Оценка недвижимости сравнительным подходом

РЕФЕРАТ

Тема:

Оценка недвижимости сравнительным подходом

План

1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода.

2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом.

3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Литература

1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода

Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения.

Достоинства и преимущества сравнительного подхода:

-   Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;

-   базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:

- требует активного рынка подобной недвижимости;

-   основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;

-   возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

-   основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

В условиях Украины сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

Ø   для целей приватизации;

Ø   при кредитовании (оценка залогового имущества);

Ø   для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;

Ø   для целей купли-продажи.

2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом

В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.

Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.

В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

-   условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;

-   продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;

-   условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

Источниками информации о недавних продажах могут быть:

-   собственный архив (банк данных) оценщика;

-   данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;

-   данные нотариальных контор;

-   данные страховых компаний;

-   банк данных Фонда Государственного Имущества Украины;

-   публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

Данные, подлежащие проверке:

-   мотивация сделки;

-   были ли стороны сделки независимыми друг от друга;

-   имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;

-   имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;

-   имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

-             Метод сделок, или метод продаж;

-             Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.

-             Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.

Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:

-   Элементы сравнения

-   Единицы сравнения

Элементы сравнения (классификация Харрисона).

1.         Условия финансирования.

2.         Условия продажи.

3.         Рыночные условия (временной фактор).

Различают сезонную и цикличную активность рынка.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

-            Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);

-            Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);

-            Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

-            Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).