Анализ ситуации сложившейся на рынке недвижимости

3 Анализ ситуации сложившейся на рынке недвижимости

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости города Уфы в активном обороте находятся самые разнообразные объекты недвижимости: Офисные здания; Производственно-складские комплексы; Торговые площади; Объекты сервисного обслуживания и другие.

Рынок офисной недвижимости г. Уфа показывает положительную динамику роста объема предложения. Наибольший объем представлен помещениями, предлагаемыми к продаже.

В 2010 г. арендные ставки на объекты офисной недвижимости находятся в стадии стагнации с отклонениями как вверх, так и вниз. Средняя арендная ставка на конец сентября составляет 527 руб.кв.м. в месяц (6 324 руб. кв.м. в год). Изменение составило за период с конца 2 квартала 2010г. – 1,5%. Стоимость продажи - 51 430 руб. кв.м. Изменение за период с конца 2 кв. 2010г. составило « + 0,75%» В структуре спроса на офисные помещения по-прежнему лидирующую позицию занимает аренда – 60%.

Важной тенденцией является активизация инвесторов. Основную их долю занимают финансовые структуры, которые проявляют интерес к помещениям, имеющим удобное месторасположение, близость остановок общественного транспорта, наличие инфраструктуры и др.Подводя итог, можно выделить следующие тенденции на рынке офисной недвижимости: рост объема предложения, преимущественно продажи, стагнация арендных ставок и стоимости продажи, активизация спроса в конце года.

На 11.11.2010 г. Средняя стоимость продажи 1кв.м. на рынке предложений торговых помещений составила 56700р.

Офисных предложений 41800р.

Производственно-складских 8600р.

Средняя арендная ставка за торговое помещение составило 1370р. За 1 кв.м.

Офисное помещение 588р. За 1 кв.м.

Производственно-складское помещение 180р. За 1 кв.м.

Большим спросом в настоящее время пользуются офисные помещения на первых этажах жилых зданий, где цены немного ниже, чем в специализированных офисных центрах. Цены за 1кв.м. торговых помещений колеблются в диапазоне 34 000-107 200 р. В отличие от офисной недвижимости влияние отделки на торговые помещения незначительно. С открытием больших торговых центров в Уфе, вырос спрос на аренду помещений в них. Это и удобно, и прибыльно арендатору. Цены же на производственно-складские помещения колеблются от 1 600-24 000 р. за 1 кв.м. С развитием различных видов коммерческой деятельности, возникает необходимость аренды помещений. Арендная ставка производственно-складских помещений определяется расположением и состояниям помещения. Нужно отметить, что большим спросом пользуется именно аренда коммерческой недвижимости, а не продажа. Не каждая организация способна оплатить покупку такого объекта.

4. Определение рыночной стоимости склада

4.1 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.

Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, оплаты труда, затратное эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Таблица 4 – Расчет стоимости основных материалов

Наименование строительных материалов	Количество	Стоимость единицы в руб.	Общая стоимость
Цемент (т)	344,46	2800	964488
Сталь (т)	55,25	43275	11045943,8
Бетон и ж/б (м3)	904,66	2200	1990252
Лесоматериалы (м2)	38,9	6000	233400
Кирпич (шт.)	59,37	6000	21148,8
Стекло строительное (м2)	-	-	-
Рулон и Кровельный материал (шт.м2)	-	-	-
Трубы (м2)	-	-	-
Асбестоцемент (м2)	-	-	-
Всего стоимость основных материалов			14255232,6

Таблица 5 - Расчет сметной стоимости строительства

№ п/п	Статьи затрат	Стоимость в тыс.руб.
1	стоимость строительных затрат	14255232,6
2	ФОТ	6414854,67
3	Эксплуатация, содержание машин и механизмов	3563808,15
4	Итого прямые расходы	24233895,4
5	Накладные расходы	6414254,67
6	Итого прямые затраты	30648750,1
7	Косвенные расходы	12259500
8	Предпринимательская прибыль	3207427,34
9	Итого ПВС	46115677,4

Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем здания · Стоимость м2 · Коэффициент климатический · Коэффициент территориальный · К69-84 · К84-2011 · К01-03 · Коэффициент группы капитальности · Коэффициент различия конструктивных элементов · Предпринимательская прибыль.

Таблица 6 - Расчет ПВС

Показатель	Цифровое значение
Объем здания	3500
Стоимость ед.м2	31,5
Коэффициент климатический	1,09
Коэффициент территориальный	1,02
К69-84	1,18
К84-2011	46,4
К01-03	1,08
Группа капитальности	1,06
Различия конструктивных элементов	0,13
Предпринимательская прибыль	1,3
ПВС	1298439,09

Таблица 7 - Расчет коэффициента различия конструктивных элементов

Конструктивный элемент	Оцениваемый объект		Объект аналог		Значение коэффициента
	материал	коэффициент	материал	коэффициент
Фундамент	Сборный ж/б	0,88	Кирпич	0,87	1,01
Стены	Кирпич	0,4	Кирпич	0,4	1
Перекрытия	ж/б	0,58	Кирпич	0,87	0,7
Кровля	Рулонная	0,45	Цинк	1,7	0,3
Полы	Бетонные	0,67	Асфальт	1,1	0,6
Водопровод		+		+	1
Отопление		+		+	1
Вентиляция		+		+	1
Электросеть		+		+	1
Канализация		+		+	1
Общий коэффициент	_	_	_	_	0,13

Рассчитаем сумму общего износа.

Износ = Физический + Функциональный + Внешний

Функциональный износ = 10 %

Внешний износ = 5 %

Расчет функционального износа.

1)Методом срока жизни

2)Методом разбивки по компонентам

Методом срока жизни:

Действительный возраст / Экономический срок службы · 100%

 26/100 · 100% = 26

Методом разбивки по компонентам:

Таблица 8 - Расчет устранимого и неустранимого физического износа

11	Общий Физ. Износ			131609,7	80150,1	106342,1	21229,5	55261,5	20816,5	114532,7	-	529942,1
10	Расчет уст. износа	Сумма		113431,6	44832,5	21943,6	7595,9	8517,7	19647,9	98951,4	-	314920,6
9		Коэф. износа		26	26	26	30	4	52	86,6	-	-
8		Норм. срок		100	100	100	20	25	50	30	-	-
7		Факт срок		26	26	26	6	1	26	26	-	-
6	Ост. ПВС			436275,6	172432,7	84398,6	25319,6	212944	37784,6	114262,6	-	-
5	Расчет уст. износа		Руб.	18178,1	35317,6	84398,5	13633,6	46743,8	1168,6	15581,3	-	215021,6
4			%	4	17	50	35	18	3	12	-	-
3	ПВС			454453,7	207750,3	168797,09	38953,2	259687,8	38953,2	129843,9	-	1298439,09
2	У/В			35	16	13	3	20	3	10	-	100
1	Конструктивный элемент			Фундамент	Стены	Перекрытия	Кровля	Полы	Проемы	Отделка	Инженерные коммуникации	Итого

ПВС конструктивных элементов = ПВС * У.В. конструктивных элементов

ПВС конструктивных элементов = 1298439,09 * 35%=454453,7

Устранимый физический износ = ПВС конструктивных элементов * Износ конструктивных элементов

Устранимый физический износ = 454453,7 * 4%=18178,1

Остаточная стоимость ПВС = ПВС конструктивных элементов - Устранимый физический износ

Остаточная стоимость ПВС = 454453,7-18178,1=436275,6

Норма износа = Фактический срок службы / Нормативный срок экономической жизни * 100

Норма износа = 26/100*100=26

Неустранимый физический износ = Остаточная стоимость ПВС * Норму износа

Неустранимый физический износ = 436275,6*26%=113431,6

Общий физический износ = Устранимый физический износ + Неустранимый физический износ

Общий физический износ = 18178,1+113431,6=131609,7

Расчет совокупного износа:

Рассчитаем норму износа: Общий Ф.И. / ПВС · 100%

529942,1 / 1298439,09 · 100% = 40,8 %

Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний

40,8%+10%+5% = 55,8%

Общий износ в руб. ПВС · Износ / 100%

1298439,09 · 55,8% /100% = 724529,01

Остаточная стоимость: ПВС - Общий износ

1298439,09 – 724529,01 = 573910,1

Стоимость земельного участка: Площадь · стоимость 1 кв. м земли

Средняя стоимость 1 кв.м по городу составляет 10500 р.

10500· 700 = 7350000

Рыночная стоимость: Остаточная стоимость + стоимость земельного участка

573910,1+7350000= 7923910,1 р.