Порядок та форма укладання договору купівлі-продажу державного майна

3. Порядок та форма укладання договору купівлі-продажу державного майна.

Приватизація — це відчуження майна, що перебуває у державній власності та власності Автономної Республіки Крим на користь фізичних та недержавних юри­дичних осіб. Правовою формою такого відчуження є договір купівлі-продажу, за яким продавець зобов'язується передати відповідний об'єкт приватизації у приватну чи колективну власність покупцеві, а покупець— прийняти цей об'єкт, спла­тити за нього певну грошову суму, виконати інші обов'язки, передбачені законодавством про приватизацію чи обумовле­ні сторонами.

У зв'язку з тим, що укладення договору купівлі-продажу об'єктів приватизації та виконання основних його умов е важливим етапом процесу зміни відносин власності на засоби виробництва, цей договір має відповідні особливості щодо його сторін, змісту та порядку укладення.

Сторони договору купівлі-продажу об'єктів приватизації. Згідно із статтями 6, 7 і 8 Закону У країни "Про внесення змін до Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" від 19 лютого 1997 р. та статтями 4 і 5 Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 15 травня 1996 р.продавцями державно­го майна у процесі приватизації виступають: щодо об'єктів за гальнодержавної власності — Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва в районах і містах, щодо об'єктів власності Автономної Респуб­ліки Крим — органи приватизації в Автономній Республіці Крим, щодо об'єктів комунальної власності — органи, що їх створюють відповідні місцеві ради.

Покупцями об'єктів приватизації можуть бути громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства; юри­дичні особи, зареєстровані на території України; юридичні особи інших держав; господарські товариства, створені для участі у приватизації громадянами, в тому числі членами тру­дового колективу. Господарське товариство членів трудового колективу підприємства, що приватизується, засновується на підставі рішення загальних зборів, у яких брало участь більше як 50% працівників підприємства або їх уповноважених пред­ставників. У разі приватизації майна, зданого в оренду, по­купцем може виступати орендар державного майна.

Поряд з іншими юридичними особами та громадянами орендарями можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу відповідно до Закону України "Про внесення змін і доповнень до Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" від 14 березня 1995 р., або організації орендарів, створені членами трудо­вого колективу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів відповідно до Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" від 10 квітня 1992 р. Необхідно зазначити, що покупцями майна, зданого в оренду, виступають саме організації орендарів (чи господарське товариство), а не орендні підприємства. В ар­бітражній практиці трапляються випадки, коли до арбітражних судів за захистом своїх прав, пов'язаних з приватизацією державного майна, звертаються саме орендні підприємства, які не є суб'єктами приватизації. Отже, їхні позови пред'яв­лено безпідставно і задоволенню не підлягають.

Не можуть бути покупцями: юридичні особи, у майні яких частка державної власності перевищує 25%; органи держав­ної влади; працівники державних органів приватизації (крім випадків використання ними приватизаційних паперів); юри­дичні особи, майно яких перебуває у комунальній власності;

органи місцевого самоврядування; особи, яким відповідно до чинного законодавства заборонено займатися підприєм­ницькою діяльністю (крім випадків використання ними прива­тизаційних паперів). Відповідно до ст. 2 Закону України "Про підприємництво" від 7 лютого 1991 р. забороняється займа­тися підприємницькою діяльністю військовослужбовцям;

службовим особам органів прокуратури, суду, державної без­пеки, внутрішніх справ, арбітражного суду, державного нота­ріату, органів державної влади та управління, які здійснюють контроль за діяльністю підприємств; особам, яким суд забо­ронив займатися певною діяльністю до закінчення терміну, встановленого вироком суду; особи, які мають непогашену судимість за крадіжки, хабарництво та інші корисливі злочини.

Форма та порядок у кладення договору купівлі-продажу державного майна залежать від способу приватизації відпо­відного об'єкта.

Якщо приватизують об'єкти малої приватизації шляхом ви­купу, продажу на аукціоні, за конкурсом, а також продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, договір купівлі-продажу укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації відповідною місцевою радою, як того вимагають ст. 27 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" і ст. 23 Закону України "Про приватизацію неве­ликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Шляхом викупу або продажу на аукціоні, за конкурсом при­ватизуються згідно із Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А;

окреме індивідуально-визначене майно; об'єкти незаверше­ного будівництва та законсервовані об'єкти.

Фонд державного майна України, Верховна Рада Автоном­ної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відпо відно у загальнодержавній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають про­дажу на аукціоні, за конкурсом чи викупу.

На підставі таких переліків і поданих покупцями заяв на приватизацію відповідного об'єкта орган приватизації при­ймає рішення про приватизацію підприємства.

Згідно з п. 6 ст. 7 Закону України "Про приватизацію неве­ликих державних підприємств (малу приватизацію)" з момен­ту прийняття рішення про включення об'єкта до одного з переліків об'єктів, що підлягають приватизації відповідним способом, щодо цього об'єкта припиняється дія частин 3, 5 та 6 ст. 10, частин 1 і 3 ст. 12, ч. 2 ст. 24, ч. З ст. 25 Закону України "Про підприємства в Україні" у частині купівлі, про­дажу, передачі, обміну, здачі в оренду, надання безоплатно, списання майна та вчинення деяких інших дій.

