Навигация
Метод дисконтированных денежных потоков
56428
знаков
4
таблицы
0
изображений
2.1 Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.
Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
5) величина выплачиваемых дивидендов.[10]
Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результате реализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:
, (2.1)
где Дt – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;
Иt – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[11]
Формула может иметь и следующий вид:
, (2.2)
где Rt– результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[12]
Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.
Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.
Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:
1) чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;
2) амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
3) минус капитальные вложения;
4) увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
5) уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.[13]
Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.
Основными способами определения ставки дисконтирования являются:
1) модель оценки капитальных активов;
2) способ кумулятивного построения;
3) способ арбитражного ценообразования.
Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.
Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:
1) путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
2) путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.
2.2 Метод капитализации дохода
Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.
Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:
V = I/ R = NOI/ R, (2.3)
где V – стоимость недвижимости;
I – операционный доход, прибыль;
R – ставка капитализации, в%.
Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток;
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
5) величина выплачиваемых дивидендов.[14]
Показатель выплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.
Основными способами определение величины ежепериодичного дохода являются:
1) величина показателя дохода последнего отчетного периода;
2) средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний отчетных периодов;
3) величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.
Для определения величины ставки капитализации могут быть использованы следующие основные методы:
1) модель кумулятивного построения;
2) модель оценки капитальных вложений;
3) модель средневзвешенной стоимости капитала.
Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:
R = I/ V, (2.4)
или
, (2.5)
где R – коэффициент капитализации;
r – ставка дисконта;
g – ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.
C целью определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, а также перспектив их изменения.
Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Похожие работы
... достоверное мнение респондентов, опрос запрещалось вести в непосредственной близости от Торговых центров. · Интервьюер объяснял респондентам, что они принимают участие в независимом опросе общественного мнения о Торговых центрах г. Казани. · Чтобы выборка была репрезентативна, местами для опроса были выбраны крупные бизнес-центры, банки, офисы, салоны красоты, автомойки, кафе во время бизнес- ...
... : более половины всех выставочных и конгрессных мероприятий приходится на российскую столицу. По аренде экспозиционных площадей этот показатель еще выше: более 60% всего объема. Выставочная деятельность в Москве, по своим масштабам достигла мирового уровня, став важной составной частью экономической жизни столицы. Сегодня выставочно-конгрессная сфера - мощный стимул социально-экономического и ...
... равно как не скажет о ее качестве - брюки с лейблом "ГУМ" вряд ли кто купит. А чтобы это изменить, нужно много времени и денег. Универмаг может представить большую линейку товаров, чем в обычном торговом центре. "Владелец универмага может пустить в продажу неизвестную марку. Даже если риск будет неоправдан, то благодаря большому объему магазин не потеряет на этом столько, сколько может потерять ...
... Федерации и г.Москвы в области охраны окружающей среды. Влияние проектируемого объекта на окружающую природную среду допустимо. Реализация проекта возможна. III. Управление и эксплуатация торгового центра 3.1 Ход реализации проекта Заказчик (Инвестор) выполнил следующие инвестиционные исследования: · Формирование инвестиционного замысла; · Его предварительное согласование; · ...
0 комментариев