Приватизация жилого помещения

2.1. Приватизация жилого помещения.

Право собственности гражданина на объекты жилья предусмотрено, прежде всего, Законом Украины “О собственности”.1 Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Под приватизацией государственного жилищного фонда понимается отчуждении квартир, домов, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.2

Также, вопросы приватизации государственного жилищного фонда регулируются Положением от 15.09.92г. № 56 “О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан”, утвержденным государственным комитетом Украины по жилищно-комунальному хозяйству, приказом государственного комитета Украины по жилищно-комунальному хозяйству от 05.08.94г. № 72, внесшим некоторые изменения в высшеобозначенное Положение, приказом Фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза от 26.03.96г. № 351\26 “Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации жилья и части имущества государственных предприятий”, а также Жилищным кодексом Украины.

К объектам приватизации, относятся квартиры в многоквартирных домах, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, которые используются гражданами на условиях найма.1

В соответствии с п.2.ст.2 и ст.3 Закона,2 не подлежат приватизации:

квартиры-музеи, дома-музеи; квартиры (дома), расположенные на территории закрытых военных поселений, предприятий учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;

комнаты в общежитиях ( кроме тех, на которые выдан ордер); квартиры(дома), которые находятся в аварийном состоянии (невозможно обеспечить безопасное проживание людей);

квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных; квартиры (дома), расположенные в зоне обязательного отселения, загрязненный вследствие аварии на ЧАЭС.

Приватизация квартир в реконструированных домах возможно лишь при условии, что данный дом включен в план реконструкции текущего года и реконструирован собственником.

Наниматели, которые проживали в квартирах до начала реконструкции, после ее окончания имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир.

По общему правилу согласно ст.2 Закона3 и ст.3 Положения4 , квартиры (комнаты, дома), которые в установленном порядке отнесены к числу служебных, не подлежат приватизации.

Однако следует иметь в виду, что на практике нередко жилые помещения относятся к числу служебных с явными нарушениями закона.

По жилищному законодательству Украины, в соответствии со ст. 118 ЖКУ, служебные помещения предназначаются для заселения сотрудниками предприятий, организаций, учреждений, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или рядом с ним. Важно помнить при этом, что жилое помещение может быть включено в число служебных только по решению исполкома местного Совета. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

На основании ст.121 ЖКУ предоставление служебных помещений осуществляется по решению администрации предприятия (органа управления кооперативной или общественной организации).

На основании данного решения исполком местного Совета выдает специальный ордер, согласно которому производится вселение граждан в служебные жилые помещения. Данный ордер является единственным основанием для вселения.

В случае, когда жилые помещения именуются служебным без соответствующего решения исполкома местного Совета, а ордера на вселение в такие жилые помещения не соответствуют установленной форме, выдаются не исполкомами, а иными другими ведомствами либо организациями, подписываются не уполномоченными на то лицами, такие жилые помещения не могут в установленном порядке быть отнесенными к числу служебных. Следовательно, граждане, проживающие в таких жилых помещениях, имеют право на приватизацию жилья.

Существует ряд основных требований, которые необходимо соблюдать при передаче занимаемых квартир (домов) в собственность граждан.

Прежде всего, следует иметь в виду, что занимаемые квартиры (дома) могут быть переданы либо в частную (для одиноких съемщиков), либо в коллективную собственность по письменному согласию всех совершеннолетних (18 и более лет) членов семьи с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры (дома).

Передача жилья в собственность граждан осуществляется бесплатно исходя из расчета санитарной нормы (21 кв.м. общей площади на нанимателя и каждого члена семьи и дополнительно 10 кв.м. на семью). Общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас, которые увеличиваются с использованием коэффициента для лоджий-0,5, для балконов и террас-0,3.

Размер общей площади, принадлежащей каждому квартиросъемщику в квартире, где проживают два и более квартиросъемщиков, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площади балконов, лоджий, террас и площади подсобных помещений квартиры, которая распределяется между всеми квартиросъемщиками пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.

Если общая площадь квартиры (дома), подлежащей приватизации, соответствует указанным выше санитарным нормам, то квартиры (дома) передаются квартиросъемщику и членам его семьи бесплатно.

В случае если общая площадь квартиры меньше площади в соответствии с санитарными нормами, квартиросъемщику и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется исходя из размера недостающей площади и восстановленной стоимости одного квадратного метра.

