Навигация
Оценка права собственности
28312
знаков
2
таблицы
0
изображений
3. Оценка права собственности
В результате сделки купли-продажи от продавца к покупателю переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.
Оценка проводится для прав собственности на здания и сооружения, а также прав использования земли.
Право собственности — это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственности — центральный правовой институт в рыночной экономике.
Под термином право собственности понимается право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, т.е. осуществление собственником комплекса прав по совершению в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, распоряжаться им иным образом (ст.209 Гражданского кодекса РФ).
Субъектами права собственности имущества могут быть частные лица (юридические или физические), государство (РФ или субъекты РФ), местное самоуправление (муниципальные образования).
Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения имуществом в зависимости от вида субъекта прав собственности, права которых в равной мере защищены государством. Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
В общем случае право собственности на имущество, имеющего собственника, может приобретать другое лицо на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина — переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи-приемки этой недвижимости) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительного изъятия у собственника имущества законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:
обращение взыскания на имущество по обязательствам;
отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;
реквизиция;
конфискация;
отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, 282, 285, 293 ГК РФ.
Изымают имущество на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Земельный участок, а также строения на нем принадлежат Тюриной Татьяне Александровне на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 30.11.2002г.
4. Процедура оценки
Определение стоимости недвижимого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом. Для этих целей проводится сбор и анализ фоновой и текущей информации (банковские ставки, биржевые котировки, уровни цен на материалы, оборудование и работу, закономерности изменения и т.д.) на дату оценки.
При определении стоимости использовались все классические подходы, то есть:
1. Затратный подход
2. Сравнительный подход
3. Доходный подход
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки любого из подходов и установить окончательную стоимость объекта.
Определение стоимости объектов проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации (Гражданский кодекс, Земельный кодекс), стандартами по оценке недвижимости, утвержденных Правительством РФ.
4.1 Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без существующих издержек.
Затратный подход применяют:
- при оценке недвижимости специального назначения;
- проведении технико-экономического анализа для нового строительства;
- определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;
- оценке недвижимости на пассивных рынках;
- проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);
- обеспечении поимущественного налогообложения;
- наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;
- расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.
Затратный подход показывает стоимость либо восстановительную, либо стоимость замещения за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Различия между терминами стоимость воспроизводства и стоимость замещения заключается в следующем:
стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания или сооружения с использованием точно таких же строительных материалов и технологий
стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания или сооружения, имеющих эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенных из современных материалов по современным технологиям.
К расчету мы принимаем стоимость замещения.
Похожие работы
... опасности - Благоустройство территории Тротуары, освещение Источник информации Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры 2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № строки Расчётные показатели Значение показателя 1. Стоимость земельного участка, тыс.руб. 2090,47 ...
... налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...
... не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его можно разделить на ...
... на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12). Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей: 1. ...
0 комментариев