Крім того, з моменту прийняття рішення про приватизацію державного майна функції управління цим майном перехо­дять до відповідного органу приватизації згідно з п. 8 Указу Президента України "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" від 30 грудня 1994 р. № 824/94, п. З Указу Президента України "Про єдину систему органів приватизації в Україні" від 19 лютого 1994 р. № 56/94.

У зв'язку з цим рішенням Вищого арбітражного суду України від 11—12 листопада 1997 р. по справі № 1/43 було визнано недійсною постанову Кабінету Міністрів України "Про передачу до власності міст об'єктів соціально-економічної Інфраструктури, що перебувають у загальнодержавній влас­ності" від 26 червня 1995 р. № 453 в частині передачі майна бази продовольчих промислових товарів м. Вугледара, орен­дованого підприємством "Угольок" до комунальної власності м. Вугпедара, оскільки з 16 травня 1995 р., тобто з дня прий­няття рішення про включення орендного підприємства "Угольок" до переліку об'єктів малої приватизації (наказ До­нецького регіонального відділення Фонду державного майна України № 1804), функції по управлінню майном бази продо­вольчих і промислових товарів м. Вугледара перейшли до До­нецького регіонального відділення Фонду державного майна України. Крім того, з цієї ж дати (16 травня 1995 р.) передача зазначеного майна забороняється вищезгаданою ст. 7 Зако­ну України "Про приватизацію невеликих державних підпри­ємств (малу приватизацію)".

З моменту прийняття рішення про приватизацію підприєм­ства здійснюється його підготовка до приватизації, строк якої має не перевищувати двох місяців.

У процесі підготовки об'єкта до приватизації за рішенням органів приватизації проводиться оцінка його вартості відпо­відно до Методики оцінки вартості майна при приватизації, за­твердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 сер­пня 1996 р. № 961, у відповідних інформаційних бюлетенях, місцевій пресі та Інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, публікується інформація про об'єкт малої приватизації.

Відповідний орган приватизації не пізніше як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, публікує перелік таких об'єктів. У переліку має бути зазначено назву об'єкта приватизації та його місцезнаходження.

Викуп застосовують щодо об'єктів малої приватизації, не проданих на аукціоні, за конкурсом; включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Закону України "Про оренду державного майна".

Порядок викупу об'єктів малої приватизації, включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, а також об'єктів малої приватизації, не проданих на аукціоні, за конкурсом визначає Фонд державного майна України.

Викуп об'єкта оренди здійснюється відповідно до договору оренди з правом викупу та чинного законодавства. Згідно з п. 9 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду" (із змінами, внесе­ними законом № 3875-12 від 26 січня 1994 р.) приватизація цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду з правом викупу за укладеними до набрання чинності цим Декретом (тобто до 8 липня 1993 р.) договорами оренди, в яких було визначено умови викупу (ціна, порядок, терміни та засоби платежу), здійснюється на умовах, передбачених договорами. Якщо в договорах оренди, укладених з правом викупу до набрання чинності цим Декретом, умови викупу не визначено і орендар не дає згоди на приватизацію державного майна, зданого в оренду, сторони договорів оренди, визнані такими відповідно до законодавства України, протягом півтора року з дня на­брання чинності цим Декретом повинні внести до вказаних договорів належні зміни і доповнення. Якщо у договір оренди з правом викупу вказаних змін і доповнень у зазначений термін не внесено, орендар втрачає право на викуп об'єкта приватизації.

Президент України Указом "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації України" від ЗО грудня 1994 р. (із змінами, внесеними Указом Президента від 2 червня 1995 р. № 417/95) надав ще одну можливість організації орендарів, товариству покупців, іншим юридичним особам, створеним працівниками орендного підприємства (структурного підроз­ділу орендного підприємства, що виділяється в окремий об'єкт приватизації), яке є об'єктом групи А, в тому числі та­кого, договором оренди якого не передбачено право на ви­куп, приватизувати орендоване майно, якщо вони до 1 верес­ня 1995 р. подали у встановленому порядку про це відповідну заяву. З 1 вересня 1995 р. приватизація зазначених об'єктів малої приватизації здійснюється на загальних підставах.

Порядок викупу орендованого майна відповідно до згада­ного Указу встановлювався Положенням про порядок визна­чення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації, затвердженим наказом Фонду державно­го майна України від 2 лютого 1995 р. № 102³.

Продаж об'єктів на аукціоні — спосіб приватизації, коли власником об'єкта стає покупець, який запропонував у ході аукціону максимальну ціну. Продаж об'єктів за конкурсом — спосіб приватизації, за якого власником об'єкта стає поку­пець, що запропонував найкращі умови подальшої експлуа­тації об'єкта (некомерційний конкурс) або за рівних фіксова­них умов найвищу ціну (комерційний конкурс).

За 30 календарних днів до дати проведення аукціону, кон­курсу в інформаційних бюлетенях органів приватизації, міс­цевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органа­ми приватизації, публікується інформація про об'єкти, що під­лягають продажу на аукціоні, за конкурсом, яка має містити відомості, зазначені у ст. 15 Закону України "Про приватиза­цію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

З моменту опублікування інформаційного повідомлення покупцеві надається можливість попередньо ознайомитися з об'єктом приватизації.

Якщо під час продажу об'єкта не надано зазначену вище інформацію, об'єкт може бути знято з торгів на вимогу будь-кого з учасників аукціону.

