Визначення базової вартості в межах економіко-планувальної зони

3.1 Визначення базової вартості в межах економіко-планувальної зони

Вихідними даними для здійснення грошової оцінки земель є нормативні документи про статус населеного пункту та його межі, данні державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, данні державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно – транспортного облаштування території матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Збір вихідних даних проводився по окремих видах інфраструктурного облаштування за формами, в яких відображені наявні об’єкти інженерної, транспортної то природоохоронної інфраструктури в натуральних вартісних показниках з одночасним їх відображенням на графічному матеріалі, що забезпечило необхідний контроль за повнотою та достовірністю наданої інформації.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів зібрані статистичні та нормативні данні про освоєння та облаштування території сіл. Ці данні включають наявність головних споруд і магістральних мереж електропостачання « включаючи зовнішнє освітлення», телекомунікації, водопостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 січня 2006 року.

Дані про наявність мережі електропостачання (головних споруд і магістральних мереж) отримані в Великобурлуцькій РЕМ. Вартість телекомунікацій прийнята за даними Великобурлуцького вузла зв’язку.

Дощова каналізація відсутня. Санітарна очистка проводиться силами мешканців сіл. Спеціальні насадження для оселення вулиць не створювались.

Витрати на облаштування населених пунктів наведені в таблиці. 14

Вартісні показники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « Сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов рразличной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно – климатических зон страны » з урахуванням постанов

Вартісні показники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна базова вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « сборника укрупненных показателей затрат при застройке, инженерному оборудованию. Благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природноклиматических зон страны» з урахуванням постанов Кабінету Міністрів України від 9 березня 1995 року № 163 та від 31 серпня 1996 року № 1024.

Грошова оцінка земель населених пунктів, крім затрат на освоєння та облаштування території, залежить від якості земель з урахуванням природно – кліматичних та інженерно – геологічних умов, архітектурно – ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель, що досягається введенням в розрахунки коефіцієнтів Км і Кф.

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населеного пункту. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

 - аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту як просторової бази;

- виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

- по факторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;

- об'єднання земельнооціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально – планувальних, соціально – економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування сільської території, що в кінцевому результаті визначає якість території окремих частин села. Для проведення по факторної оцінки якості земель сіл здійснена земельно-оціночна структуризація території: виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів), функціонально – однорідних планувальних одиниць, в межах яких у подальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території.

Після аналізу існуючої ситуації на основі вивчення і аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурального обстеження було встановлено, на території сіл Водяне, Аніскине, Зарубинка, Довгеньке, Івашкине, Широке, Попільне, Комісарове є однорідними за рентоутворюючими факторами. Тому виділення земельно - оціночних одиниць та економіко – планувальне зонування не проводилось, а коефіцієнт км². який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту, приймається на рівні 1,0.

В селі Вільху ватка виділено 7 оціночних районів. Опис меж оціночних районів та основні їх характеристики наведені в таблиці.

Кожна загальнооціночна одиниця характеризується за такими факторами:

1. Доступність. Ця характеристика включає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.

2. Рівень інженерно-транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристика включає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, їх довжину та щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиції місткості та зон впливу, оцінку зелених насаджень загального користування та спеціального призначення.

3. Рівень розвитку сфери обслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінку забезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності та різноманітності їх функцій.

4. Екологічна якість території, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря, води, ґрунтів, рівнем цього забруднення, а також витрати, пов’язаних з їх усуненням.

5. Привабливість середовища. Основними складовими цієї характеристики є: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та архітектурних пам'яток, завершеність архітектурно-просторової забудови, її цінність та ступінь розвинутості планувальної структури.

6. Зручність організації діяльності. Ця характеристика визначається наявністю чи можливістю організації під’їзних залізничних колій, можливістю використання акваторій в виробничих цілях, наявністю особливих вимог до режиму і характеру використання (охоронні зони, зони регулювання забудови, планувальні обмеження та ін.).

Багато з наведених факторів не характерні для с. Вільхуватка. Тому для встановлення територіальних відмінностей в межах населеного пункту були розглянуті лише такі як доступність, рівень інженерного облаштування, функціонально-планувальна і ландшафтна цінність території та її екологічний стан.

Таблиця 14. Земельно-оціночна структуризація території

3.2 Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта містобудівної цінності території (км²)

Для встановлення економіко планувальних зон був застосований експертний метод оцінки районів, який полягає в наступному:

1. Заповнена анкета експертної оцінки, що включає 16 факторів для сел., які можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Іі (таблиця 16).

2. Оцінка окремого фактора встановлювалась за 5-бальною шкалою, при цьому “5” балами оцінювалось найкраще значення фактора, а балом «І» - його відсутність або найгірше значення.

3. Визначена сума балів оцінки факторів.

4. Визначено середній бал по кожному району та середньозважений бал для кожного населеного пункту.

5. Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:

Іі = Іс/І

де:

Іі – комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс – середній бал оціночного району;

І - середньозважений бал по населеному пункту.

В таблиці 16 приведені результати експертної грошової оцінки по кожному з оціночних районів.

Наступною стадією виконання оцінки земель є економіко-планувальне зонування території села - об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням зон. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховувалась дія трьох факторів

1. Суміжність районів.

2. Переважно однотипне функціональне використання.

3. Близькість значення індексів Іі.

Таблиця 16. Анкета експертної оцінки території населених пунктів

Таблиця 16. Розрахунок комплексного індексу Іі

Враховуючи ці фактори, оціночні райони об'єднані у економіко-планувальні зони (креслення 3). Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зони (таблиця 20).