Методы оценки недвижимости

43 методы оценки недвижимости

1)затратный-основан на том что затраты на строительство объекта в совокуп.с рын.стоимостью зем. участка является приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта.Технология:

-определение рын.стоимости неосвоенного зем.участка(методы по сопоставл.прдаж,соотнесения или перенос,капитализация зем.ренты,рызвитие зе.участка)

-определение восстановительной стоимости(метод сравнит.единицы,поэлементный способ,сметный способ,индексный способ)

-определение износа объекта недвижимости(моральный,физический,экологический)

-определение стоимости недв. С учетом износа

-определ. Общей стоимости имущ.комплекса

2)доходный полход-опред. дисконтиров.буд.доходы(прямая капитализация,метод дисконтированных ден.потоков)

Ст-ть осн.фондов=ЧД/Ккапитал.

3)подход сравнительного анализа продаж

44 Формирования портфеля недвижимости

Принципы:диверсификация активов с целью упр.дох-ти и уровнем риска,дох-ть портфеля д.б.противофазной,изменение структуры актива портфеля в зависимости от изменения структуры портфеля)

Цели: обеспечение устойчивого потока доходов от инв.в течении длительного периода времени, защита от инфляции

Типы портфелей:

1)ориентиров. на рост

2)ориентир. на доход

При формировании портфеля ориентир. на рост необходимо соблюдать пропорцию м/у долго и краткосроч инструм. Инвестирования. Для определения тенденций изменений мтоимости объектов недвижимости и стоимости портфеля в целомнеобходимо учитывать риски: инвестиц,регионал,измен.ожидаемого потока доходов, изменен.нал.ставок, изменен. Ккапитал.,кредитный,уменьшен.ликвидности.

При формировании порифеля недвиж.необходимо планировать дох-ть портфеля путем подбора разл. типов недвиж.

При формир. порт.недвиж. выделяют этапы:

1)подбор типов недвиж. С учетом приемлем.ставки доходности

2)рассматривают возмож. Варианты размещен. Типов недвижимости в регионах

3)анализируется 2) в зависимости от показателя занятости

45Сущность капитального строительства- процесс создания произ-ых и непроиз-ых основных фондов путем строительства новых, расширения, реконструкции, техн-го перевооруж-я и модернизации действующих объектов. С помощью кап-го стр-ва осущест-ся реновация морально и физич-и изношенных основных фондов. Кап. Стр-во охватывает все стадии создания осн-с фондов, начиная от проектир-я объектов, кончая вводом их в действие. Решающей стадией процесса кап-го стр-ва яв-ся осущ-ие комплекса СМР, накладка и опробывание установленого оборудования в работе и обеспечение ввода в действие строящ-ся объектов. Эта стадия осущ-ся строит-ой индустрией как особой отраслью мат-го пр-ва. Кап-ое стр-во-сложный, характер-ся множеством связей процесс. Отличит-е его черты: сложность сооружаемых объектов, большая длительность произ-го цикла, большие затраты матер-х, трудовых, и ден-х ресурсов, тех-ая и организ-ая сложность сооруж-ых объектов.

Цель-своевременное обеспечение стр-ва проектно-сметной документацией.Включает в себя:объемнопланировочное и конструктивное решение,материалы по орг.стр-ва,технико-эконом.показатели,мероприятия по охране пр.среды,мат.для пр.решения.Проект.док. разрабатывается на конкурсной основе в т.ч. ч/з торги подряда. Проект должен отвечать гос.нормам,правилам,стандартам.Стадии:1)предпроектная2)проектная

Состав сметной документации:3 группы смет:

сметные расчеы на отд.виды работ и затраты(локальные сметы)

сметы на объекты строительства(объектые сметы и сметные рассчеты)

сметы на кокомплекс стр.в целом

47Ценообразование в строительстве.Методы ценообразования

особенность формирования цен на строительную продукцию в том что в этом участвуют проектировщик, заказчик, продрядчик.