Організатором аукціону може бути орган приватизації або уповноважена ним юридична особа. Уповноважена юридич­на особа діє згідно з угодою між органом приватизації та цією особою.

Для участі в аукціоні, конкурсі з продажу об'єктів привати­зації юридичні та фізичні особи подають заяву до органів при­ватизації, сплачують реєстраційний внесок, розмір якого не може перевищувати розміру одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян та вносять кошти у розмірі 10 від­сотків початкової ціни продажу. Зазначені кошти вносяться шляхом безготівкового прорахування коштів на відповідний розрахунковий рахунок. Якщо покупець бажає взяти участь у купівлі кількох об'єктів, розмір коштів визначається на основі суми початкової ціни цих об'єктів.

Для участі в аукціоні, конкурсі покупці відповідно до п. З ст. 17 Закону України "Про приватизацію невеликих держав­них підприємств ( малу приватизацію)" одержують квитки учасників аукціону, які мають містити такі відомості: номер, під яким покупець бере участь у торгах; назву об'єкта, у торгах якого бере участь покупець; умови проведення аукціону. Щоб одержати квиток на участь в аукціоні необхідно мати: документ, що посвідчує фізичну особу або представника юри­дичної особи, їх повноваження, квитанцію про сплату реєстраційного внеску, документ про внесення коштів у роз­мірі 10 відсотків початкової ціни продажу, декларацію про до ходи (для громадян України) в разі придбання об'єкта прива­тизації за рахунок коштів; нотаріально посвідчені копії уста­новчих документів — для покупців — юридичних осіб.

Відомості про учасників аукціону, конкурсу вносяться до книги реєстрації окремо щодо кожного об'єкта, який підлягає приватизації, і мають містити порядковий номер (відповідно до реєстрації), прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи або представника юридичної особи (назву юридичної особи), номер рахунку, назву та адресу банківської установи, до якої зроблено внески.

Приймання заяв на участь в аукціоні припиняється за три дні до початку аукціону.

Продаж об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом проводиться за наявності двох і більше покупців.

Якщо на участь в аукціоні ніхто не подав заяву, орган при­ватизації приймає рішення про зменшення початкової ціни на 30 відсотків та про повторний продаж об'єкта на аукціоні.

Якщо на участь в аукціоні подав заяву один покупець, об'єкт може бути приватизований шляхом викупу цим по­купцем.

Аукціон проводить ведучий (ліцитатор). Він описує об'єкт приватизації та умови його продажу. Початком торгів вва­жається момент оголошення початкової ціни продажу об'єкта.

Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошен­ня ціни не буде запропоновано вищу ціну, ліцитатор одночас­но з ударом молотка оголошує про придбання об'єкта тією особою, яка запропонувала найвищу ціну.

В арбітражній практиці відомий випадок порушення цієї вимоги під час проведення 6 вересня 1995 р. аукціону з про­дажу об'єкта незавершеного будівництва у смт Богородчани Івано-Франківської області. Учасником. аукціону став ПП "Семтранс" разом з двома іншими учасниками, претендента­ми на придбання об'єкта незавершеного будівництва. Ліци­татор описав об'єкт та оголосив стартову ціну 440 мли крб. Далі ціна збільшувалася. Коли ліцитатор оголосив ціну 580 мли крб., два учасники аукціону опустили квитки і вищу ціну не запропонували. ПП "Семтранс" погодився на цю ціну. Оскільки пропозицій щодо вищої ціни не надійшло, ліцитатор по закінченні 3 хвилин після оголошення останньої ціни 580 млн крб. повинен був зробити оголошення про придбання об'єкта ПП "Семтранс" особою, яка запропонувала найвищу ціну. Однак він запропонував ПП "Семтранс" придбати об'єкт за 4, 5 млн крб., на що отримав відмову. Після цього ліцитатор зняв об'єкт з торгів і у протоколі аукціону причиною, з якої не був проданий об'єкт приватизації, вказав: змова покупців, що не передбачено чинним законодавством України.

Арбітражний суд Івано-Франківської області рішенням від 11—12 червня 1996 р. визнав аукціон таким, що відбувся і зобов'язав представництво Фонду державного майна у Бого-родчанському районі укласти договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва з ПП "Семтранс". Арбітражна на­глядова колегія Вищого арбітражного суду України залишила це рішення в силі своєю постановою від 6 грудня 1996 р., бо чинне законодавство не містить норм, які б обмежували права покупця, що запропонував на аукціоні найбільшу ціну, а суб'єктивна думка ліцитатора про змову покупців не може бути підставою для зняття спірного об'єкта з аукціону та для відмови в укладенні договору купівлі-продажу.

Під час проведення аукціону його учасники піднімають квитки учасника з номером, що повернутий до ліцитатора, і називають свою ціну.

Якщо під час аукціону протягом 3 хвилин після оголошення початкової ціни продажу покупці не виявляють бажання при­дбати об'єкт приватизації, ліцитатор має право зменшиш ціну об'єкта, але не більше як на 30 відсотків. Якщо і після змен­шення ціни покупці не виявляють бажання придбати об'єкт, торги припиняються.

