности видно, что затраты на реконструкцию окупятся через 5,93 лет, Что является положительным моментом для инвестора, так как предполагаемый срок владения данной недвижимостью составляет 6 лет (с 2006года по 2011 год). Перепродажа объекта в конце периода владения обеспечивает инвестору покрытие затрат на приобретение данного здания и выплату оставшейся суммы долга.

Поэтому вариант реконструкции офисно–торгового центра наиболее экономически эффективный вариант, тем более он обеспечивает инвестору значительную доходность.

				Мебельный магазин
				ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЁТ №1
		на ремонтные работы мебельного магазина
Основание: чертежи
Сметная стоимость 1076,621 тыс. руб.
Средства на оплату труда 191,637 тыс. руб.
Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 1 ноября 2007г.
№ п/п		Шифр, номера нормативов и коды ресурсов		Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса			Единица измерения		Кол-во единиц по проектным данным		Сметная стоимость, р.
											в текущих (прогнозных) ценах
											на единицу измерения		общая
													оплата труда
1		2		3			4		5		6		7
Раздел 1. Устройство полов.
1		11-01-036-2		Устройство покрытий из линолеума на			100 м2		3,528				43 242,25
				клее КН-2			покрытия						9 274,15
				Затраты труда рабочих-строителей			чел.-ч		42,400		60,36		9029,08
				Средний разряд работ					2,7
				Машины и механизмы
		400001		Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т			маш.-ч		0,500		393,60		694,31
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				78,13		137,82
		031121		Подъемники мачтовые строительные 0,5т			маш.-ч		0,350		275,33		339,98
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				86,86		107,25
				Материалы
		101-9877		Линолеум без подосновы			м2		102,000		73,72		26528,58
		101-0609		Мастика клеящая каучуковая КН-2			кг		50,000		37,52		6618,53
		101-1757		Ветошь			кг		0,500		18,01		31,77
2		11-01-027-2		Устройство покрытий на цементном растворе			100 м2		8,887				285 140,47
				из плиток керамических многоцветных			покрытия						69 522,23
				Затраты труда рабочих-строителей			чел.-ч		119,780		63,27		67349,96
				Средний разряд работ					3,2
				Машины и механизмы
		400001		Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т			маш.-ч		0,280		393,60		979,42
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				78,13		194,42
		30101		Автопогрузчики, 5т			маш.-ч		0,360		281,71		901,28
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				63,27		202,42
		031121		Подъемники мачтовые строительные 0,5т			маш.-ч		2,300		275,33		5627,77
				в том числе з/п машинистов			чел.-ч				86,86		1775,43
				Материалы
		101-0287		Плиты керамические для полов гл. неглазур.			м2		102,000		191,69		173762,00
		402-9071		Раствор готовый кладочный тяжелый цементный			м3		1,300		2141,91		24745,70
		101-0631		Опилки древесные			м3		3,060		417,66		11357,94
		411-0001		Вода			м3		3,850		12,17		416,40
				ИТОГО по разделу 1									328 382,72
													78 796,38
				Накладные расходы 123 %									96 919,55
				Себестоимость работ									425 302,27
				Сметная прибыль 75%									72 689,66
				ВСЕГО по разделу 1									497 991,93
													78 796,38
Раздел 2. Отделочные работы.
1		15-01-050-3			Облицовка стен и откосов декоративным	100 м2		3,575				48 865,15
					бумажно-слоистым пластиком	покрытия						9 345,57
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		38,870		66,11		9186,66
					Средний разряд работ			3,6
					Машины и механизмы
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,080		275,33		78,74
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		24,84
		331531			Пилы дисковые электрические	маш.-ч		0,260		4,56		4,24
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				0,00		0,00
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,480		393,60		675,42
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		134,07
					Материалы
		101-9155			Листы облицовачнчые декоративные	м2		101,800		104,91		38180,42
		113-9045			Клей	кг		29,100		7,11		739,67
2		15-04-024-1			Простая окраска стен масляными составами	100 м2		6,774				21 220,17
						покрытия						12 054,32
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		28,050		63,27		12021,98
					Средний разряд работ			3,2
					Машины и механизмы
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,050		393,60		133,31
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		26,46
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,010		275,33		18,65
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		5,88
					Материалы
		101-9840			Краски масляные	т		0,027		35731,59		6535,24
		101-0627			Олифа комбинированная К-2	т		0,008		39010,28		2114,05
		101-1757			Ветошь	кг		0,330		9,08		20,30
		101-1667			Шпатлевка масляно-клеевая	т		0,005		23532,84		376,53
		101-0639			Пемза шлаковая,м 600, фракция от5 до 10 мм	м3		0,0004		50,90		0,07
		101-1596			Шкурка шлифовальная двухслойная	м2		0,00008		137,26		0,04
3		15-06-002-1			Оклейка стен моющимися обоями	100 м2		15,134				208 242,38
						покрытия						62 207,65
					Затраты труда рабочих-строителей	чел.-ч		64,160		64,04		62182,68
					Средний разряд работ			3,3
					Машины и механизмы
		400001			Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т	маш.-ч		0,010		393,60		59,57
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				78,13		11,82
		031121			Подъемники мачтовые строительные 0,5т	маш.-ч		0,010		275,33		41,67
					в том числе з/п машинистов	чел.-ч				86,86		13,15
					Материалы
		101-9265			Обои	10м2		11,200		835,11		141551,81
		101-0627			Олифа комбинированная К-2	т		0,0087		20950,00		2758,40
		101-1817			Клей КМЦ	т		0,002		43227,37		1308,41
		101-1829			Бумага ролевая	т		0,0071		3150,00		338,47
		101-1757			Ветошь	кг		0,010		9,08		1,37
		101-0639			Пемза шлаковая,м 600, фракция от5 до 10 мм	м3		0,000		50,90		0,00
			ИТОГО по разделу 2									278 327,70
												83 607,54
			Накладные расходы 105 %									87 787,92
			Себестоимость работ									366 115,62
			Сметная прибыль 55%									48 283,36
			ВСЕГО по разделу 2									414 398,98
												83 607,54
			ИТОГО по СМЕТЕ									606 710,42
												162 403,92
			Накладные расходы									184 707,47
			Себестоимость работ									791 417,89
			Сметная прибыль									120 973,02
			ВСЕГО по СМЕТЕ									912 390,91
												162 403,92
			ВСЕГО по СМЕТЕ с учётом НДС - 18%									1 076 621,27
												191 636,63

