Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений
Мониторинговое исследование рынка недвижимости
Принципы формирования информационных массивов
Ставка дисконтирования при решении задач
Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга
Практическое применение
Особенности различных видов оценки
Влияние факторов окружающей среды на стоимость
Факторы, негативно влияющие на рынок
Квартирные сегменты: большие и маленькие
Средняя цена по району
Характеристика активности рынка
Предложение
Навигация
Принципы формирования информационных массивов
Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
134127
знаков
10
таблиц
5
изображений
1.2. Принципы формирования информационных массивов.
При формировании информационных массивов для целей мониторинга следует руководствоваться следующими основными принципами :
Принцип 1.Объём и степень детализации информации должны быть адекватны задачам мониторинга.
Степень подробности описания объекта мониторинга является устоявшимся предметом дискуссий. Дело в том, что витающая в смежных профессиональных кругах мысль о необходимости, в конце концов, собрать в единую базу данных всю информацию, имеющую отношение к недвижимости, до сих пор не дает покоя романтикам. С одной стороны, было бы замечательно, иметь в одном месте информацию для землеустроителей, строителей, работников комитетов по управлению имуществом и регистраторов, работников технической инвентаризации и коммунальных служб, экологов, представителей охраны памятников, архитекторов и градостроителей, сотрудников МВД и налоговых органов, работников СЭС, гидрогеологов и почвоведов и т.д. Практически каждое из перечисленных ведомств имеет свою информационную базу, практически в каждой базе содержаться (в различной степени ) элементы, которые можно отнести к недвижимости, и практически каждое ведомство старается узаконить своё право на отношение к недвижимости путём закрепления за собой эксклюзива на ведение различных кадастров.
С другой стороны, следует чётко различать «информационную» и «рабочую» составляющие информации для мониторинга рынка недвижимости. Включение в информационные массивы для мониторинга большей части информации, содержащейся в смежных базах, создаст эффект излишнего балласта, препятствующего оперативному решению основной задачи мониторинга. Наконец, следует заметить, что до исторического момента объединения информационных баз ещё далеко, так как сложившиеся ведомственные взаимоотношения не предполагают в ближайшей перспективе ситуации свободной передачи информации.
Таким образом, в информационный массив следует включать только «рабочую», то есть минимально необходимую и достаточную для целей мониторинга рынка недвижимости информацию.
Принцип 2.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций.
Идея данного принципа состоит в том, что задание на разработку информационных массивов и их структуризацию должны ставить профессиональные аналитики, имеющие представление о спектре информации, необходимой и достаточной для реализации аналитической функции. Если информационный массив изначально формируется без ориентации на основную аналитическую функцию, его использования для целей анализа дает примитивные результаты, не отвечающие потребностям сегодняшнего рынка.
Принцип 3.Информационный массив должен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации.
Принцип 4.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры.
Смысл двух приведенных принципов достаточно прост. Качество мониторинга и аналитической работы зависят от качества структуры информационного массива, то есть от форматов, в которых описываются объекты недвижимости. К настоящему времени идея создания единых форматов в конечном виде не реализована, и вряд ли когда-нибудь будет реализована по причине традиционно сложившихся в разных российских регионах некоторых различий в типаже, значимости отдельных ценообразующих факторов и других
местных условиях. Однако, такие отличия могут составлять не более 5-10% от общего объёма информации. А это значит, что уже сегодня вполне реально согласование на региональном и национальном уровнях базовых форматов, охватывающих до 90% информационных массивов.
В качестве основы для таких форматов можно рассматривать «обкатываемые» в течение нескольких лет и хорошо зарекомендовавшие себя системы Российской Гильдии Риэлторов (КИнАС РГР - жилая недвижимость) и Санкт-Петербургского Исследовательского Центра Оценки Активов (ValMaster Technology - коммерческая недвижимость). Именно эти системы созданы теми, для кого анализ рынка недвижимости стал основной профессией.
Принцип 4.Информационный массив должен постоянно обновляться.
Содержание анализа.
В зависимости от особенностей конкретного мониторингового исследования рынка, аналитик, как правило, выбирает адекватный объём и содержание анализа, постепенно продвигаясь в своих исследованиях от общего к частному. Однако можно выделить несколько общих принципов, следование которым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление о текущем состоянии и тенденциях рынка недвижимости. Для большей наглядности рассмотрим рынок недвижимости уровня города с несколькими районами, хотя сопоставляться могут города, области и даже регионы .
На первом этапе анализа следует выявить общие характеристики активности местного рынка недвижимости. К общим характеристикам активности рынка можно отнести общие объёмы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением:
· по составу передаваемых прав собственности;
· по типу недвижимости.
Привлекая информацию об общем количественном и функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объём сделок и предложения на душу населения,
обеспеченность населения недвижимостью определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д.
На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональных сегментах. Объём и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объёмом и степенью подробности соответствующей информации. Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т.п.). К общим позициям анализа следует отнести :
· объёмы сделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города ;
· распределение сделок и предложений по диапазонам площадей;
· распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д ) ;
· распределение сделок и предложений по диапазонам цен ;
Задачей третьего этапа является выявление характеристик сделок и предложений максимально однородных выборок, характеризующих отдельные виды товара на рынке недвижимости. Результаты третьего этапа мониторинга должны обеспечивать участников рынка данными для выполнения сравнительного анализа. В качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений.