Підвищення початкової ціни здійснюється шляхом надба­вок, запропонованих учасниками аукціону.,

Під час аукціону ведеться протокол, до якого, вносяться початкова ціна продажу об'єкта, пропозиції учасників аукціо­ну, відомості про учасників аукціону, результат торгів, ціна продажу, відомості про фізичну або юридичну особу, яка одержала право на придбання об'єкта.

Після оголошення покупця, який придбав об'єкт при­ватизації, ліцитатор та покупець підписують протокол у двох примірниках. Один примірник протоколу передається до відповідного органу приватизації, а другий видається покуп­цеві. Цей протокол є документом, що посвідчує право покуп­ця на укладення договору купівлі-продажу. Для проведення конкурсу утворюється конкурсна комісія з фахівців, експертів, представників місцевої ради та трудового колективу об'єкта, що його приватизують, у складі 5—9 чоловік.

Голову конкурсної комісії призначає орган приватизації наказом, яким одночасно затверджується склад комісії.

Комісія утворюється у 25-денний термін з моменту при­йняття рішення про приватизацію об'єкта за конкурсом.

Орган приватизації у 3-денний строк з дня прийняття цього рішення направляє до організацій та установ повідомлення. про направлення їх представників для роботи у складі комісії. Ці повідомлення є обов'язковими для керівництва організацій та установ. У 3-денний строк з дня одержання повідомлення вони зобов'язані направити до органу приватизації відповідну особу з оформленим дорученням.

Відповідний орган приватизації та конкурсна комісія укла­дають угоду на проведення конкурсу з продажу об'єкта приватизації.

Основні завдання комісії: визначити умови та строки про­ведення конкурсу, прийняти від покупців заяви та інші доку­менти на участь у конкурсі, зареєструвати учасників конкур­су, забезпечити ознайомлення їх з об'єктом приватизації, розглянути пропозиції учасників конкурсу, визначити оста­точного переможця конкурсу, скласти протокол про резуль­тати конкурсу та подати його до відповідного органу привати­зації. Положення про конкурсну комісію з продажу майна за­тверджено наказом Фонду державного майна від 17 травня 1993р. №219.

Умови та термін проведення конкурсу конкурсна комісія визначає протягом 2 місяців після її утворення. Ці умови та термін проведення конкурсу затверджує орган приватизації.

Для участі у конкурсі покупець подає особисто чи надсилає до конкурсної комісії заяву за встановленою формою та план приватизації об'єкта, що має містити відомості про назву та місцезнаходження об'єкта, який він бажає придбати, про покупця, запропоновану покупцем купівельну ціну об'єкта, зобов'язання щодо умов конкурсу, додаткові зобов'язання щодо подальшої експлуатації об'єкта.

Кінцевий термін для прийняття заяв на участь у конкурсі — сім днів до початку проведення конкурсу.

Якщо на участь у конкурсі ніхто не подав заяву, орган при­ватизації приймає рішення про зміну умов конкурсу та по­вторний продаж об'єкта за конкурсом.

Якщо на участь у конкурсі подав заяву один покупець, об'єкт може бути приватизований шляхом викупу цим по­купцем.

Конкурс здійснюється за два етапи. На першому етапі ого­лошується попередній переможець конкурсу. Інформація про його пропозиції доводиться до всіх учасників конкурсу. Якщо протягом 5 робочих днів від них не надходять додаткові про­позиції, попередній переможець оголошується остаточним переможцем. За наявності інших пропозицій проводиться до­даткове засідання конкурсної комісії, яка розглядає додаткові пропозиції учасників конкурсу та визначає остаточного пере­можця.

Робочі засідання конкурсної комісії є закритими. Рішення

про визначення попереднього та остаточного переможців конкурсу приймається 2/3 голосів присутніх членів комісії та оголошується на відкритому засіданні за участю всіх покупців.

Після закінчення засідання конкурсна комісія складає про­токол, в якому зазначаються такі відомості:

Ø  умови конкурсу;

Ø  пропозиції учасників конкурсу;

Ø  мотивації вибору переможця;

Ø  відомості про учасників конкурсу.

Протокол підписують усі члени конкурсної комісії, після чого його надсилають до відповідного органу приватизації, а також учасникам конкурсу.

Результати конкурсу затверджує орган приватизації.

Не пізніше як у 5-денний термін з дня затвердження орга­ном приватизації результатів аукціону, конкурсу між покуп­цем і продавцем укладається договір купівлі-продажу об'єкта приватизації.

Відповідно до ст. 20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" порушення правил оголошення та проведення аукціону, кон­курсу, передбачені цим законом, можуть бути підставою для визнання судами недійсними угод, укладених на аукціоні, конкурсі.

Так, рішенням арбітражного суду м. Києва від 26 квітня 1996 р. був визнаний недійсним протокол засідання конкурс­ної комісії від 4 жовтня 1995 р. № 9 у частині визначення пе­реможця некомерційного конкурсу з продажу майна держав­ного підприємства "Стенограф" у зв'язку з порушенням вимог законодавства про приватизацію. Переможцем другого етапу і остаточним переможцем було оголошено науково-виробни­че комерційне підприємство "Літа", яке подало план експлуа­тації об'єкта, що не відповідає вимогам законодавства: в ньому не було пропозицій щодо ціни продажу об'єкта, зобо­в'язань щодо умов конкурсу та додаткових зобов'язань щодо подальшої експлуатації об'єкта. Були також порушені відпо­відним представництвом Фонду державного майна України вимоги законодавства щодо порядку опублікування інформа­ції та в'щомостей про об'єкт, який підлягає продажу за конкур­сом, в "Державному інформаційному бюлетені про прива­тизацію" Фонду державного майна України.

