Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

9.1.4 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

Обоснование используемых данных:

- Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв.м.

- Арендный платеж составляет – 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

- Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401-ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.

- Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинском районе Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб.(анализ рынка).

Наименование объекта	Кадастровая стоимость 1 сотки	Арендный платеж за 1 сотку	Выкупная цена за 1 сотку
Нежилое здание	10000	100	2500

 

Сценарий 1

После окончания срока аренды договор будет продлен.

Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Стоимость права аренды:

 = 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.

 

Сценарий 2

После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене. Срок аренды принимается равным одному году

Таким образом:

Капитализированная стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:

 = 8400 /0,1596 = 52632 руб.

Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды:50*2500 = 125000 руб.

Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.

Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений

Стоимость права аренды:

(321428 + 177632):2 = 249530 руб.

 

9.1.6 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

 

Таблица №12

№	Наименование показателя	Числовое значение показателя
1	Площадь оцениваемого помещения	3500 м.кв
2	Строительный объем оцениваемого объекта	11900 м.куб
3	НДС (Налоговый кодекс РФ)	1,18
4	Коэффициент прибыли предпринимателя	1,379
5	Удельный показатель восстановительной стоимости	20, 4 УПВС №28 табл.85
6	Индекс пересчета	133,95
7	Процент общего износа	0,38
8	Полная восстановительная стоимость с учетом общего износа, руб.	32 806 342 руб.
9	Право аренды земельного участка	249 530
10	Рыночная стоимость объекта оценки	33 055 872

Вывод по затратному подходу: рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в сумме 33 055 872 руб.

 

9.2 Доходный подход

 

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто – для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).

В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:

метод капитализации,

метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход при определении стоимости объекта оценки используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в которую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный метод дает хорошие результаты. В данном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду. В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

·  определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

·  расчет ставки капитализации;

·  определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

 

С = ЧОД/ коэффициент капитализации

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие уровни дохода:

·   ПВД (потенциальный валовой доход)

·   ДВД (действительный валовой доход)

·   ЧОД (чистый операционный доход)

·   ДП (денежные поступления) до уплаты налогов

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100% -ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:

 

ПВД = S х С_а,

Где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м²

С_а – рыночная арендная ставка за 1 м²

Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:

Согласно техническому паспорту БТИ общая площадь, потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет:

Таблица№13

№ п/п	Наименование объекта	Ед. измерения	Общая площадь
1	Административное здание	м 2	3500

 

Расчет ПВД

Таблица №14

№ п/п	Наименование показателя	Нежилое помещение
1	Сдаваемая в аренду площадь , м2	3500
2	Рыночная арендная ставка в месяц, руб./м2 (анализ рынка)	300
3	Длительность периода, год	1 (12 месяцев)
4	ПВД, руб./год	12 600 000

 

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов.

ДВП = ПВД – Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы

На основании проведенного анализа рынка коммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующие допущения:

·     Потери от недоиспользования в целом по Калужской области составляют до 20 %, они могут возникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д.

·     Учитывая характеристики объекта, прочих доходов не планируется.

Таким образом, в рамках настоящего отчета действительный валовой доход равен:

 

Расчет ДВД

Таблица № 15

№ п/п	Наименование показателя	Процент недозагрузки
1	Потери от недоиспользования площадей	20%
2	ДВД, руб./год	10 080 000

ЧОД – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год

 

ЧОД = ДВД – ОР

ОР – операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

- расходы на управление;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- условно-постоянные расходы

Определение расходов на управление

Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «…Управленческие затраты – отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются:

- подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров;

- надзор за своевременностью арендных платежей;

- поддержание функциональной пригодности объекта;

- выработка общей стратегии по использованию объекта».

Данные расходы устанавливаются в виде % от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.

Определение эксплутационных расходов

К эксплутационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплутационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.

В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплутационных расходов 15%.

Определение условно-переменных расходов

Налог на имущество

Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ. Также в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок.

Страховые платежи

Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК». Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта.

Расходы капитального характера

Расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м²

Расчет операционных расходов:

 

Таблица № 16

Операционные расходы	Характеристика	Числовой показатель
		Объект
Затраты на управление (ЗУ)	% от ДВД	5,0
	ДВД	10 080 000
	итого ЗУ, руб.	504 000
Эксплутационные расходы (ЭР)	% от ПВД	15,0
	ПВД, руб.	12 800 000
	итого ЭР, руб.	1 920 000
Налог на имущество	ставка налога % от инвентаризационной стоимости	2,2%
	Стоимость по данным БТИ	1 873 056
	итого, руб.	41 207
Налоговый платеж за земельный участок	Кадастровая стоимость 1 м.кв. В руб.	100
	Площадь земельного участка, м.кв.	5000
	налог	2%
	Итого, руб.	10 000
Страховые платежи	1% от инвентаризационной стоимости	1%* 1873056
	итого, руб.	18 730
Расходы капитального характера	общая стоимость ремонта, руб./м2	1000
	площадь помещения, м2	3500
	периодичность ремонта, лет	10
	число лет в периоде	1
	стоимость ремонта за 1 год, руб.	350 000
Итого операционные расходы, руб.		2 843 937

 

Расчет чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

 

ЧОД = ДВД – ОР

 

Таблица № 17

№ п/п	Наименование показателя	Объект оценки
1	Действительный валовой доход, руб. (ДВД)	10 080 000
2	Операционные расходы, руб. (ОР)	2 843 937
3	Чистый операционный доход, руб. (ЧОД)	7 236 063

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (I):

 

К =V + I.

Определение ставки дохода на капитал

Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

Максимальный размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.

§  безрисковая ставки – в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8 %.

§  премия за риск вложения в объект недвижимости – 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего.

§  премия за неликвидность – 2% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;

§  премия за инвестиционный менеджмент – 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода выхода из экономического кризиса.

Ставка дохода на капитал равна 0,14

Определение ставки дохода на капитал

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств. В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга – для истощаемых активов, а метод Хоскольда – для высокоприбыльных активов. Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии , для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I = 1/n , где n – остаточный срок службы недвижимости. I = 1/72 = 0, 0139(1,39%)

Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%

 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

 

Таблица №18

№ п/п	Наименование показателя	Объект оценки
1	Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	7 236 063
2	Ставка капитализации	0,1539
3	Рыночная стоимость В рублях	47 017 953

 

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода , составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля.

 

9.3 Сравнительный подход

 

9.3.1 Общее описание сравнительного подхода к оценке имущества

·     Обоснование сравнительного подхода

·     Критерии отбора сходных объектов

·     Важнейшие ценовые мультипликаторы

Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичной недвижимости, принадлежащей сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Особое внимание уделяется:

·        теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;

·        критериям отбора сходных объектов недвижимости;

·        характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;

·        основным этапам формирования итоговой величины стоимости;

·        выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.