Оплата стоимости излишков площади приватизированного жилья может проводиться в рассрочку на 10 лет при условии внесения первого взноса не менее 10% от суммы, подлежащей оплате. В этом случае гражданин выдает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы задолженности.

Независимо от размеров общей площади занимаемого жилого помещения, бесплатно в собственность граждан передаются:1

однокомнатные квартиры;

квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов (части домов) денежную компенсацию;

квартиры (дома), где проживают граждане, для которых установлена настоящая льгота Законом Украины “О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы”;

 квартиры (дома), где проживают граждане, удостоенные звания Героя Социалистического Труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, войны-интернационалисты, инвалиды 1 и 2 групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил, репрессированные лица, реабилитированные в соответствии с Законом Украины “О реабилитации жертв политических репрессий в Украине”;

квартиры, где проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;

квартиры, где проживают военнослужащие, льгота которым установлена Законом Украины “О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей”;

квартиры, где проживают многодетные семьи (т.е.имеющие трех и более несовершеннолетних детей).

Предусмотрено, что граждане, не изъявившие желания приватизировать свое жилье, сохраняют за собой право получения и пользования жильем на условиях найма.2

До приватизации занимаемых квартир граждане имеют право переселится в квартиры меньшей площади. При этом им выплачивается денежная компенсация за разницу между общей площадью занимаемой квартиры и предоставляемой квартиры.

Прежде всего, отметим, что передача квартир (домов) в собственность граждан осуществляется на основании решения соответствующих органов приватизации.

Подготовкой и оформлением документов о передаче в собственность граждан квартир (домов) занимаются специально созданные органы приватизации (агентства, бюро).

Для приватизации занимаемого жилья квартиросъемщик обязан:

обратиться в орган приватизации или созданное им предприятие по оформлению документов, где он получит бланк заявления и необходимую консультацию;

при оформлении заявления на приватизацию квартиры (дома) квартиросъемщик должен взять на предприятии, обслуживающем жилой дом (в ЖЭКе), справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются все члены семьи, прописанные и проживающие вместе с нанимателем, а также временно отсутствующие лица, за которыми сохраняется право на жилище (согласие на приватизацию жилья временно отсутствующих членов семьи нанимателя подтверждается письменно и прилагается к заявлению).

В справке также указываются новорожденные, так как на них также учитывается норма площади, которая передается бесплатно независимо от времени их рождения.

При наличии у нанимателя или членов его семьи льгот на бесплатное получение занимаемого жилья, независимо от размеров общей площади, к заявлению прилагается соответствующий документ (копия удостоверения, справка и т.д.), подтверждающий право на льготные условия приватизации.

Оформленное заявление на приватизацию квартиры (дома) вместе со справкой о составе семьи и документом, подтверждающим право на льготные условия приватизации, передается нанимателем в орган приватизации для регистрации.

Орган приватизации на основании оформленного распоряжения готовит паспорт на квартиру (на домовладение), свидетельство о праве собственности на жилье и регистрирует его в специальной регистрационной книге.

Свидетельство о праве собственности на квартиру (дом) подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

При выдаче собственнику квартиры (дома) свидетельства о праве собственности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних лиц делается отметка: “Право на бесплатную приватизацию жилья использовано в объеме ___ кв.м. при норме __ кв.м.общей площади”.

Срок оформления документов от даты регистрации заявления гражданина до выдачи ему свидетельства о праве собственности на квартиру (дом) по закону не должен превышать одного месяца, хотя повсеместно проходит значительно больше времени.

Стоимость услуг по оформлению документов на приватизацию квартир определяется по расценкам исходя из себестоимости их выполнения, утвержденными местными органами государственной власти. Например, в г.Симферополе стоимость выдачи свидетельства для граждан - 62 грн., для юридических лиц - 250 грн., за ускоренное их оформление (до 5 дней)- соответственно 200 и 800 грн., в г.Киеве стоимость выдачи свидетельства для граждан - 50 грн., для юридических лиц - 320 грн., за ускоренное оформление 150 и 800 гривень.

Каждый гражданин, который приватизировал занимаемое им жилье бесплатно, с компенсацией или доплатой, считается использовавшим право на бесплатное получение жилья от государства. Получение нового жилья от государства возможно только на платной основе с использованием полученных при приватизации жилищных чеков.