Арбітражна наглядова колегія Вищого арбітражного суду України, переглянувши матеріали вищезгаданої арбітражної справи, також засвідчила порушення вимог законодавства про приватизацію під час проведення некомерційного кон­курсу другого етапу з продажу майна державного підприєм­ства "Стенограф" і залишила рішення арбітражного суду м. Києва без змін.

Продаж пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, відповідно до плану приватизації здійснюється шляхом проведення комерційного чи некомерційного конкурсів у порядку, передбаченому По­ложенням про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації¹, затвердженим наказом фонду дер­жавного майна У країни, Антимонопольного комітету України, Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 4 серпня 1997 р. № 821/55-01/204.

Договір купівлі-продажу пакета акцій відкритого акціонер­ного товариства, створеного у процесі приватизації, укладає­ться на підставі протоколу про визначення остаточного пере­можця конкурсу, затвердженого органом приватизації.

У разі продажу акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, крім продажу їх пакетом згідно з планом приватизації, договір купівлі-продажу як єди­ний документ не укладається.

Так, пільговий продаж акцій такого відкритого акціонерно­го товариства громадянам України, які згідно з чинним зако­нодавством мають право на пільгове придбання акцій, здійснюється у порядку, передбаченому Положенням про за­стосування способів приватизації майна державних під­приємств, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 4 лютого 1993 р.

Оплата акцій відкритого акціонерного товариства прово­диться у відповідних установах банку дорученнями про пере­каз на рахунок цього акціонерного товариства приватизацій­ного майнового сертифіката чи його залишку з депозитного рахунку громадянина чи власних коштів громадянина з його іменного рахунку, а також шляхом прийняття акціонерним товариством готівкою приватизаційного майнового серти­фіката, на який виписується прибутковий касовий ордер. Відкрите акціонерне товариство перераховує отримані кошти та кошти, прийняті до оплати з депозитних рахунків, платіж­ними дорученнями до відповідних позабюджетних фондів приватизації і видає акції громадянам, а також надсилає цінними листами працівникам підприємства, громадянам України, які в місячний строк не отримали їх особисто.

В разі продажу акцій відкритих акціонерних товариств через центри сертифікатних аукціонів відповідно до Положен­ня про центри сертифікатних аукціонів, затвердженого поста­новою Кабінету Міністрів України від 24 лютого 1995 р. Положення про порядок проведення сертифікат­них аукціонів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27 березня 1995 р. № 218, Тимчасового поло­ження про порядок проведення сертифікатних аукціонів в окремих регіонах, затвердженого наказом ФДМУ від 21 лю­того 1996 р. № 189, Положення про порядок проведення спе­ціалізованих сертифікатних аукціонів за компенсаційні серти­фікати, затвердженого наказом ФДМУ від 5 квітня 1996 р. №395, договір купівлі-продажу не укладається, а право власності покупця на придбані ним акції підтверджується ви­тягом із протоколу про результати сертифікатного аукціону.

Купівля-продаж акцій відкритих акціонерних товариств на фондових біржах згідно з Порядком проведення на Україн­ській фондовій біржі, її центрах та філіях торгів з продажу пакетів акцій підприємств, що приватизуються, затверд­женим Фондом державного майна України та головою правління Української фондової біржі 28 лютого 1996 р., здійснюється шляхом укладення біржового контракту.

Предмет договору купівлі-продажу у процесі привати­зації. Оскільки предметом будь-якого договору купівлі-про­дажу є передача певного об'єкта у власність покупця, то важ­ливим є питання про момент переходу права власності до покупця. Закон України "Про приватизацію майна державних підприємств" у редакції від 19 лютого 1997 р. встановлює пра­вило, за яким право власності на приватизований об'єкт переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що цілком відповідає вимогам ЦК України І є позитивним кроком у розвитку приватизаційного законодавства. Адже у попередній редакції згаданого закону взагалі не був визначений порядок переходу права власності на приватизовані об'єкти, а Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 6 березня 1992 р. встановлював, що до покупця, який при­дбав на аукціоні, конкурсі об'єкт приватизації, переходить ' право власності на цей об'єкт з моменту удару молотка ліци-татора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, при викупі під­ приємства— з дати прийняття органом приватизації рішення про викуп. Це право власності на державне майно підтверд­жується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Договір укладався згідно з Положенням про застосування способів приватизації майна державних підприємств від 4 лютого 1993 р. № 56 (пункти 2.3, 2.4, 3.4 та 4.4) та Положенням про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації (пункти 3.1 та 4.9) після проведення аукціону, конкурсу, після прийняття рішення про приватизацію об'єкта та після його підготовки до приватизації, тобто після переходу права влас­ності до покупця.

