Особенности земли как товара
Общая характеристика и сегментирование рынка земли
Факторы спроса и предложения на рынке земли
Факторы влияющие на стоимость земли
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений
Метод сравнительного анализа продаж
Этап Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками
Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки
Определение потенциального валового дохода
Операционные расходы на замещение
Метод остатка для оценки земли
Навигация
Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки
Оценка застроенных земельных участков
123510
знаков
5
таблиц
0
изображений
3. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки.
Типы корректировок на отличительные характеристики участка земли в черте населенных пунктов
Корректировка на глубину участка
«Правило 4 – 3 – 2 – 1»
Это правило подразумевает, на первые 25% глубины приходиться 40% стоимости, на вторые 25% – 30% стоимости, на третьи 25% стоимости – 20% стоимости и на последнее 25% – 10% стоимости участка.
Метод Рунге
Если площадь участка относительно большая, она делиться на зоны:
Зона I – глубина до 40 м от улицы;
Зона II – глубина участка между 40 – 80 м от улицы;
Зона III-а – глубина более 80 м от улицы, участок застроен
Зона III-в - глубина более 80 м от улицы, участок не застроен.
Соотношение между зонами:
Зона II составляет 50% от стоимости зоны I;
Зона III-а примерно 25% от стоимости зоны I;
Зона III-в менее 25% от стоимости зоны I.
Корректировка на неправильности формы
Участок треугольной формы
При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок треугольный из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации объекта.
«Правило 65 – 35»
Установлено, что земельного участка треугольной формы с основанием по фронту улицы составит 65% стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной.
Соответственно, стоимость земельного участка треугольной формы в том случае, когда на главной улице находиться его вершина, составляет 35% от стоимости участка прямоугольной формы.
Корректировка на угловое расположение
Преимущество углового расположения, особенно для коммерческих объектов недвижимости проявляется в свободе входа и выхода, в простате подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностям оформления витрин и организации рекламы.
Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основными приемами:
· Угловое расположение увеличивает стоимость земельного участка на 50%
Вводиться коэффициент углового расположения – 1,5.
· Влияние углового расположения представлено функцией отношения стоимости 1 м протяженности границы по боковой улицы к стоимости 1 м протяженности границы по главной улице.
2.6 Доходный подход к оценке земельных участков
Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков
Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется на основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от его эксплуатации в будущем путем капитализации или дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
– риски, характерные как для объекта оценки, так и для региона.
Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земли является принцип ожидания получения дохода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения, наилучшего использования.
В зависимости от целевого назначения земельный участок может принести его владельцу следующие виды доходов:
· арендная плата за землю;
· часть дохода от единого объекта недвижимого имущества, приходящаяся на земельный участок;
· расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;
· доход от прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже;
· при залоге.
Доходный подход используется при определении:
· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
· рыночной стоимости.
При использовании доходного подхода применяются два метода определения стоимости:
· метод прямой капитализации доходов;
· метод дисконтирования денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов.
При использование метода капитализации доходов в стоимость недвижимости, преобразуется доход за один временной период, а при использование метода дисконтирования денежных потоков – доход от его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинство доходного подхода определяется по следующим критериям:
· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя;
· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
· способность учитывать конкурентные колебания;
· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Определение чистого операционного дохода
Первым шагом при любом подходе к капитализации дохода является определение потоков денежных средств. При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные.
Методика определения дохода заключается в прогнозировании величины доходных и расходных денежных потоков на будущие периоды. Чистый операционный доход является основным показателем, дающим информацию об уровне рентабельности объекта недвижимости.
Общий алгоритм определения чистого операционного дохода предусматривает выполнение следующих операций.
Похожие работы
... налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...
... может быть обжаловано в суде по административным делам. При лишении права собственности выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции. Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю Приобретение права собственности на землю а) Возможности перехода права собственности Приобретение права собственности на землю может ...
... участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. 2. Оценка стоимости предприятия при реструктуризации Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, ...
... что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в октябре кредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита - 16,6 лет. [56] 1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. ...
0 комментариев