В соответствии со ст.13 Закона1 размер затрат собственников квартир многоквартирных домов, приватизировавших квартиры либо выкупивших их у государства до принятия этого закона, на содержание дома и прилегающей к нему территории не должен превышать размер квартирной платы и стоимости коммунальных услуг, которые они платили ежемесячно, когда они были квартиросъемщиками.

Статьей 4 Закона2 определено, что жилищные чеки - это приватизационные бумаги, получают все граждане Украины и которые используются для приватизации государственного жилищного фонда. Они также могут использоваться для приватизации части имущества государственных предприятий и земельного фонда.

Граждане Украины, имеющие жилье на праве собственности, могут использовать полученные жилищные чеки для приобретения части имущества государственных предприятий. Таким же образом могут быть использованы жилищные чеки граждан, полученные в порядке компенсации за приватизированную квартиру (дом).

Постановлением Верховной Рады Украины от 31.01.96г. № 17 “Об утверждении коэффициента конверсии приватизационных имущественных сертификатов и жилищных чеков” утвержден коэффициент их конверсии (т.е. соотношения) в размере: 1 карбованец стоимости приватизационного имущественного сертификата соответствует 1 карбованцу стоимости жилищного чека.

В соответствии с пунктом 4 приказа Фонда государственного имущества Украины и Госкомжилкоммунхоза от 28.03.96г. № 351/26 “Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации имущества государственных предприятий” граждане Украины, которые не использовали права на приватизацию государственного жилищного фонда, могут получить жилищный чек в наличной форме. К ним относятся граждане:

имеющие жилье по праву собственности;

не имеющие жилья (проживающие в жилом помещении на условии поднайма либо аренды, находятся в интернатах и др.);

члены жилищных или жилищно-строительных кооперативов и члены их семей;

проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда, приватизация которых не проводится или проводится путем выкупа;

проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда, которые в соответствии с действующим законодательством приватизации не подлежат.

В соответствии со статьей 5 данного приказа граждане, проживающие в государственном жилищном фонде, подлежащем приватизации, используют жилые чеки в процессе приватизации нанимаемого ими жилья в виде депозитного счета.

Квартиросъемщики, имеющие право на приватизацию занимаемого ими государственного жилищного фонда, но не изъявившие желания принять участие в процессе его приватизации или по ряду причин не воспользовались этим правом, используют жилищные чеки в виде приватизационного депозитного счета исключительно для приватизации занимаемого ими жилья в установленном порядке.

Далее я немного хочу затронуть процесс образования Объединений собственников квартир или кондоминимумов. Это название только начинает появляться на слуху у населения. В этой части я расскажу про механизм образования Объединений граждан, а далее я затрону этот вопрос более детально.

Принятие Закона Украины “О собственности” и Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” и в связи с этим появление новых субъектов прав собственности на квартиры и нежилые помещения многоквартирном жилом доме, которые до вступления в силу этих законов принадлежали на праве собственности государству или жилищно-строительным (жилищным) кооперативам, вызвало необходимость принятия нормативного акта, четко регламентирующего ситуации, возникающие в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри жилого дома при переходе к его жильцам права собственности на квартиры и нежилые помещения.

Необходимость принятия такого нормативного акта вызывалась тем, что согласно вышеназванному закону в собственность граждан переходит лишь квартира. Ни один из них не решает юридическую судьбу других частей многоквартирного дома (объекты общего пользования). По этому необходимо было решить вопрос об их принадлежности и правовом статусе.

С учетом этих обстоятельств Кабинет министров Украины принял Постановление “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588.

Это означает, что владение, пользование и распоряжение объектами общего пользования многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников квартир и нежилых помещений.

Попросту говоря, обычный многоквартирный дом становится объектом обще долевой собственности, а объединение собственников квартир и нежилых помещений наделяется статусом юридического лица. Все жильцы, приватизировавшие квартиры в доме государственного жилищного фонда или ставшие собственниками квартир в результате выплаченного пая в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива, являются равноправными его пользователями, собственниками.

Все собственники квартир и нежилых помещений, которые находятся в многоквартирном доме, имеют не только одинаковые и равные права на долю в общем, имуществе, но и обладают всем объемом гражданских прав, связанных с его пользованием, владением и распоряжением, включая и получение имущественных выгод от пользования этого имущества. Сказанное можно проиллюстрировать на таком примере. Объединение (кооператив, товарищество) собственников квартир и нежилых помещений сдало в аренду принадлежащие ему нежилые помещения. В результате у объединения (кооператива, товарищества) образовалась прибыль (доходы) от арендной платы. Следовательно, все собственники квартир и нежилых помещений вправе получить свою часть имущественных выгод путем, допустим, соразмерного уменьшения взносов на обслуживание дома и придомовых территорий.

