Обзор российского рынка ипотечного кредитования: сравнительный анализ ипотечных программ

2. Обзор российского рынка ипотечного кредитования: сравнительный анализ ипотечных программ

Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования следует отметить снижение процентных ставок по кредитам до 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях, что по-прежнему в несколько раз превышает общемировой уровень. Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб)2 . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. Росстрой подсчитал, что за это время в России пока выдано лишь 46 тысяч ипотечных кредитов. Для того чтобы выполнить наказ президента и обеспечить увеличение этой цифры до миллиона максимум к 2012 году, ее ежегодный прирост должен составлять не менее 47%.[6]

Сегодня же, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), текущие темпы прироста объемов выдаваемых кредитов составляют 10% в месяц. В агентстве отмечают и рост средней суммы, выдаваемой заемщику, - на 1 сентября 2004 года она составляла 364 тысячи рублей, а на 1 апреля 2005 года - уже 397 тысяч. Кроме того, ипотека постепенно "удлиняется" - если раньше сложно было взять взаймы более чем на 10 лет, то сейчас максимальный срок кредитования составляет 27 лет (программа АИЖК), а ряд банков планирует увеличить его до 30 лет. В результате кредиты становятся более доступными: снижаются размер ежемесячного платежа и как следствие требования к доходу заемщика. Однако сохранение столь впечатляющей динамики на годы - большой вопрос. Для его решения нужно будет справиться с целым рядом остро обозначившихся проблем ипотечного рынка.[7]

Главная проблема здесь - это низкий уровень развития российских банков, что, кстати, признают и сами банкиры. Многолетние ипотечные кредиты остаются для банков весьма рискованными, а высокий риск всегда означает высокий процент. Правда, банки планируют добиться сокращения ставок за счет выпуска ипотечных облигаций под государственные гарантии. В преддверии позитивных перемен на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения, которые носят скорее демонстративный характер: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9-10% в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10-15% от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее.

Сегодня на рынке наблюдается некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%. Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.[8]

Неподготовленность банковской системы - не единственная проблема российской ипотеки. В России очень низка платежеспособность населения, средний доход россиянина в конце 2004 года не превышал 5500 рублей, в то время как средний размер платежа, по данным АИЖК, составлял 5800 рублей.

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет представлен в табл. 1.

Таблица 1

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет

В 2005 году, минимальная кредитная ставка по России с 16% в валюте (2001 г.), снизилась до 9.9%; рублевая, соответственно, - с 23% до 14% годовых. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), темпы снижения существенно замедлятся в 2005 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге не менее 8-8,5% к 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от уровня инфляции, наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

Первоначальный взнос по стандартным программам составляет 30 % от стоимости квартиры. В последнее время отмечается тенденция снижения собственных вложений заемщика. Весной 2005года, все большее число банков предлагает программы с первоначальным взносом от 10 до 20% от стоимости квартиры. При этом по общему правилу, годовая процентная ставка в течение первых 18 месяцев будет немного выше последующего периода погашения кредита.

Сроки кредитования в основном составляют 120 месяцев. Ряд банков кредитуют на период до 15- 20 лет и лишь немногие - до 25-27 лет. Как правило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до наступления пенсионного возраста. Например, если банк указывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет, то заемщик может взять кредит только при условии, что на момент выдачи кредита ему будет не более 40 лет. Некоторые банки (например, Сбербанк России) увеличивают возрастные рамки до 75 лет на момент погашения кредита.

Существуют также рамки минимального возраста заемщика.

Досрочное погашение кредита возможно по истечении срока моратория, который колеблется от 3 до 12 месяцев. При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1% до 3% от суммы досрочного погашения. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды с заемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита. Например, у Межпромбанка и банка "Зенит" срок моратория составляет 12 месяцев. Абсолют-банк не устанавливает моратория, но взимает штрафные проценты за досрочное погашение в размере 3% от суммы погашения с последующим пересчетом ежемесячных платежей и остатка по кредиту.

Большинство банков устанавливают мораторий на 6 месяцев. Самый короткий мораторий в 3 месяца установлен Внешторгбанком, с условием, что в дальнейшем минимальная сумма погашения будет не менее 500 долл. Помимо этого Внешторгбанк, произведя пересчет ежемесячных платежей и остатка по кредиту, предложит вам ан выбор: уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячных платежей. Сбербанк и Собинбанк, в отличие от остальных участников рынка, вообще никаких ограничений не устанавливают и штрафных санкций не вводят. На сегодняшний день многим вселяет надежду повышение лояльности банков к своим заемщикам. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки из текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Банки самостоятельно проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем и т.д. Всё это называется подтверждением в свободной форме или альтернативным анализом заемщика.

На рынке осталось не много банков, которые учитывают только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ. В основном банки готовы применить альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика, при этом немного повысив процентную ставку по кредиту.

Необходимо отметить, что важным моментом при оценке заемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе - в среднем это до 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдает кредит при условии, что месячный платеж не превышает 35% доходов. КБ "МИА" (Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежей до 60% месячного дохода. Некоторые банки вообще не учитывают соотношения доходов и ежемесячных платежей. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум 300 долл., что соответствует минимальному прожиточному минимуму в Москве.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.

Рейтинг ипотечных программ российских банков представлен в табл. 2 (Приложение). В рейтинге, прежде всего банки оценивались по лояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительного числа населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме 2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Разумеется, в рейтинг вошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольно значительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые (например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общее направление изменений — в сторону смягчения условий. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достигли минимального уровня). Тем не менее о широкой доступности ипотеки говорить пока рано.

Из представленных банковских продуктов самой привлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрению принимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный срок кредитования — 20 лет. Стоит отметить, что «понимающих» банков — тех, кого устроит и «серая» зарплата, — оказалось всего 13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют на срок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболее распространенная ипотечная программа — это кредит на 10 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.

Условия предоставления ипотечных кредитов и потребительских кредитов на покупку жилья в Новосибирске представлены в табл. 3.

Таблица 3

Условия предоставления ипотечных кредитов и потребительских кредитов на покупку жилья в Новосибирске

Из табл. 3 можно сделать следующие выводы: наиболее привлекательной из представленных программ является программа Новосибирского филиала банка «Сибконтакт» - первоначальный взнос – от 10 %, срок кредита до 30 лет, сумма кредита – от 150 тыс. руб. и минимальная ставка кредита – от 11, 5 %.

Еще один вывод, который можно сделать из представленного материала – ипотечные программы, предоставляемые региональными филиалами банков и головным банком различны. Так, выше указано, что наилучшей программой ипотечного кредитования на российском рынке является программа, предоставляемая «Внешторгбанком», а в Новосибирске наилучшие условия ипотечного кредитования предоставляет филиал банка «Сибконтакт».