			Бизнес-центр
			ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЁТ №1
	на ремонтные работы бизнес-центра
Основание: чертежи
Сметная стоимость 2171,351 тыс. руб.
Средства на оплату труда 455,084 тыс. руб.
Составлен в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на 1 ноября 2007г.
№ п/п	Шифр, номера нормативов и коды ресурсов	Наименование работ и затрат, характеристика оборудования и его масса		Единица измере-ния	Количество единиц по проектным данным	Сметная стоимость, р.
						в текущих (прогнозных) ценах
						на единицу измерения		общая
								оплата труда
1	2	3		4	5	6		7
Раздел 1. Устройство полов.
1	11-01-036-2	Устройство покрытий из линолеума на		100 м2	2,394			29 342,96
		клее КН-2		покрытия				6 293,18
		Затраты труда рабочих-строителей		чел.-ч	42,400	60,36		6126,88
		Средний разряд работ			2,7
		Машины и механизмы
	400001	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т		маш.-ч	0,500	393,60		471,14
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		78,13		93,52
	031121	Подъемники мачтовые строительные 0,5т		маш.-ч	0,350	275,33		230,70
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		86,86		72,78
		Материалы
	101-9877	Линолеум без подосновы		м2	102,000	73,72		18001,54
	101-0609	Мастика клеящая каучуковая КН-2		кг	50,000	37,52		4491,14
	101-1757	Ветошь		кг	0,500	18,01		21,56
2	11-01-031-8	Устройство покрытий из гранитных плит		100 м2	1,769			92 995,66
		при количестве до 4 шт на 1 м2		покрытия				35 785,69
		Затраты труда рабочих-строителей		чел.-ч	323,010	61,97		35409,95
		Средний разряд работ			3,0
		Машины и механизмы
	400001	Автомобили бортовые, грузоподъемностью до 5 т		маш.-ч	0,360	393,60		250,66
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		78,13		49,76
	30101	Автопогрузчики, 5т		маш.-ч	1,320	281,71		657,82
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		63,27		147,74
	031121	Подъемники мачтовые строительные 0,5т		маш.-ч	1,160	275,33		564,99
		в том числе з/п машинистов		чел.-ч		86,86		178,24
		Материалы
	412-9176	Плиты керамогранитные		м2	100,000	249,34		44108,25
	402-9071	Раствор готовый кладочный тяжелый цементный		м3	2,700	2141,91		10230,40
	408-9040	Песок для строительных работ природный		м3	3,060	315,00		1705,14
	102-0085	Пиломатериалы хвойных пород		м3	0,010	3261,10		57,69
	411-0001	Вода		м3	0,500	12,17		10,76