Така конструкція переходу права власності до покупця викликала сумнів щодо її відповідності нормам ЦК України. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умо­вами. Удар молотка ліцитатора (відповідно підписання прото­колу конкурсної комісії чи прийняття рішення про викуп) означав перехід права власності на майно, що приватизує­ться; це свідчило також про те, що сторони погодили усі істотні умови купівлі-продажу і не мають потреби додатково укла­дати договір купівлі-продажу. Але оскільки передбачалось обов'язкове укладення договору купівлі-продажу на підтвер­дження переходу права власності, то це давало підстави вва­жати, що удар молотка ліцитатора (підписання протоколу кон­курсної комісії, прийняття рішення про викуп) фактично не фіксував перехід права власності. Ця думка мала право на існування, бо покупець не може здійснювати права власника до укладення договору купівлі-продажу об'єкта приватизації.

Ціна об'єкта приватизації. Відповідно до статей 9,17,18, 21 та 23 Закону України "Про приватизацію невеликих дер­жавних підприємств (малу приватизацію)" в редакції від 15 травня 1996 р. договір має включати остаточну ціну продажу об'єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу цілісного майнового комплексу чи пакета акцій акціонерного това­риства, створеного у процесі приватизації або корпоратиза-ції. Остаточну ціну об'єкта під час продажу його на аукціоні визначають у ході проведення аукціону на основі початкової ціни. На початку торгів ліцитатор оголошує початкову ціну продажу об'єкта. Якщо протягом 3 хвилин після оголошення не буде запропоновано вищу ціну, ліцитатор одночасно з уда­ром молотка робить оголошення про придбання об'єкта тією особою, яка запропонувала найвищу ціну. Це і є остаточна ціна продажу об'єкта на аукціоні. При цьому кожна наступна ціна, запропонована покупцями на аукціоні, має перевищу­вати попередню не менше як на 10 відсотків початкової ціни продажу об'єкта.

Остаточна ціна продажу об'єкта на аукціоні може бути й меншою за початкову. Якщо протягом 3 хвилин після оголо­шення початкової ціни продажу покупці не виявляють бажан­ня придбати об'єкт за оголошеною початковою ціною, ліци­татор відповідно до умов угоди з органом приватизації має право зменшити ціну об'єкта, але не менше як на 10 відсотків.

Початкова ціна об'єкта може бути зменшена також у разі повторного проведення аукціону, але не більше як на ЗО відсотків.

Остаточну ціну продажу об'єкта на аукціоні фіксують у про­токолі аукціону.

Остаточну ціну продажу об'єкта за конкурсом визначають у ході конкурсного розгляду на основі початкової ціни, запро­понованої конкурсною комісією чи покупцем у поданому ним плані приватизації об'єкта. Остаточна ціна продажу об'єкта за конкурсом має бути не нижчою за 70 відсотків його початко­вої ціни.

У разі повторного проведення конкурсу початкова ціна може бути зменшена, але не більше ніж на 30 відсотків.

Умова конкурсу про остаточну ціну продажу об'єкта відображається поряд з іншими умовами конкурсу у прото­колі конкурсу, який, як і протокол аукціону, затверджує відпо­відний орган приватизації.

Початкову ціну продажу об'єкта приватизації на аукціоні, за конкурсом, а також ціну продажу об'єкта, що підлягає при­ватизації шляхом викупу, визначають відповідно до чинної Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. №961.

Акт оцінки вартості об'єкта приватизації, здійсненої відпо­відно до названої Методики, затверджує керівник органу при­ватизації, він є правовим документом, що визначає початко­ву ціну об'єкта на аукціоні, за конкурсом або ціну викупу об'єкта.

Якість майна, що підлягає приватизації. Відповідно до ст. 233 ЦК України якість проданої речі має відповідати умо­вам договору, а за відсутності вказівок у договорі — вимогам, що звичайно ставляться.

На практиці у договорах купівлі-продажу об'єкта привати­зації не завжди належним чином узгоджується умова щодо якості майна. Взагалі порядок визначення якості майна, на відміну від порядку його оцінки, нормативне не визначений. Сторони договору повинні самостійно вирішувати всі питан­ня, пов'язані з якістю майна. Під якістю об'єкта приватизації, на думку автора, слід розуміти такий якісний стан майна і таку його комплектність, які б забезпечували діяльність (роботу) цілісного майнового комплексу відповідно до його цільового призначення. Крім того, кожна окрема річ (устаткування, ма­шини, механізми, інвентар і т.п.) має відповідати чітко визна­ченим якісним показникам, тобто стандартам, технічним умовам, затвердженим еталонам, зразкам.

Усі ці питання, пов'язані з визначенням якості майна та його комплектності, доцільно вирішувати у процесі визначен­ня складу майна, що підлягає приватизації, та оцінки його вартості. Ця робота, особливо на великих майнових комплек­сах, потребує багато часу, достатньої кількості висококвалі­фікованих фахівців і постійного контролю з боку органів приватизації. Неправильне визначення якісного стану майна може призвести до неправильного визначення його ціни. Методика оцінки вартості об'єктів приватизації не враховує їх фактичного якісного стану. Тому з метою захисту і забезпе­чення інтересів держави при укладенні договорів купівлі-про­дажу потрібно було б розробити спеціальну інструкцію щодо визначення якості майна, а також внести доповнення до Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, відповідно до яких вартість об'єкта приватизації залежала б від фактичних показників щодо якості і комплектності об'єкта приватизації на день укладення договору чи передачі об'єкта.

Взаємні зобов'язання сторін. Кожна сторона зобов'я­зується виконати обов'язки, покладені на неї договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків.

