Приобретение жилья в результате приватизации

2.1.1. Приобретение жилья в результате приватизации.

Приватизация жилья осуществляется только физическими ли­цами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации»1 путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фон­дах. Участвовать в приватизации могут только граждане, занимаю­щие это жилье по договору найма или аренды (ст. 2 Закона).

При оформлении приватизации необходимо добровольное согла­сие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершен­нолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность (ст. 2 Зако­на). Думается, что 15-летний возраст после вступления в действие нового Гражданского кодекса должен быть снижен до 14 лет (т.к. именно в этом возрасте наступает частичная дееспособность гражданина и он, с разрешения родителей, вправе осуществлять любые сделки), что требует внесения изменений в Закон о приватизации жилья.

По ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможна передача занимаемого семьей жило­го помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них или даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это выразили согласие все другие пользователи жилья. При этом граждане, отказавшиеся от получения жилого по­мещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением.

Важно особо отметить, что как при раздельном проживании супругов, так и в случае, когда проживающий с нанимателем супруг отказался от участия в приватизации, совместная (супружеская) собственность не возникает, так как приобретение жилого помещения путем приватизации носит безвозмездный характер.

За гражданами, выразившими согласие на приобретение в собственность другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраня­ется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помеще­ния, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей, этот дого­вор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательст­вом для признания сделки недействительной.

В число будущих собственников включаются несовершеннолет­ние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с нанимающими это помещение лицами. В приватизации также должны участвовать несовершеннолетние, проживающие отдельно от нанимающих помещение лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением (ст. 7 Закона).

Несовершеннолетний ребенок, в случае раздельного прожива­ния его родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет.

Учитывая, что в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР1 опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечи­тельства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в част­ности отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, Пленум Верховного Суда разъяснил, что исключение участия несовершеннолетних в приватизации их родителями и усыновителями, а также их опекуна­ми и попечителями может быть осуществлено не иначе как с разре­шения указанных выше органов1.

Каждый гражданин имеет право участвовать в приватизации жилья только один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его при­ватизации, сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершенно­летия (ст. 11 Закона).

Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона). При этом, если гражданин выразил волю на заключе­ние договора передачи, однако умер до регистрации прав собственности, он все же признается собственником жилья. В случае спора суду необходимо проверить, не было ли поданное заявление при жизни отозвано гражданином. Пленум Верховного Суда РФ разъяс­нил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помеще­ние и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по моти­ву несоблюдения наследодателем порядка оформления прива­тизации2.

Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июня 1991 г. (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) указание на обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления граж­данином относит к порядку оформления приватизации, а не к осно­ванию возникновения права собственности, поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помеще­ние, собственником данного жилого помещения.

Не может быть приватизировано жилье, находящееся в аварий­ном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Коммунальные квартиры, а также служебные жилые помещения могут приватизироваться на основании решения, принимаемого ор­ганами власти субъектов Федерации. Отнесение жилья к данной категории осуществляется по специальному решению органов ис­полнительной власти, которое действует со дня его издания.

Договор передачи жилья со стороны собственника в домах государственного или муниципального жилищного фонда поручено за­ключать местной администрации, при этом нотариального удостоверения договора или уплаты государственной пошлины не требуется (ст. 7 Закона).

Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом РФ «0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается.

Вместе с тем по общим правилам расторжения договоров (ст. 450-453 ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторг­нуть договор либо неполучения ответа в срок.

Однако, как показывает практика, «расприватизация» - достаточно редкое явление. Причем основ­ная масса «расприватизаций» связана с тем, что при переезде граж­дан в полученное в связи с улучшением жилищных условий жилье, новая квартира приватизируется при условии расторжения догово­ра передачи в собственность ранее занимаемого жилья.

До недавнего времени объектом приватизации являлись объекты жилища, за исключением жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда. Конституционный суд Российской Федерации постановлением от 3 ноября 1998 года № 25-П1 признал ст.4 закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда Российской Федерации” в части, ограничивающей приаватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 – й (часть 1 – я и 2 – я), 46 – й (часть 1 – я и 2 – я) и 55 – й (часть 3 – я).

На основании данного постановления Конституционного суда Российской Федерации граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию данных помещений без ограничения.

Согласно вышеуказанного постановления Конституционного суда, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июня 1991 г. (в редакции закона РФ от 23.12.92 № 4199-1; федеральных законов от 11.08.94 г. № 26-ФЗ, от 28.03.98 г. № 50-Ф), Жилищным кодексом РСФСР, Гражданским кодексом РФ, а также другими действующими нормативными правовыми документами, регулирующими жилищные отношения в Российской Федерации администрация города Костромы разработала порядок приватизации и выдачи решений на продажу (обмен) жилых помещений коммунальных квартир государственного и муниципального жилищного фонда в городе Костроме 1.

Настоящий порядок включает в себя: