Навигация
4.3 Доходный подход
Доходный метод использует в своих расчетах метод капитализации дохода, который в свою очередь основывается на принципе ожидания.
Основные этапы:
1) оценка потенциального валового дохода на основе текущих ставок доходности на рынке. Такой показатель называется оптимальной или рыночной ставкой;
2) оценка затрат, которые затем вычитаются из валового дохода;
3) расчет издержек, которые также вычитаются из валового дохода;
4) полученный таким образом доход затем пересчитывается в текущую стоимость.
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один из способов использования, который называется наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННИ).
Понятие ННИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости также особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННИ является результатом суждений специалиста на основе его аналитических навыков, выражая тем самым мнение этого специалиста. В дальнейшем положение о ННИ представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Для того, чтобы использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение ННИ проводится в два этапа:
1. Для земельного участка как свободного.
2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями.
5.1 Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным, или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений.
В результате анализа выявлено, что наилучшим использованием участка как незастроенного будет являться сохранение на нем жилого объекта.
5.2 Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Данный анализ позволяет определять ННИ для участка с уже имеющимися улучшениями. В этом случае учитываются:
- возможные ограничительные условия;
- характер ближайших окрестностей (застройки);
- подъездные пути (остановки общественного транспорта);
Также при рассмотрении вопроса о ННИ учитывается:
1. Законодательно разрешенное использование.
Не выявлено документальное законодательно установленное ограничение на использование оцениваемого объекта в качестве жилого.
2. Физически возможное использование.
На дату оценки физическое состояние объекта отвечает современным требованиям, предъявляемым к жилым объектам, и позволяет дальнейшее использование объекта в указанных целях.
3. Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование.
В рассматриваемом случае предполагается, что на существующих площадях возможно сохранение существующего объекта жилищного строительства, т.к. это представляется наиболее финансово целесообразным.
В результате проведенного анализа установлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием будет являться использование данного объекта в качестве жилого.
6. Расчет стоимости
6.1 Затратный метод
Сметная стоимость строительства определяется нами укрупнено по сборникам УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости), либо по сборникам Ко – ИНВЕСТ.
Стоимость строительства, монтажных работ, в текущих ценах определяется путем умножения индексов на соответствующую базисную сметную стоимость (т.е. стоимость в ценах 1969г., 1984г., 1991г. или 2001гг.), рассчитанную с использованием сметно-нормативной базы, с учетом:
— затрат на зарплату;
— затрат на эксплуатацию машин и механизмов;
— затрат на грузоперевозки;
— затрат на материалы и оборудование;
— накладных расходов;
— непредвиденных расходов;
— плановых накоплений;
— НДС.
6.2 Расчет стоимости замещения
Исходя из сметной стоимости строительства, в ценах октября 2008 года, стоимость замещения оцениваемого объекта составит (табл.2):
Таблица 2.
| № п/п | Наименование объекта | Стоимость единицы объема, руб./м3 | Объем, м3 | Базовая стоимость объекта, руб. | Стоимость объекта в рыночных ценах, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1. | Жилой индивидуальный дом | 28,7 | 200 | 5740 | |
| 2. | Стоимость объекта в ценах 1969 г. | 28,7 | 200 | 5740 | |
| 3. | Коэф. перехода к базисным ценам 1984 г. | 1,18 | |||
| 4. | Коэф. перехода к базисным ценам 1991 г. | 1,59 | 11 443,3 | ||
| 5. | Коэф. перехода к ценам на дату оценки | 53,5 | |||
| 6. | Общий коэффициент пересчета | 100,3767 | 576162,26 | ||
| 7. | Стоимость кредитования | 18% | 103709,21 | ||
| 8. | Прибыль застройщика, % | 12% | 69139,47 | ||
| 9. | Суммарная стоимость с объекта, руб. | 749010,94 |
Похожие работы
... опасности - Благоустройство территории Тротуары, освещение Источник информации Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры 2.1 Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом Таблица 2 Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом № строки Расчётные показатели Значение показателя 1. Стоимость земельного участка, тыс.руб. 2090,47 ...
... налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...
... не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его можно разделить на ...
... на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12). Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей: 1. ...
0 комментариев