Собственник квартир и нежилых помещений многоквартирного дома являются собственниками и объектов общего пользования дома - межквартирных лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, крыш, технических этажей, подвалов, мусоропроводов, вне квартирного инженерного обслуживания надворных построек и другого. Принадлежат объекты общего пользования многоквартирного дома собственникам квартир и нежилых помещений на праве обще долевой собственности. Доля каждого участника общей стоимости в праве собственности на объекты общего пользования пропорциональна доле площади принадлежащей ему квартиры в общей площади многоквартирного дома. Собственники квартир и нежилых помещений не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу других лиц отдельно принадлежащих им на праве собственности квартиры или нежилых помещений.

Объединение собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома понятие не новое. Еще в дореволюционной Украине известны были подобные объединения жильцов и назывались они товариществами собственников квартир. Они сослужили неплохую службу по сбережению квартир. После революции мало-помалу они стали распадаться, тем не менее, некоторые продержались вплоть до второй половины тридцатых годов.

Поистине новое - это хорошо забытое старое....

Объединение собственников квартир и нежилых помещений (далее - объединение), создаваемое для содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании, действует на основании Постановления “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588 и статуса объединения.

Инициатором создания такого объединения может быть как собственник дома или уполномоченный им орган, так и граждане - собственники квартир, жилых помещений, а также собственники нежилых помещений дома.

О созыве учредительного собрания требуется письменное уведомление каждого собственника под расписку или же ему направляется заказное письмо. Такое уведомление должно быть вручено или отправлено не позднее, чем за 30 календарных дней до даты проведения собрания.

В уведомлении должна содержаться информация о создании объединения собственников, дата, время, место проведения и повестка дня учредительного собрания.

На учредительном собрании должны присутствовать персонально не менее половины собственников квартир, других жилых и нежилых помещений в доме и собственник дома (или уполномоченный им орган).

Если собственник жилого дома не явился, учредительное собрание является недействительным. В этом случае (когда нет кворума) назначается другая дата проведения собрания. Дата проведения нового собрания доводится до сведения заинтересованных лиц объявлением, которое размещается в общедоступных местах дома не позднее, чем за 7 календарных дней до даты проведения собрания.

Повторное собрание считается правомочным, если оно проводится не ранее чем через 14 календарных дней, но не позднее 30 календарных дней после первой даты его проведения. Если на повторное собрание явится собственник дома и не меньше 30 процентов собственников квартир, то такое собрание признается правомочным. Если снова учредительное собрание не состоится, то собственник дома или уполномоченный им орган самостоятельно разрабатывает проект устава объединения собственников в соответствии с Типовым уставом. То есть в этом случае инициатором может быть сам собственник, а не кто-то другой.

На учредительном собрании собственник дома или уполномоченный им орган информирует собственников квартир об основных принципах использования имущества жилого дома, находящегося в общем, пользовании, и порядок создания объединения собственников.

 Также рассматриваются такие вопросы: создание объединения собственников; рассмотрение и утверждение проекта устава объединения собственников; создание рабочей (инициативной группы) для разработки проекта первой годовой сметы объединения собственников; в случае необходимости - срок и порядок созыва очередного собрания, другие вопросы.

В положении предусматривается, что на учредительном собрании каждый собственник, в том числе собственник дома, имеет один голос независимо от размера принадлежащих им квартир, жилых и нежилых помещений.

Решения на учредительном собрании принимаются простым большинством голосов присутствующих на нем собственников. Решение, принятое на учредительном собрании, является обязательным для всех собственников дома, квартир, других жилых и нежилых помещений, в том числе и для тех, кто независимо от каких-либо причин отсутствовал на учредительном собрании или не участвовал в голосовании.

Устав собственников может быть утвержден не только на учредительном собрании, но и без его проведения, путем письменного согласования собственниками. В этом случае устав считается утвержденным, если за него было подано простое большинство голосов от общего числа собственников.