За будь-яким договором купівлі-продажу, згідно зі ст. 224 ЦК України продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець — прийняти майно і сплатити за нього певну суму грошей.

Відповідно до статей 5, 6 та 23 Закону України "Про вне­сення змін і доповнень до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передача об'єкта, що його приватизують, здійснюється шля­хом підписання акта про передачу цього об'єкта уповноваже­ним представником органу приватизації і новим власником у триденний термін після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Оплата проданого об'єкта відбувається протягом 30 кален­дарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору. Термін оплати може бути подовжено ще на 30 календарних днів за умови сплати не менше як 50 відсотків ціни продажу об'єкта. Оплата відбувається шляхом внесення коштів у бан­ківську установу на обумовлений договором рахунок. У до­говорі обов'язково зазначаються номери розрахункових рахунків покупця і продавця, назви та адреси банківських установ.

Крім цих умов про передачу об'єкта продажу та його опла­ту, законодавством про приватизацію визнаються істотними і умови про зобов'язання сторін, передбачені бізнес-планом чи планом приватизації, а також зобов'язання, які були ви­значені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, щодо здій­снення програм технічного переобладнання виробництва, впровадження прогресивних технологій; здійснення комплек­су заходів щодо збереження технологічної єдності виробниц­тва та технологічних циклів; збереження та раціонального використання робочих місць; виконання вимог антимоно-польного законодавства; збереження номенклатури та обся­гу виробництва продукції (послуг) відповідно до бізнес-плану;

завершення будівництва жилих будинків; утримання об'єктів соціально-культурного призначення; виконання заходів щодо створення безпечних і нешкідливих умов праці та охорони на­вколишнього середовища; внесення інвестицій виключно у грошовій формі, їх розміру та строків; виконання встановле­них мобілізаційних завдань (ст. 27 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств").

Згаданий закон передбачає, що термін дії зазначених зобов'язань, за винятком виконання встановлених мобіліза­ційних завдань, має не перевищувати 5 років. Встановлення такого строку, на думку автора, не завжди виправдано. Щодо здійснення програм технічного переобладнання вироб­ництва, впровадження прогресивних технологій такий строк видається занадто коротким. Що стосується такого зобов'я­зання, як виконання заходів щодо створення безпечних і не­шкідливих умов праці та охорони навколишнього середовища, то воно взагалі не може бути обмежене у часі. Будь-яке під­приємство протягом усього часу свого існування повинне організовувати свою діяльність з додержанням норм про охо­рону навколишнього природного середовища, що передбачає і відповідні санкції за порушення цих норм.

Обмеження ж строком у 5 років виконання зобов'язань про збереження та раціональне використання робочих місць ставить у невигідне становище трудовий колектив відповідно­го підприємства.

Не повинні обмежуватися у часі також зобов'язання щодо утримання об'єктів соціально-побутового призначення. Тому вважаємо, норму про термін дії вищенаведених зобов'язань доцільно було б переглянути.

Відповідальність сторін за невиконання чи неналежне виконання договору. Ця умова визнається істотною ст. 27 Закону України "Про приватизацію майна державних підпри­ємств", яка встановлює, що до договору купівлі-продажу об'єкта приватизації включаються санкції за порушення його умов.

Сторони відповідають за невиконання або неналежне виконання умов договору відповідно до законодавства та умов договору. Згідно з ЦК України та законодавством про приватизацію на сторони за договором купівлі-продажу об'єкта приватизації покладається цивільно-правова відпо­відальність у таких випадках.

Відповідно до статей 231 і 232 ЦК України, якщо продавець на порушення договору не передає покупцеві продану річ, покупець має право вимагати передачі йому проданої речі та відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або, зі своєї сторони, відмовитись від виконання договору І вима­гати відшкодування збитків. Якщо покупець на порушення до­говору відмовиться прийняти куплену річ або сплатити за неї

встановлену ціну, продавець має право вимагати, щоб поку­пець прийняв річ, сплатив ціну та відшкодував збитки, завдані затримкою виконання, або може відмовитись від договору І вимагати відшкодування збитків.

У разі прострочення виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу об'єкта приватизації (наприклад, порушення терміну оплати об'єкта приватизації) сторони відповідають згідно зі статтями 213—215 ЦК України. Боржник, який про­строчив виконання, відповідає перед кредитором за збитки, завдані простроченням, і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення. Якщо внаслідок про­строчення боржника виконання втратило інтерес для креди­тора, він може відмовитися від прийняття виконання і вима­гати відшкодування збитків. У відносинах між організаціями відмова від прийняття простроченого виконання допус­кається тільки у випадках і на умовах, встановлених законом або договором. Боржник не визнається таким, що простро­чив, поки зобов'язання не може бути виконане внаслідок про­строчення кредитора. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, повинен сплатити за час простро­чення три відсотки річних з простроченої суми, якщо законом або договором не встановлено інший розмір відсотків.

Закон України "Про приватизацію майна державних під­приємств" у п. 4 ст. 29 встановлює, що покупці, які не спла­тили за об'єкт приватизації протягом встановленого строку, сплачують на користь органу приватизації неустойку у розмірі 20 відсотків ціни, за яку куплено цей об'єкт, відповідно до По­станови Кабінету Міністрів У країни "Про порядок сплати і роз­мір неустойки за повну або часткову несплату покупцями коштів за об'єкти приватизацГГ¹.

