Ипотечное кредитование в России

2.3 Ипотечное кредитование в России

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая "сидит" на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется". Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

·          аренда жилья с последующим выкупом;

·          создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

·          дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

·          ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты.

Заключение

В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

·          политическая и экономическая нестабильность;

·          низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

·          отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

·          высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

·          высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

·          недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

·          недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.

3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

·          инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;

·          стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;

·          внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.

7. Основными рисками ипотечного кредитования в России являются:

·          кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);

·          процентный риск;

·          риск неликвидности.

8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.

9. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:

·          адекватной правовой и нормативной базы;

·          эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;

·          эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);

·          надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;

·          источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;

·          резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.

В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:

·          ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

·          использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

·          применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

Список литературы

I.        Законодательные и нормативно-правовые акты

1.       Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.

2.       Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

3.       О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

II.      Книги, монографии

4.       Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита.- М.: Академия, 2008 .

5.       Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 2008 .

6.       Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Экономист, 2007.

7.       Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 2008.

8.       Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. – М.: Лань, 2007 .

9.       Нуреев. Р.М. Курс микроэкономики. - М.: Норма, 2007.

10.    Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косарева. - М.: ИНФРА-М, 2007.

11.    Полтерович В.М. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. – М.: Экономист, 2007.

12.    Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. – М.: Гардарика, 2008.

13.    Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. – М.: Экономист, 2007.

14.    Хейк Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. – М.: Академия, 2007

15.    Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2 частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека". 2007.

16.    Экономическая теория / Под ред. И.К. Ларионова, Н.Н. Телиненко, В.Н. Щербакова. -М.: Торговая корпорация Дашков и Ко,2008.

17.    Экономическая теория /Под ред. В.И. Видянина, Г.П. Журавлевой.-М: ИНФРА-М, 2008.

18.    Экономическая теория /под. ред. И.П. Николаевой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2008.

III. Публикации в периодических изданиях

19.    Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционной России? // Бизнес и банки. 1998. №49.

20.    Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999.

21.    Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия. 1997. №125.

22.    Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998. №10.

23.     Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 1996. №39.

24.    Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве //Профиль. 1999. №10.

25.    Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 1998. №32.

26.     Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист. 1997. №4.

27.    История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист. 1997. №3.

28.    Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования //Эксперт. 1998. №30.

29.    Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы //Городское управление. 1998. №9.

30.     Клименко В., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития ипотечного кредитования //Риэлтер. 1998. №5.

31.    Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. №6.

32.    Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 1999. №16.

33.     Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 1998. №15.

34.    Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономика строительства. 1997. №10.

35.     Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России //Индустриализация в России. 1997. №5.

36.    Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 1997. №3.

37.    Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 1998, №№3, 4.

38.    Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 1997. №9.

39.    Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 1998. №7.

40.    Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 1997. 5 декабря.

Приложение 1

Таблица 2 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования

Модель	Страна	Плюсы модели	Минусы модели	Возможность внедрения модели в России
Усеченно- открытая	Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция	Простота организации функционирования модели (минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка)	1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК. 3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов	Простота организации функционирования модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК :отсутствие жестких стандартов ИЖК ограниченное количество долгосрочных кредитных ресурсов для кредитования, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок не функционирует. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК
Расширенная открытая модель	США и др. развитые страны	1. Стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. 2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования	1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой	В России уже начато внедрение данной модели созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитования
Сбалансированная автономия	Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия	1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно с необходимой для получения дохода маржей. 2. Пониженный кредитный риск, так как за период накопления проверяется кредитоспособность заемщика. 3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода	1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений. 2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия)	В настоящее время на российском рынке ипотечного жилищного кредитования данная модель представлена двумя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения анонсирует увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения