Навигация
Схема кредитования с оформлением договора залога
98516
знаков
4
таблицы
0
изображений
1. Схема кредитования с оформлением договора залога.
Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Клиент заключает кредитный договор и договор залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:
· квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
· проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.
Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.
Данная схема заключается в следующем:
1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.
Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.
Похожие работы
... строительства, требующих решения для реального достижения поставленных в Национальном проекте задач. 2.2 Роль ипотечного жилищного кредитования в реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Жилищная проблема в России представляет собой комплексную задачу и охватывает вопросы оптимизации государственного управления жилищно-строительной отраслью. Средняя ...
... . Все особенности поддержки государством тех граждан, которые желают приобрести жилье, в основном зависят от реализуемых в данный момент целевых программ. 5.2 ВЛИЯНИЕ АМЕРИКАНСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРИЗИСА НА РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ В начале 2007 года участники рынка прогнозировали динамичное и поступательное развитие ипотеки: наращивание объемов, снижение ставок и дальнейшее ...
... году сократились объемы производства практически всех стройматериалов, по некоторым позициям очень значительно. Например, более 44% потеряло производство железобетонных конструкций, почти на 40% упал выпуск кирпича, на 22,5% – цемента. 2.2 Характеристика рынка жилья. Что будет с ним дальше Себестоимость квадратного метра жилья эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) без ...
... безопасную, с минимальными рисками деятельность банков. В современных условиях кредитное регулирование сводится прежде всего к надзору за операциями банков в интересах стабильности всей экономики. В основе законодательного регулирования кредитных отношений лежат следующие критерии: достаточность капитала (отношение собственных средств к суммарным активам); качество активов с точки зрения риска, ...
0 комментариев