Навигация
Оценка торгового центра методом капитализации доходов
56428
знаков
4
таблицы
0
изображений
3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов
3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
Группа компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995 г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).
В 2000 г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажного здания ТЦ «Волна» в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050 г.
Помимо муниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ «Карина» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ «Карина» был заключен до 2006 г., после чего здание ТЦ «Карина» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды, однако аукцион не состоялся, и в настоящее время «Торговый дом» продолжает пользоваться зданием ТЦ «Карина» на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания, однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях).
Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.
Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.
3.2 Анализ условий аренды имущества
Анализ действующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:
1) величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м2);
2) арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
3) если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;
4) величина арендной платы может быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Анализ заключенных договоров аренды муниципальных зданий ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» показал следующее:
1) По зданию ТЦ «Волна» арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн. руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90%, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 26 млн. руб., или более 50% указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.
2) Сумма арендной платы за арендуемое здание ТЦ «Волна» по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или 3,5 млн. руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания ТЦ «Волна» составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства органов местного самоуправления).
3) Здание ТЦ «Карина» построено сравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды здания ТЦ «Карина» заключен на типовых, обычных для города условиях и не содержит в себе особых преференций. Сумма арендной платы по зданию ТЦ «Карина» составляет 95 тыс. руб. в месяц, или 1,1 млн. руб. в год. Данная сумма может корректироваться не чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.
Выявленные факты (предоставление привлекательного муниципального имущества здания ТЦ «Волна» в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и с высоким уровнем компенсации неотделимых улучшений) являются уникальными в своем роде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.
Общая сумма арендной платы за арендуемое муниципальное имущество по обоим зданиям в настоящее время составляет 390 тыс. руб. в месяц, или 4,7 млн. руб. в год.
Похожие работы
... достоверное мнение респондентов, опрос запрещалось вести в непосредственной близости от Торговых центров. · Интервьюер объяснял респондентам, что они принимают участие в независимом опросе общественного мнения о Торговых центрах г. Казани. · Чтобы выборка была репрезентативна, местами для опроса были выбраны крупные бизнес-центры, банки, офисы, салоны красоты, автомойки, кафе во время бизнес- ...
... : более половины всех выставочных и конгрессных мероприятий приходится на российскую столицу. По аренде экспозиционных площадей этот показатель еще выше: более 60% всего объема. Выставочная деятельность в Москве, по своим масштабам достигла мирового уровня, став важной составной частью экономической жизни столицы. Сегодня выставочно-конгрессная сфера - мощный стимул социально-экономического и ...
... равно как не скажет о ее качестве - брюки с лейблом "ГУМ" вряд ли кто купит. А чтобы это изменить, нужно много времени и денег. Универмаг может представить большую линейку товаров, чем в обычном торговом центре. "Владелец универмага может пустить в продажу неизвестную марку. Даже если риск будет неоправдан, то благодаря большому объему магазин не потеряет на этом столько, сколько может потерять ...
... Федерации и г.Москвы в области охраны окружающей среды. Влияние проектируемого объекта на окружающую природную среду допустимо. Реализация проекта возможна. III. Управление и эксплуатация торгового центра 3.1 Ход реализации проекта Заказчик (Инвестор) выполнил следующие инвестиционные исследования: · Формирование инвестиционного замысла; · Его предварительное согласование; · ...
0 комментариев