Влияние факторов окружающей среды на стоимость

2.4.     Влияние факторов окружающей среды на стоимость.

Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:

·     природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;

·     техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

·     факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;

·     факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

·     можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

·     если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;

·     есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

·     что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.

2.5.     Требования к оформлению результатов оценки.

Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого «Отчёт об оценке». Основной формой «Отчёта об оценке» является полный отчёт.

Содержание полного отчёта излагается в повествовательной форме и для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе должно включать:

·     титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика;

·     сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;

·     краткое содержание основных фактов и выводов;

·     основные предпосылки, допущения и ограничения;

·     перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

·     дату и объём технического освидетельствования и экологической экспертизы;

·     анализ социально-экономической ситуации в регионе;

·     анализ местоположения объекта оценки;

·     описание объекта оценки;

·     анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

·     определение стоимости затратным методом;

·     определение стоимости методом сравнения продаж;

·     определение стоимости методом капитализации дохода;

·     согласование результатов оценки;

·     заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты;

·     список использованной литературы;

·     общие сведения об оценщике;

·     приложения.

 На основе полного Отчёта об оценке может быть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчёта об оценке.

ПЕТЕРБУРГКОМСТАТ НАЧИНАЕТ АККРЕДИТАЦИЮ ОЦЕНЩИКОВ.

С 17 февраля 2002 года начнётся аккредитация организаций, занимающихся оценочной деятельностью, и оценщиков (физических лиц) при Петербургском комитете государственной статистики. Правительством РФ принято постановление от 7 декабря 1996 г. N 1442 «О переоценке основных фондов». Распоряжением губернатора Ленинградской области N 23-РГ от 3 февраля 1997 г. СПб комитету государственной статистики поручено организовать работу по проведению переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г. и провести в течение 1997 г. аккредитацию оценщиков. Для обеспечения сотрудничества между Петербургкомстатом, организациями оценщиков и учебными центрами, занимающимися подготовкой специалистов по оценке, при Петербургкомстате создан Экспертный совет по оценке основных фондов. В него вошли руководители обществ оценщиков : председатель правления СПб отделения РОО Сергей Дмитриев, председатель Петербургского общества оценщиков Эдуард Баяндин, специалисты Восточно-Европейского союза экспертов, Университета экономики и финансов. Возглавляет совет председатель СПб комитета государственной статистики Николай Беспалов. Целью аккредитации является упорядочение оценочной деятельности в СПб и Ленинградской области, подтверждение необходимой профессиональной подготовки и опыта работы оценщиков, намеренных участвовать в переоценке основных фондов в 1997 г., а также содействие предприятиям и организациям, которые хотят воспользоваться экспертными услугами оценщиков. Аккредитация носит добровольный характер и не является обязательной для выполнения работ по переоценке основных фондов в 1997 г., но специалисты, прошедшие ее, будут включены в перечень оценщиков, аккредитованных при Петербургкомстате. Это позволит Комитету давать потенциальным заказчикам некоторые гарантии качественной переоценки и повысит авторитет включённых в перечень оценщиков. Право на аккредитацию имеют оценщики, прошедшие дополнительную подготовку на специализированных курсах :

при наличии высшего (среднего специального) образования - не менее 5 дней;

при отсутствии такового - две недели.

Для аккредитации заявитель должен представить в Комитет ряд документов, в т. ч. копии сертификатов и дипломов об образовании,

 заявление о стаже работы оценщиком, копию справки о постановке на учёт в налоговых органах, сведения о наличии отчётов об экспертных оценках и другие. До 1997 г. переоценка основных фондов уже проводилась четыре раза, но её результаты зачастую были неудовлетворительными, так как большинство предприятий попросту умножали данные предыдущей переоценки на средние коэффициенты, разработанные Госкомстатом России. Переоценка основных фондов, выполненная специалистом-оценщиком, позволит устранить накопившиеся неточности в определении полной восстановительной стоимости основных фондов. Кроме того, Петербургкомстат планирует организовать в марте - апреле серию семинаров для бухгалтерских служб предприятий и организаций с участием налоговых служб города и области, оценочных и аудиторских фирм.

Похожие работы

Инвестиции в жилищное строительство Санкт-Петербурга

Скачать

37519

1

0

... риски, «портфельные» инвесторы предпочитают вложения в объекты десяти крупнейших городских девелоперов, которые обеспечивают около 60% предложения на первичном рынке. §6. Инвестиции в офисное строительство В 2002 году в Санкт-Петербурге именно офисный сектор стал наиболее привлекательным для инвестиций. Инвестиции, вложенные в офисные центры, подобно банковским вкладам, ...

Анализ предпринимательского климата Санкт-Петербурга

Скачать

145347

11

27

... имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности (6,3%). Безвозмездные поступления составили 40,9 млрд. руб., или 13,0% от общего объема доходов бюджета Санкт-Петербурга. В бюджет Санкт-Петербурга поступили также доходы от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности в сумме 30,1 млрд. руб., доля которых составила 9,5%. Расходы бюджета Санкт-Петербурга за 2009 ...

Анализ рынка недвижимости

Скачать

93378

7

16

... Результаты социологических опросов Независимо от ситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования, это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования. Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка, что ...

Будущее Санкт-Петербурга

Скачать

58966

3

0

... доля этих трех отраслей в 2001 году составила около 80% всего объема промышленного производства. Пищевая промышленность города занимает 37,5% в структуре объема промышленного производства Санкт-Петербурга, машиностроение и металлообработка - свыше 30%. На долю электроэнергетики приходится 10,5% объема промышленного производства города. За период с 1996 по 2001 год промышленное производство ...