При цьому рішення про викуп об'єкта або результати кон­курсу, аукціону підлягають анулюванню.

Залишаються незрозумілими правові наслідки такого ану­лювання, бо в законі про це не йдеться. Виникає питання, чи анулювання рішення про викуп або результатів аукціону, кон­курсу означає фактичне розірвання договору, чи може бути лише приводом для звернення до суду про його розірвання.

Враховуючи, що Закон України "Про приватизацію майна державних підприємств" не передбачає правових наслідків такого анулювання, можна вважати, що договір купівлі-про­дажу діє аж до його розірвання за згодою сторін чи у судовому порядку.

Що стосується кредитора, то він на відміну від вищенаве-деного визнається таким, що прострочив, якщо відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не зробив дій, до вчинення яких боржник не міг виконати свого зобов'язання. Прострочення кредитора дає боржникові право на відшкодування завданих простроченням збитків, якщо кредитор не доведе, що прострочення не викликано умислом або необережністю його самого або тих осіб, на яких відповідно до закону або доручення кредитора було покладе­но прийняття виконання. Після закінчення прострочення кре­дитора боржник відповідає на загальних підставах. За грошо­вими зобов'язаннями боржник не повинен платити відсотки за час прострочення кредитора.

Як уже зазначалося, майно, що його приватизують, має відповідати певним якісним показникам, встановленим умо­вами договору, чи вимогам, що звичайно ставляться.

У разі продажу покупцеві об'єкта приватизації неналежної якості він відповідно до ст. 234 ЦК України має право за своїм вибором вимагати:

Ø  або заміни речі річчю належної якості;

Ø  або відповідного зменшення купівельної ціни;

Ø  або безоплатного усунення недоліків речі продавцем чи відшкодування витрат покупця на їх виправлення;

Ø  або розірвання договору з відшкодуванням покупцеві збитків.

Викликає обгрунтований сумнів реалізація права вимагати заміни речі, оскільки в процесі приватизації маємо справу із специфічною річчю (об'єктом приватизації), яку замінити на іншу просто неможливо, і система законодавства про прива­тизацію взагалі не передбачає можливості такої заміни. Тому, на наш погляд, цю проблему необхідно законодавче врегулювати, тобто виключити право вимагати заміни речі щодо об'єкта приватизації.

Покупець відповідно до п. 5 ст. 29 Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" несе відпові­дальність ще й у таких випадках.

У разі порушення встановлених умовами договору купівлі-продажу строків внесення інвестицій у встановленому обсязі покупець сплачує пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості не вне­сених інвестицій за кожний день прострочення.

У разі розірвання договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням умов поговору щодо внесення інвестицій, час­тково внесені інвестиції не повертаються, а в разі невнесення інвестицій на день подачі позову про розірвання договору покупець сплачує штраф у розмірі 10 відсотків загального обсягу інвестицій.

Якщо покупець недодержав зобов'язань щодо збереження протягом визначеного періоду профілю діяльності приватизо­ваного об'єкта, покупець сплачує штраф у розмірі 10 відсотків вартості придбаного майна.

Крім того, відповідно до ст. 23 Закону України "Про прива­тизацію невеликих державних підприємств (про малу прива­тизацію)" при недодержанні покупцем зобов'язань щодо збе­реження протягом визначеного терміну кількості робочих місць (за винятком скорочення робочих місць, пов'язаного із санкцією та реструктуризацією підприємства) він сплачує штраф у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін понов­лює кількість скорочених робочих місць.

Зазначені штрафи, крім останнього, який перераховується на рахунок служби зайнятості за місцезнаходженням при­ватизованого об'єкта, надходять до Державного бюджет України.

Крім розглянутих умов договору купівлі-продажу держав­ного майна, істотними є також усі ті умови, щодо яких за за­явою однієї із сторін необхідно досягнути згоди. Такими умо­вами можуть бути інші зобов'язання сторін, що не суперечать чинному законодавству, умови про ризик випадкової загибе­лі об'єкта приватизації, про відповідальність сторін, інші умови залежно від специфіки об'єкта приватизації та інтересів сторін.

Так, наприклад, представництво Фонду державного майна України у Печорському районі м. Києва і ТОВ "Любава" у п.5 договору купівлі-продажу магазину від 29 вересня 1995 р. передбачили, що ТОВ "Любава" зобов'язано забезпечувати на викупленому підприємстві торговельну діяльність продо­вольчими товарами відповідно до вимог законодавчих актів України щодо їх зберігання та продажу. Покупець (ТОВ "Лю-бава") цього зобов'язання не дотримався. Перевіряючи його діяльність, державна служба боротьби з економічними зло­чинами та санепідемстанція Печорського району м. Києва 22 січня 1997 р. виявили, що у магазині знаходились ковбасні вироби з простроченим терміном реалізації, які за органолеп­тичними показниками не відповідали державному стандар­тові 16-290-86. На порушення ст. 17 Закону "Про забезпечен­ня санепідемічного благополуччя населення" ковбасні виро­би зберігалися у підсобному приміщенні без холоду.

На підставі вказаної перевірки продавець вимагав розір­вати договір купівлі-продажу.

Рішенням арбітражного суду м. Києва його вимогу було за-доволено, і договір розірвано, оскільки покупець не виконав свого зобов'язання за договором.