Определение общего износа

6.2.1 Определение общего износа

С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.

Итак, износ — это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.

Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.

При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.

Прямой подход — оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный. В существующей практике оценки недвижимости учитывают три вида износа:

-  физический,

-  функциональный,

-  экономический (внешний).

Физический износ (физическое устаревание) — это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любой физический износ здания).

Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) — снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо (например, система отопления отстала от современных стандартов, фундаменты более мощные, нежели необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.

Экономический износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т. д.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.

Устранимый износ — затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Если же затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая добавленная стоимость (ожидаемые потенциальные выгоды), то износ — неустранимый.

Экономический износ всегда неустранимый.

Выделяют три наиболее распространенных метода определения оценщиками степени износа: метод разбивки по компонентам (определением износа по каждому компоненту здания с последующим суммированием); метод срока жизни (основанный на соотношении сроков службы и жизни здания); метод сравнения продаж (метод рыночной выборки), использующий рыночные данные объектов-аналогов.

Сумма всех трех видов износа — это накопленный (суммарный) износ:

И = 1 – (1-Ф) (1-У) (1-Э),

где Ф – физический износ,

У – функциональный износ,

Э – экономический износ.

После обследования здания мною установлено, что физический износ составляет 65%.

Функциональный износ проявляется в результате недостатков проектирования. В результате обследования установлено, что на объекте оценки функциональный износ отсутствует.

Износ внешнего воздействия – экономический определяется как снижение функциональной пригодности здания. Экономический износ в данном случае также отсутствует.

Следовательно, общий износ составляет:

И = 1 – (1-0,65) = 0,65 (65 %).

Восстановительная стоимость с учетом износа равна:

В_ст = 749010,94– 749010,94∙ 0,65 = 262153,829 (руб.)

6.3 Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих доходов, которые принесет данная недвижимость.

В данной работе будет использоваться метод дисконтирования поступлений наличности, а также метод прямой капитализации (Метод Элвуда)

Капитализация дохода — совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.

Поэтому капитализация дохода — процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делят на общий коэффициент капитализации, под которым понимают ставку, используемую для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и приносимым этим объектом собственности доходом.

Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции и ставки возмещения или нормы возврата инвестиций.

Общая ставка или общий коэффициент капитализации равны отношению чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.

Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.

Доход на инвестиции, т. е. денежную сумму, которая может быть получена инвестором за пользование его деньгами и риск невозврата инвестиций, называют отдачей. Различают два вида отдачи:

текущая — отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций;

конечная — отношение суммы дохода за весь прогнозный период проекта к сумме инвестиций.

Ставка возмещения или норма возврата капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости и по существу представляет норму окупаемости капиталовложений. Ее применяют только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности, поскольку это актив с бесконечным сроком пользования.

При использовании доходного подхода выделяют два основных метода оценки недвижимости:

-  прямой капитализации,

-  дисконтирования будущих денежных потоков.

Выбор этих методов для последующего применения зависит от вида объектов недвижимости, экономического срока ее службы, а также от качества, количества и продолжительности поступления дохода. При этом качество и количество информации по объектам-аналогам также влияет на определение ставки и выбор метода оценки ставки возмещения. Как метод прямой капитализации, так и метод дисконтирования будущих доходов по периодам можно использовать в сочетании с методом определения стоимости по остаточному принципу.

Метод прямой капитализации применяют при наличии достаточного количества данных по оценке размера получаемого дохода от объекта недвижимости, а также в случае, если в течение определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого дохода.

Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимость. Под стабильным доходом, как указывалось ранее, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течение типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.

При применении данного метода отдельно возврат капитала и доход от инвестиций не определяют, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.

Метод предполагает отношение стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации по формуле:

,

где Д – доход за год (руб);

С_к – ставка капитализации.

Методы расчета чистого дохода и коэффициента капитализации рассмотрены ранее.

Метод прямой капитализации используют для оценки имущественных прав, стоимости отдельных физических компонентов объекта недвижимости (земли и улучшений), для финансовых составляющих стоимости объекта (собственный и заемный капитал). При этом применяют показатель дохода, в зависимости от которого существо и название коэффициента капитализации, рассчитанного на его основе, меняется.

6.3.1 Определение ставки капитализации

Ставка капитализации представляет собой суммарную ставку, состоящую из:

·  Базовой ставки;

·  Различных ставок отражающих риски инвестирования, ликвидности, управления, т.д.

В качестве базовой ставки обычно используют:

1.  ставка рефинансирования ЦБ РФ;

2.  ставка по банковским кредитам ведущих коммерческих банков (ВТБ, Сбербанк, Газпром).

Ставка рефинансирования на 5 декабря 2008 года составляет 13 % годовых в рублях.

Ставка по кредитам крупных банков от 10 до 14% годовых в рублях.

В качестве безрисковой ставки принимаем 12% годовых в рублях.

Далее кроме безрисковой ставки должны учитываться:

·  риск инвестирования в данный объект, учитывающий дополнительные риски при вложении в объекты недвижимости по сравнению с наиболее ликвидными активами (ценные бумаги).

На сегодня данный риск оценивается приблизительно в 5%.

·  Поправка на управленческий менеджмент и показатель ликвидности.

Данная суммарная поправка на сегодня составляет 7,5-9%.

Таким образом ставка капитализации составит 19 % годовых (руб.)

В связи с тем, что оцениваемая недвижимость не принадлежит к разряду доходной, а используется в качестве личного жилья, данный поход не рассматривается.

6.3.2 Определение доходности объекта

Ввиду того, что оцениваемый объект не относится к разряду доходных, то есть не предназначен к получению такового – расчет по данному методу не проводился.

6.4 Определение стоимости строения

В результате проведенного анализа были получены следующие результаты: стоимость недвижимости при сравнительном подходе составила 220052,3 руб., при затратном подходе – 765 342,2 руб. Исходя из того, что недвижимость не является доходной для затратного и сравнительного методов принимаем равные веса по 0,5. Следовательно, стоимость строения будет равна:

Ст-ть стр. = 0,5С_р + 0,5З= 0,5∙285032,8 + 0,5∙ 749010,94= 517021,87(руб.)

Стоимость 1 кв. м составит 7 954,18 руб.

7. Определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка может быть рассчитана одним из двух способов:

1 - сравнительный способ

2 - способ остатка

Исходя из имеющихся данных, выбираем способ остатка, согласно которому стоимость непосредственно участка определяется как разность между восстановительной стоимостью с учетом износов и усредненной стоимостью по доходному и сравнительному методам:

Ст-ть з.у. = (Д - С₎/2 – В_ст,

где Д – стоимость земельного участка по доходному методу,

С_р – стоимость по сравнительному методу,

В_ст – восстановительная стоимость с учетом износов.

В нашем случае при Д = 0 данная формула имеет вид:

Ст-ть з.у. = С– В_ст,

Таким образом:

Ст-ть з.у. = 285032,8 - 262153,83 = 22 878,97 (руб.)

Стоимость оцениваемого земельного участка равна 22 878,97 руб., стоимость одной сотки земли составит 1525,26 руб.

Вывод

В результате расчетов мной получена рыночная стоимость строения, составляющая 517 021,87 руб., и рыночная стоимость земельного участка, составляющая 22 878,97 руб.