Задачи:1)фори-е свободных цен на строит.продук.2)обеспечение полного набора сметных нормативов 3)определение стоимости стр-ва на разных этапах инв.цикла

Определение стоимости осцществляется :

1)в составе ТЭО на предпроектной стадии.Результат -расчетная стоимость=предварит.суммма ден.ср-тв требующихся для осуществления стр-ва новых предприятий.Необходимо учитывать резерв средств на непредвиденные работы и затраты и НДС

2)В составе проектной документации определяется сметная стоимость= сумма ден.ср.гнобходимая для осуществления стр-ва в соответствии с проектными материалами.Сметная мтоимость-основа определения кап.вложений, фин-е стр-ва и формирование св.цен

На основе этой стоимости определяется балансова стоимость

1)ресурсный-затраты в текущих или прогнозных ценах

2)ресурсно-индексный это сочетание рес.метода с системой инд.цен

3)базисноиндексный

4)базиснокомпенсационный

Чаще всего используют базиснокомпенсационный метод

48 Подрядные торги На стр-во, расширение, реконструкцию, техн.перевооружение с целью выбора подрядной организации.

В зависимости от способа проведения торги м.б.:

1)открытые-в которых могут принимать участие все заинтересованные подрядчики

2)открытые с предварительной квалификацией участников

3)закрытые по приглашениям

4)единичные

Решение о проведение торгов принимается с учетом готоовности проектной документации и специфики объекта.

В торгах могут участвоввать отеч.,иностранные подр.орг.,предприятия изгот.оборудование, посреднич.орг.

Организ. И подготовка торгов осуществл.тендерным коммитетом.Состав утверждается заказчиком.Все решения принимаются большинством голосов.Информация о торгах издается в СМИ.Информация о закрытых торгах передается путем прямых почтовых отправлений в адрес выбраннных орг.

Участники торгов посалают конверт с технической и коммерческой частью.Для вскрытя конвертов назначается комиссия.

Похожие работы

Шпоры по ТГП к ГОСАМ

Скачать

218806

0

0

... Всякое сопротивление власти не допустимо.+: способствует сплочению общества; уважению, подчинению гос.власти; культивирует дух родства, братства, взаимосвязанности членов общества, как членов семьи. Договорная теория происхождения гос-ва. Шпора. Теория насилия. Шпора. Органическая теория происхождения гос-ва. Шпора. Психологическая теория происхождения гос-ва. Петражицкий, Тард. Они объясняли ...

Шпоры к ГОСу по менеджменту

Скачать

76815

3

2

... – осн.лица, отв. за принятие важнейш.реш-й. 6. Что такое «система менеджеров»? Чем отличаются «линейные» менеджеры от «функциональных» и «обслуживающих» и что общего в их подготовке? Пирамида менеджмента. Все менеджеры принадлежат к условным уровням пирамиды менеджеров: Top managers, Middle managers (хар-но меньшее число сотрудников, т.к. этот уровень перегружен информацией, он ее ...

Шпоры на госэкзамены

Скачать

391930

0

2

л: Изд-во ОРАГС, 2000. – 91 с. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. – М.: Финансы и статистика, 1999.-381с. Тренев Н.Н. Управление финансами. – М.: Финансы и статистика, 1999.-352с. V) налоги и налогообложение 1. Экономическая сущность налогов Понятие налога. Налоги как экономическая категория. Принципы налогообложения: равенства и справедливости, универсализации, одновременности ...

Вопросы,ответы и шпоры по общепрофессиональным экзаменам

Скачать

405596

24

0

... и интересы целевых рынков, а затем обеспечивает клиентам высшую потребительскую ценность способами, которые поддерживают (или даже улучшают) благополучие клиента и общества. Эта концепция позволяет ответить на вопрос: всегда ли фирма, которая выявляет и удовлетворяет потребности клиентов, делает все возможное для потребителей и общества, если оценивать ее работу на протяжении десятилетий. ...