Устав объединения собственников подлежит бесплатной государственной регистрации. Орган местной государственной исполнительной власти обязан его зарегистрировать в течение 30 календарных дней после подачи заявления о регистрации и протокола учредительного собрания. Отказ от регистрации направляется в письменной форме и может быть обжалован в судебном порядке любым членом создаваемого объединения. Объединение считается созданным с момента регистрации устава.

Устав объединения собственников должен отвечать Типовому уставу, утвержденному Государственным комитетом Украины по жилищно-комунальному хозяйству.

Устав объединения собственников должен содержать следующие сведения: название и местонахождение объединения; цели и предмет деятельности объединения; перечень имущества, находящегося в общем, пользовании; права и обязанности собственников в отношении имущества жилого дома, находящегося в общем, пользовании; название всех органов управления и контроля объединения, их полномочия, периодичность собраний, порядок голосования и принятия решений на них; порядок принятия сметы расходов и оплаты общих расходов; порядок реорганизации и ликвидации объединения и другие положения.

К уставу прилагаются такие документы: заверенные копии документов, устанавливающие право каждого собственника на владение домом, квартирой (квартирами), жилым помещениями; опись земельного участка по установленной форме; технический паспорт дома; перечень и опись каждой квартиры, жилого и нежилого помещения и сведения об их расположении, а также об их площадях; проект сметы на первый год деятельности объединения; копии заключения о техническом состоянии дома и необходимости ремонта и улучшений, которые должны быть осуществлены на протяжении 5 лет после регистрации устава.

Доля в общих затратах каждого собственника определяется пропорционально его доле в имуществе, находящемся в общем пользовании, и определяется в порядке, предусмотренном уставом объединения.

Отказ собственника от пользования имуществом, находящимся в общем, пользовании, не освобождает его от оплаты доли в общих затратах.

Объединение собственников вправе обратится в суд с иском о неуплате собственником дома, квартиры, жилого или нежилого помещения его доли в общих затратах, а также каких-либо штрафов, пени, процентов, начисленных на эту сумму.

Ремонт квартиры, жилого и нежилого помещения осуществляется собственниками за их счет.

Ремонт, техническое обслуживание, работы по устранению повреждений или разрушений имущества, находящегося в общем, пользовании, организуются объединением.

Если собственник жилья отказывается временно отселится для проведения ремонта или реконструкции жилого помещения, спор может быть разрешен в судебном порядке. Уполномоченный им орган обязан принимать участие в финансировании и организации ремонта дома в соответствии с требованием пункта 7 статьи 10 Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”, Постановления Кабинета министров Украины от 08.10.92г. №572 “О механизме введения Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”, Постановления Верховного Совета Украины от 26 ноября 1993г. №3665 “О государственной дотации на содержание квартир в домах ЖСК и МЖК”.

Конечно, документы - одно, практика - совсем другое. Требуется немало приложить усилий, чтобы они заработали.

Начать надо с домов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов. Все-таки собственникам кооперативных квартир ближе мысли о том, что они не просто собственники своих квартир, но и хозяева дома. По существу нужно лишь подтвердить это право: право участников общей собственности многоквартирного дома.

Сложнее с домами государственного жилищного фонда. Психология их жильцов совсем иная: моя квартира или метры и ничего больше знать не хочу. Кто обслуживает дом? На какие средства? Пусть об этом болит голова у кого-то другого. Но почему? Почему не жить лучше, в лучших условиях, если представляется такая возможность? Ведь у объединений собственников квартир есть свои немалые преимущества. Это, прежде всего их защита как собственников недвижимости Законом Украины “О собственности” и уставом. Это - возможность по-хозяйски распоряжаться финансовыми средствами, выделяемыми из бюджета на покрытие убытков по содержанию дома, а значит, и контролировать их расходование, а, следовательно, и качество обслуживания и производимых ремонтных, профилактических и других работ в доме и на придомовой территории.

В пакете документов, выдаваемых объединению как юридическому лицу, и, прежде всего в уставе его оговорены права и обязанности собственников квартир. Вот некоторые из них: право собственности на занимаемые ими квартиры и объекты общего пользования; право на сдачу квартир в аренду, продажу, передачу по наследству; право участвовать в принятии решений по вопросам финансирования ремонта, обслуживания дома; право избирать и быть избранным в органы управления и контроля объединения. Впрочем, право собственности дарит не только радости. На этом пути приходится преодолевать и препятствия: например, со стороны местных органов государственной власти. Имеются случаи, когда местные органы отказывают в государственной регистрации объединения. А ведь еще до принятия постановления Кабинета министров Украины от 31.07.95г. № 588, в соответствии со статьей 39 ГК Украины те же самые жилищно-строительные кооперативы имели право реорганизовываться (трансформироваться) в объединения (кооператив, товарищество) собственников квартир.

