Предприятие в целом, как имущественный комплекс
Принцип остаточной продуктивности - остаточная продуктивность
Характеристика основных подходов и методов оценки недвижимости
Информация о доходах и ценах на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам
Оценить рыночный валовой доход приносимый объектом;
Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Сведения об объекте оценки
Навигация
Расчёт стоимости объекта недвижимости
Расчёт стоимости объекта недвижимости
67879
знаков
5
таблиц
0
изображений
Введение
Сделки, касающиеся купли-продажи, а также других операций связанных с недвижимым имуществом, заключаются на рынке недвижимости.
Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.
Рынок недвижимости – означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Он характеризуется уникальностью каждого объекта условиями финансирования, сложными юридическими правами и низкой ликвидностью.
За последние годы рынок недвижимости, повышая свою активность с помощью действия кампаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков и юристов. Но данный вид рынка нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей, обусловленных такими факторами как:
1. Специфика объектов недвижимости;
2. Высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
3. Воздействие рынка капитала;
4. Невозможность достижения состояния равновесия спросом и предложением.
Развитие рынка недвижимости определяется:
1. Экономическим ростом или ожиданием такого роста;
Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обязательства возникают редко.
2. Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;
3. Взаимодействия между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Рынок недвижимости находящийся под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
1. Факторы сопоставимого регулирования рынка недвижимости;
2. Общая экономическая ситуация цен;
3. Микроэкономическая ситуация;
4. Социальное положение в регионе;
5. Природные условия в регионе.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним изменениям:
1 – изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
2 – изменения в денежной политике правительства и политики коммерческих банков определяющих доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
3 – изменения в законодательстве;
4 – изменения ситуации на рынке, вызванные нестабильностью валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
На протяжении многих лет функционирование рынка жилой недвижимости было связанно с различными проблемами, основой из которой является некачественная оценка недвижимости неквалифицированными оценщиками, не имеющими достаточных знаний и опыта в оценке. На современном этапе развития рынка жилой недвижимости с этой проблемой борются с помощью ввода лицензирования и аттестации оценщиков, а также создание саморегулируемых организаций оценщиков.
Регулирование оценочной деятельности – это комплекс мер и процедур, направленных на повышение качества услугоценщиков и соответствия их определенным критериям. установленным профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственное регулирование) либо совместно.
В разных странах регулирование оценочной деятельности имеет различные формы.
Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
1. определение методов требований к процедурам оценки, которые традиционно формируются в стандартах оценки;
2. определение требований к морально-этическим качествам, связанным с его независимостью. Данные требования формируются в кодексах профессиональной этики;
3. определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту тактической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Саморегулирование оценочной деятельности
Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (землемера) в Великобритании в 19 веке, когда в 1861 году кролём Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии, и был создан королевский институт Чартерных сюрвейеров.
В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью.
Она насчитывает в своих рядах более 70 тысяч членов в ста странах мира.
Для того чтобы получить звание члена королевского института чартерных сюрвейеров (RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двух месячную стажировку на фирме под руководством члена RICS.
Государственное регулирование оценочной деятельности
В России создано профессиональное общественное объединение оценщиков "Российское общество оценщиков".
Однако, бурное развитие профессии на фоне переоценки основных фондов привело к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких либо стандартов, оказывающих услуги очень низкого качества.
В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России, необходимо введение государственного регулирование оценочной деятельности для поддерживания должного качества услуг.
Эту задачу решил Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, который ввёл лицензирование оценочной деятельности как механизм регулирования и контроля в сфере оценочной деятельности.
В августе 1999 года было принято постановление правительства РФ "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ от 20 августа 1999 года №932".
Постановлением было установлено, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества РФ.
Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Порядок лицензирования оценочной деятельности был утвержден правительством РФ в 2001 году (Постановление правительства №285)
Отделим цели работы:
1) Провести теоретическое обоснование проведения оценочной деятельности;
2) Раскрыть сущность и методику каждого подхода к оценке недвижимости, а именно затратного, доходного и сравнительного подходов;
3) Рассчитать рыночную стоимость объектов недвижимости, используя методику затратного подхода;
4) Составить отчет об оценке;
5) Сделать общий вывод о проделанной работе.
Актуальность использования затратного подхода обусловлена его простотой и высокой распространенностью среди оценщиков недвижимости. Затратный подход требует менее тщательного анализа рынка недвижимости, не требует определение объектов аналогов, как в сравнительном подходе, не требует расчетов ставок дисконтирования и капитализации как в доходном подходе.
Данные, используемые в затратном подходе, базируются на действительной информации об оцениваемом объекте недвижимости, т.е. информации о состоянии конструкций здания, географическом положении объекта, границах окружения, степени развития социальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры и т.п.
1 Теоретическая часть
1.1 Понятие недвижимого имущества
Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и, все что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или всё, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектом.
Физические объекты — нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Различия в понятии недвижимости, как объекта оценки, определяются Гражданским Кодексом РФ.
Таким образом, объект недвижимости это:
Похожие работы
ени активности наверху – рынок жилья, затем идет коммерческая недвижимость и производственная недвижимость. Стоимость объекта недвижимости по этому подходу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта: Снд=Саналога ±∑К, где Саналога - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов), К –суммарные ...
... только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки. 2.4 Термины и определения Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны ...
... прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А. 5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта ...
... в ряду которых является проблема оборотоспособности предметов ипотеки. И для начала определимся относительно двух, на мой взгляд, равнозначных понятий – “предмет” и “объект” ипотеки. Законодатель не даёт конкретного их различия, но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имущество, регулируемое им – “предметами”, а слово “объект” уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в ...
0 комментариев