Навигация
Описание Дзержинского района Калужской области
91035
знаков
24
таблицы
3
изображения
7.5 Описание Дзержинского района Калужской области
Районный центр – г.Кондрово
Территория – 1290 кв.км
Население – 60,3 тыс.человек
Муниципальные образования:
Дзержинский район
Город Кондрово
Поселок Товарково
Поселок Полотняный Завод
Угорская волость
Число предприятий, организаций – 861
Промышленность – 23
Число колхозов, совхозов и новых хозяйственных формирований – 11
Число строительных организаций – 2
Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием – 310 км.
Оборот розничной торговли – 115,5 млн. руб.
Инвестиции в основной капитал предприятий – 159420 млн. руб.
7.6 Анализ рынка коммерческой недвижимости
В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению большинства аналитиков, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми. С одной стороны, недвижимость в России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность. Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. Необходимо признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет динамично продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя. Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной. По мнению аналитиков, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.
Продолжают снижаться цены на коммерческую недвижимость. Так, еще в марте 2009 года средневзвешенная цена квадратного метра на калужском рынке коммерческой недвижимости (города Калуга и Обнинск) составляла 60 000 рублей, что на 10-15% ниже, чем просили за "квадрат" январе. По многим объектам снижаются цены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% по сравнению с ценами лета - осени 2008 года. В то же время на рынке все еще достаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются или снижаются незначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низким ценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем. В структуре предложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общей площади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга: ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%. В 2009 году на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов уменьшилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне центра города - на 6% по количеству, на 25% - по общей площади и на 22% - по общей стоимости. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне центральной части города на 4%. На рынке коммерческой недвижимости районных городов и крупных поселков Калужской области предложения по продаже коммерческой недвижимости крайне редки, ввиду малого количества таковой. В основном здания офисные расположены на территориях промпредприятий и построены в советский период, так что коммерческая ценность таких зданий крайне низка и при продаже торг по таким площадям достигает значительного дисконта. Удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся и прослеживается зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра и относительно г.Обнинска.
Для коммерческих объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и к крупным городам. Например, в Калужской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва– Киев наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан на «богатого соседа» (г.Москва). По оценкам операторов рынка недвижимости Калужской области различие в стоимости недвижимости расположенной вдоль Киевской трассы и аналогичной недвижимости расположенной в другом месте достигает 50%.
Условия договоров аренды
На дату оценки по коммерческим помещениям сложились следующие условия договора аренды:
- Арендные ставки фиксируются в российских рублях за квадратный метр в год, оплата производится в рублях.
- Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, становятся все более популярными по коммерческим помещениям тольков Калуге и Обнинске.
- Срок аренды: от 1 года до 10 лет, наиболее распространен 3-х летний срок аренды.
Проводя маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, оценщик определил среднюю долю эксплутационных расходов. На дату оценки эксплуатационные расходы по коммерческим помещениям составляют уже 15% в ставке арендной платы (в ПВД), что на 3% больше чем в прошлом году. Текущий ремонт используемых помещений выполняет арендатор за свой счёт, а собственник (арендодатель) выполняет текущий ремонт вспомогательных помещений и мест общего пользования, а также конструктивных элементов здания. Капитальный ремонт выполняет собственник за свой счёт в полном объёме.
Арендные ставки
Ставки аренды в коммерческих объектах зависят от большого количества факторов, среди них: размер, местоположение, расположение, площадь, и т.п. Разброс арендных ставок может быть большим в зависимости от совокупного учёта вышеперечисленных факторов. Рынок аренды коммерческих помещений значительно вырос за последние 2005-2008 годы. В 2009 году спрос резко упал, и как следствие снизились арендные ставки. Спросом в настоящее время пользуются как объекты, имеющие небольшие площади, используемые для развития мелкого бизнеса. Ставки арендной платы за коммерческие помещения практически не зависят от доходности располагающегося в нем бизнеса.
После проведения маркетинговых исследований рынка аренды коммерческих помещений (зданий, объектов) аналогичных оцениваемому оценщик пришел к выводу что рынка аренды аналогичных помещений, т.е. аренды зданий площадью более 3000 м.кв. в районах области на дату оценки не существует (рынок не сложился), а можно только говорить о рынке аренды (таким образом и сложившейся ставки арендной платы за 1 м2нежилого помещения) на дату оценки только в разрезе всех помещений коммерческого назначения предложенных в качестве оферты. Ставка арендной платы составляет от 200 до 600 рублей за 1 м.кв., в зависимости от места расположения здания, его окружения, и т.п. Информация о ставках арендной платы получена из материалов Интернет-сайтов и у собственников которые сдают аналогичную недвижимость в аренду, а так же использована открытая рыночная информация публикуемая в газетах «Все для Вас» и «Моя реклама». Маркетинговые исследования полученной информации показали, что рыночная стоимость арендной ставки в Дзержинском районе Калужской области может составить 300 рублей.
Выводы
1. Стоимость проведения косметического ремонта коммерческого помещения составляет 500 – 1000 рублей за 1 кв.м. Стоимость проведения капитального ремонта составляет в среднем 1500 рублей за 1 кв.м., Стоимость реконструкции зданий от 10000 рублей (использована информация полученная оценщиком путем проведения телефонных консультаций со специалистами ОАО «Калугаагрострой» г. Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел 57-41-29, ООО «ВиХ-строй» г. Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел.74-96-31,ООО «Росславасервис» г. Калуга, ул. Гагарина,4 , тел 74-25-61,ЗАО «Легион», г. Калуга, ул. Театральная, тел.57-79-28)
2. Средняя ставка капитализации для нежилой недвижимости в регионе Калужской области находится в диапазоне от 10% - 25%
3. Средний уровень доходности проектов по строительству коммерческой недвижимости составляет от 25%-40% в зависимости от различных факторов, влияющих на дальнейшую рыночную стоимость.
4. Недосбор и недозагрузка для нежилых площадей по данным маркетингового исследования составляет до 50% (ввиду экономического кризиса арендаторы сворачивая бизнес уходят с арендованных площадей).
5. Среднее значение доли эксплуатационных расходов в ставке арендной платы по нежилым помещениям составляет до 15%.
При анализе рынка коммерческих помещений в Калужской области использовались проведенные анализы рынка следующими компаниями:
- Агентство недвижимости «Ваш дом». Г. Калуга ул. Ленина, д. 73, тел.57-66-29;
- Агентство недвижимости «Китеж», г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, тел. 57-92-29;
- Калужская служба недвижимости, г. Калуга, www.ksn.kalugacity.ru
а так же аналитические материалы опубликованные на Интернет-сайтах:
- www.informetr.ru
- www.ners.ru/40
- www. Reality-obninsk.ru
- www. Reality-kaluga.ru
Раздел VIII. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Похожие работы
... времени. Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: - принципы, основанные на представлениях пользователя; - принципы, связанные с объектами ...
... преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости: экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам ...
... от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка земельного налога используется также при определении нормативной цены земельных участков. 2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна. С ...
... пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.). Макроэкономические показатели характеризуют инвестиционный климат в стране, содержат информацию о том, повлияет ли и как именно на деятельность предприятия изменение макроэкономической ситуации. Факторы макроэкономического ...
0 комментариев