Теперь, когда Кабинет министров Украины принял постановление “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588, работа по созданию объединений собственников квартир и нежилых помещений пойдет увереннее и активнее.

И все же, таких объединений на Украине пока не много. Здесь не ставится вопрос о сплошном образовании в многоквартирных домах таких объединений. Они по существу альтернативная форма содержания и эксплуатации жилья. И, на мой взгляд, перспективная, как и истинно демократическая. Ибо речь идет о самоуправлении граждан в жилищной сфере.

Несколько слов о передаваемых объединениям средствах. Разумеется, это дотационные средства. Как известно, до введения реформы системы оплаты труда в соответствии со статьей 13 Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” сохраняется действующий порядок государственной дотации на обслуживание, содержание и ремонт приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги, а в соответствии с Постановлением Верховного Совета Украины “О государственной дотации на содержание квартир в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов и молодежных жилищных комплексов” введена государственная дотация на коммунальные услуги, обслуживание и ремонт домов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов согласно порядку, предусмотренному действующим законодательством для государственного жилищного фонда. Они перечисляются поквартально, как правило, из районного, городского бюджета на расчетный счет объединения. Плюс за обслуживание (квартплата) собственников квартир. Как показывает опыт, расходуют эти средства собственники квартир весьма рачительно, экономно. Соответствующий и спрос их к качеству обслуживания и ремонтных работ. Значит, можно надеяться, что улучшится и содержание многоквартирных домов. Выигрывают собственники квартир - выигрывает государство.

В этом пункте я очень подробно рассмотрел все действия граждан, которые им необходимо выполнить на пути к собственности путем приватизации. Приватизация это одно из немногих благ, которое предоставляет нам правительство в данное время. Ведь без приватизации гражданин не сможет стать собственником, продать, обменять, подарить или оставит завещание на эту квартиру.

 

3) Общие положения о удостоверении сделок.

В соответствии со статьей 42 ГК Украины, удостоверение сделок может осуществляться как в простой письменной форме так и в нотариальной. Такие сделки как договора купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания должны быть обязательно удостоверены нотариально.

В соответствии со статьей 55 Закона “О нотариате” удостоверение договоров отчуждения жилого дома, квартиры, дачи и другого недвижимого имущества производится по месту нахождения указанного имущества.

При нотариальном удостоверении договоров или отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, которое подлежит регистрации, нотариусу представляются документы, подтверждающие право собственности на указанное имущество.

Право собственности на жилой дом, квартиру, дачу и другое строение, которое отчуждается, может быть подтверждено одним из таких документов:

- нотариально заверенным документом купли продажи, пожизненного содержания, дарения, мены;

- свидетельством о приобретении жилого дома (части дома) с публичных торгов;

- свидетельство о праве частной собственности на дом (часть дома);

- свидетельством о праве собственности, которое выдается соответствующим органом (при приватизации);

- свидетельством о праве на наследство;

- свидетельством о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов;

- договором о разделе имущества;

- решением суда, арбитражного суда.

Документы на имущество, которое подлежит регистрации, принимаются нотариусом при наличии отметки регистрирующего органа или регистрационного свидетельства, являющегося неотъемлемой частью правоустанавливающего документа.

Кроме правоустанавливающего документа на недвижимое имущество нотариусу представляется справка-характеристика БТИ, а в населенных пунктах, где инвентаризация не проведена, - справка исполкома, в которой изложена характеристика отчуждаемого строения.

Когда из справки-характеристики видно, что собственник, например, жилого дома совершает его перестройку или пристройку, в том числе перепланирование жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое и, напротив, без соответствующего разрешения или без утвержденного проекта, нотариусу представляется решение исполкома или соответствующей местной администрации о разрешении совершить перестройку, пристройку, перепланировку.

 При отсутствии такого решения нотариус отказывается в заверении договора отчуждения.

В случае вынесения решения соответствующим Советом народных депутатов о приостановлении права частной собственности на землю по основаниям, предусмотренным статьей 28 Земельного кодекса, договор отчуждения жилого дома, дачи, другого недвижимого имущества, которые находятся на этом земельном участке, может быть завершенным лишь в том случае, когда отчуждение совершается на снос предприятию, организации или гражданину, которым передается выкупленный земельный участок.

