Приобретение жилья по договору мены

2.2.4. Приобретение жилья по договору мены.

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст. 568 ГК имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной по­купки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения на­ходятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции осуществлялись либо путем «расприватизации» через суд жилья и последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. В настоящее время обмен таких жилых помещений осущест­вляется на основании ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии с которой наниматель имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права собст­венности на жилое помещение.

В г. Костроме порядок обмена жилых помещений производится в соответствии с положением «О порядке обмена жилых помещений в городе Костроме», утвержденном решением Думы г. Костромы 28 января 1999 г.

Данное положение разработано на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «ОБ основах жилищной политики», Жилищного кодекса РСФСР, «Инструкции о порядке обмена жилых помещений», других нормативных правовых актов Российской Федерации, костромской области и органов местного самоуправления г. Костромы и устанавливает правила обмена жилых помещений в г. Костроме, занимаемых нанимателями и собственниками1.

Как мена, так и обмен жилых помещений могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным Граждан­ским кодексом для недействительности сделок. Отношения собст­венности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.

2.2.5. Приобретение жилья по договору ренты.

 Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Возмож­ны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с ижди­вением.

В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты новым Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР в ст. 253 пред­усматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-про­дажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой статьей устанавливались значительные ограничения заключения та­кого договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время — граж­данин любого возраста и состояния здоровья;

сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. В настоящее время — покупная цена — сама по себе, а рента как «вторая» часть договора — сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в те­чение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца. В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также доба­вить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидар­ная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596 ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в настоящее время, если жилище было передано возмездно под вы­плату постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе требовать соответственного прекращения обязатель­ства по выплате ренты либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщи­ка (ст. 587 ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), раз­мер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только по­жизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожиз­ненная рента (ст. 596—600 ГК РФ), но и постоянная рента, получа­телями которой могут быть граждане, а также некоммерческие ор­ганизации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч. 1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного выражения постоянной ренты может индексиро­ваться, т.е. увеличиваться пропорционально увеличению установ­ленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная — по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не предусматривается запрет на это — до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превыша­ющего 30 лет (ст. 592 ГК РФ). Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если последний просрочил ее выплату более чем на год или признан неплатежеспособным, нарушил свои обязательства по обеспечению залога под выплату ренты и т.п. Выкуп ренты за жилье, переданное за плату, осуществляется по цене, определенной договором ренты или по цене, соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за жилье, переданное под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается наряду с годовой суммой ренты также стоимость жилья (ст. 594 ГК РФ);

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит индексированию и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Пожизненная рента также может быть прекращена путем ее выкупа по аналогичным с постоянной рентой основаниям, либо договор расторгается и возме­щаются убытки. Если жилье передавалось бесплатно, то при суще­ственном нарушении договора плательщиком получатель вправе по­требовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели либо поврежде­нии жилья, переданного под выплату пожизненной ренты, платель­щик не освобождается от выплаты ренты (ст. 600 ГК РФ).

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты полу­чателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщи­ком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Содержание возможно реализовывать как в натуральной, так и в денежной форме. Обязательство содержания прекращается смер­тью получателя ренты. Кроме того, при существенном нарушении содержателем своих обязанностей получатель вправе потребовать возврата жилья либо выплаты ему выкупной цены по правилам выкупа постоянной ренты (ст. 605 ГК РФ). В этом случае платель­щик ренты не вправе требовать компенсации понесенных расходов на содержание1.