Получение обоснованных выводов при выполнении трех этапов исследования возможно только при комплексном использовании различных методов анализа. К обязательно применяемым следует отнести структурный и динамический анализ характеристик. Сопоставление может быть построено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в том числе физических и правовых.
| 1.4. Риски инвестиций и статистика рынков недвижимости. Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных ставках и показателях доходности (yields). Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным объектам. Считается, что такие объекты отвечают самым высоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационному обеспечению, планировочным решениям и т.п., а ставки аренды определяются в одинаковых стандартах измерения и распределения затрат между собственником и арендатором на обслуживание, ремонты, страховку и т.д. Информация о ставках аренды считается доступной. Для её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности. Информация же о показателях доходности более сложна для подготовки. Так как сделок купли-продажи не так много, то учитывают ранее совершенные сделки, интегрируют данные по различным объектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы. Показатели доходности несут в себе также информацию о региональных рисках, и здесь преобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной из специализаций на рынках недвижимости. Активизация бизнеса и инвестиций в регионе обязательно сопровождается активизацией на офисном рынке, повышением спроса, заполняемости и арендных ставок. При этом стимулируется новое строительство и модернизация офисов, вслед за ними – сервисных служб, торговых комплексов, центров досуга и т.д. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших центров бизнеса: традиционных финансовых столиц Америки и Старого Света, бурно растущих столиц Юго-Восточной Азии, Китая и Индии. Анализ статистики арендного бизнеса указывает на ряд интересных явлений. Так, например: - данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности; динамика ставок аренды характеризуется определенной колебательностью, отражая (хотя и со сдвигами) общие процессы подъемов и спадов; изменения показателей офисной и торговой недвижимости могут не совпадать по времени и величине; улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в снижении показателей доходности (в силу их заметно меньшей динамичности); асимметричная картина имеет место и при ухудшениях рыночной ситуации; - значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка. Лидерами стабильного арендного бизнеса являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%; - изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны; это может объясняться как меньшими объёмами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных экспертов и деловых кругов к этим рынкам; показатели доходности для восточноевропейских столиц устойчиво – в 2-3 раза превышают аналогичные значения для западных столиц. А в период после августовского 1998 года кризиса показатели доходности по Санкт-Петербургу были хуже в 4 и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки состояния нестабильности и возрастания рисков бизнеса в данном регионе; Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать с помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости (УКС) – как оценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта. Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебания арендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса. Исходную информацию - арендную статистику для городов Европы - можно найти в западных изданиях (например, в ежемесячнике «EuroProperty»). В качестве объектов-представителей выберем : Франкфурт, Лондон и Париж – центры наиболее стабильного бизнеса, Санкт-Петербург, Прагу и Варшаву – центры переходной экономики с наиболее рискованными (в Европе) показателями арендного бизнеса. Арендный офисный бизнес. Период наблюдения 01.99-08.00 для западных столиц показал в целом прогресс арендного офисного бизнеса. Отметим абсолютную стабильность показателя доходности для Лондона (5.00-5.50%) и улучшение показателей доходности для Франкфурта (с 5.75 до 4.90-5.50%) и Парижа (с 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). Для восточноевропейских столиц этот же период характерен ухудшением показателей. Анализ расчётных данных УКС позволил, кроме того, привести в соответствие внешнее расхождение логики арендных ставок (их превышение в Санкт-Петербурге и Варшаве до середины 1999 года над ставками в Париже и Франкфурте). Как результат, низкие показатели УКС при высоких ставках аренды не позволяет пока с оптимизмом ожидать роста инвестиций. Арендный торговый бизнес. Период наблюдения 05.99-08.00 для западных столиц характерен общим ухудшением показателей (что наглядно прослеживается с помощью УКС). Это говорит о том, что могут существовать достаточно длительные периоды рыночной активности, по прошествии которых реализация приобретенных торговых площадей вообще не принесет реального дохода. Для восточноевропейских столиц период наблюдения 05.99-08.00 связан с прохождением периода длительной стагнации и, возможно, началом выхода из него (отмечено улучшение динамики показателей, хотя разрыв показателей УКС в сравнении с западными столицами представляется гигантским – почти на порядок). Поэтому пока следует ограничиться утверждением, что могут существовать достаточно длительные периоды на рынках торговых помещений, когда инвестиции в приобретение торговой недвижимости в восточноевропейских столицах могут принести заметный положительный эффект, в том числе, в периоды спадов на западных рынках. Это может послужить хорошим аргументом при поисках путей для «межрегиональной» диверсификации портфеля недвижимости.
|
Похожие работы
... риски, «портфельные» инвесторы предпочитают вложения в объекты десяти крупнейших городских девелоперов, которые обеспечивают около 60% предложения на первичном рынке. §6. Инвестиции в офисное строительство В 2002 году в Санкт-Петербурге именно офисный сектор стал наиболее привлекательным для инвестиций. Инвестиции, вложенные в офисные центры, подобно банковским вкладам, ...
... имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности (6,3%). Безвозмездные поступления составили 40,9 млрд. руб., или 13,0% от общего объема доходов бюджета Санкт-Петербурга. В бюджет Санкт-Петербурга поступили также доходы от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности в сумме 30,1 млрд. руб., доля которых составила 9,5%. Расходы бюджета Санкт-Петербурга за 2009 ...
... Результаты социологических опросов Независимо от ситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования, это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования. Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка, что ...
... доля этих трех отраслей в 2001 году составила около 80% всего объема промышленного производства. Пищевая промышленность города занимает 37,5% в структуре объема промышленного производства Санкт-Петербурга, машиностроение и металлообработка - свыше 30%. На долю электроэнергетики приходится 10,5% объема промышленного производства города. За период с 1996 по 2001 год промышленное производство ...
0 комментариев