Договоры за несовершеннолетних, которым не исполнилось 15 лет, а также от имени граждан, признанных в судебном порядке недееспособными, совершают родители, усыновители, опекуны.1

Договоры от имени несовершеннолетних возрастом от 15 до 18 лет, а также от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть совершены с

согласия родителей, усыновителей или попечителей.

В этих случаях необходимо также представить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки подопечным.1

Опекуны и попечители не вправе совершать дарение от имени подопечного.2

Поэтому представляется необходимым проверять наличие несовершеннолетних детей у физического лица, отчуждающего имущество.

При заключении договора отчуждения на имущество, которое находится в совместной собственности, необходимо согласие всех собственников этого имущества или уполномоченных лиц.

Нарушение правил ст.114 ГК о праве преимущественной покупки части в совместной собственности, путем продажи совладельцем своей части в имуществе другим лицам, а не участникам этой совместной долевой собственности является основанием для удовлетворения заявленных своевременно (в течение 3-х месяцев) последним требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Если дом или квартира были поделены между участниками совместной собственности в натуре, правила ст.114 ГК не применяются.

Договоры отчуждения имущества супругов, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, заключается с письменного согласия другого супруга.

Договор об отчуждении имущества может быть заключен и без согласия другого из супругов, если из правоустанавливающих документов, свидетельства о браке и других документов видно, что указанное имущество является не совместной, а частной собственностью супругов (приобретенной до регистрации брака, полученное во время брака в наследство, в дар и другое).1

Договор об отчуждении имущества может быть заключен без согласия одного из супругов в случае, если последний не проживает по месту нахождения имущества и место проживания его неизвестно. Для подтверждения этого обстоятельства должна быть представлена копия решения суда, которое приобрело законную силу о признании другого супруга безвестно отсутствующим.

Необходимо учитывать, что после расторжения брака в течение срока исковой давности один из супругов может представить иск к другому о разделе имущества.

В связи с этим договор отчуждения имущества, заключенный после расторжения брака, может быть в судебном порядке признан недействительным.

При заключении договора отчуждения с обеспечением исполнения обязательств стороны не всегда правильно применяют статью 195 ГК Украины о задатке. В случае, если договор отчуждения недвижимого имущества, требующий нотариальной формы, не был заверен нотариусом, а судом

отказано в признании его действительным, полученные стороной по расписке деньги как задаток не могут быть признаны задатком, который за невыполнение договора ответственная за это сторона, которая получила его, должна выплатить другой стороне в соответствующем размере. Правила статьи 195 ГК Украины распространяются на случаи, когда договор был заключен, а стороны его не выполняют. В данном же случае договор не был заключен, поскольку не соблюдено обязательной для этого нотариальной формы.

При заключении договора отчуждения жилых домов, квартир с участием физических лиц необходимо уделить внимание вопросам выписки из отчуждаемых жилых помещений лиц, ранее там проживавших. Неурегулированность вопросов прописки, выписки и вопросов собственности на жилые помещения может привести к ограничению права собственности граждан на жилое помещение. В частности, в случае невыписки бывших владельцев из отчуждаемого жилого помещения новый собственник не может прописаться в данное помещение и поэтому не может в полной мере осуществлять право пользования указанными помещениями. Целесообразно при заключении договора отчуждения жилых помещений требовать от продавца справку из паспортного стола.

Отчуждение имущества производится по ценам, которые устанавливаются по соглашению сторон. Но в соответствии с Инструкцией о порядке исчисления и взимания государственной пошлины за нотариальное заверение договора отчуждения жилых домов, дач, другого недвижимого имущества, которое принадлежит гражданам на праве частной собственности, стоимость их принимается в размере продажной собственности, но не ниже восстановительной стоимости этих строений. За заверение договоров отчуждения гражданам домов, которые принадлежат местным

Советам народных депутатов и другим предприятиям, организациям, сумма, с которой исчисляется и уплачивается пошлина, определяется исходя из фактической продажной стоимости строений, но не ниже балансовой стоимости с учетом износа.1

В этом пункте я рассмотрел общие требования предъявляемые органами нотариата к удостоверению договоров, ниже я раскрою содержание договоров более детально.