ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

5.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

В современной практике оценки используют три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом.

В общем случае формула имеет следующий вид:

С_ЗП=С_З + ПИ + КИ + ПП – И_Н, где

С_З – стоимость земельного участка (градостроительный сбор),

ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства),

КИ – косвенный издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.),

ПП – прибыль предпринимателя,

И_Н - износ накопленный.

…

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2003 г. округленно составляет 1 128 000 руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.

Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведены в таблице.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений.

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценки округленно 600 000 руб.

Оценка объекта доходным подходом.

Необходимо рассчитать следующие показатели:

ü  Потенциальный валовой доход,

ü  Действительный валовой доход,

ü  Операционные расходы (налоги, аренда земельного участка, управленческие расходы и т.п.),

ü  Чистый операционный доход.

С_ДП = ОД_Ч * К, где

ОД_Ч - чистый операционный доход,

К – ставка капитализации, %.

Стоимость объекта, рассчитанная на основе доходного подхода, составит на дату оценки 561 152 руб.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ.

В настоящей работе по оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

В данном случае наибольший весовой коэффициент (55%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаются в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратному подходу присваивается наименьший коэффициент (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а также возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство аналога.

Сравнительному подходу присвоен коэффициент 35%.

Таким образом, применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы пришли к следующим результатам:

В итоге при согласовании получается следующий результат: 632731 руб. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 630 000 рублей.

Рыночная стоимость объекта оценки на 02.11.2003 года составляет 630 000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей, доверительный интервал (+/-) 15%.

Генеральный директор

ЗАО «Независимая оценка» / Иванов И.И. /

Эксперт-оценщик  / Сидоров А.В. /

Похожие работы

Методы оценки недвижимости

Скачать

67284

1

0

... наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта. 4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой ...

Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

Скачать

43907

0

0

... или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке ...

Совершенствование методов оценки недвижимости

Скачать

78932

2

0

... объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности: ·     определение стоимости участка земли; ·     определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений; ·     ...

Экономика недвижимости

Скачать

453611

32

12

... и частных участков земли под застройку, для садово-огородных и дачных участков (с постройками) и для сельскохозяйственных угодий (мелких - до 0,2 га, средних - до 0,5 га, крупных - до 15 га). Рынок жилой недвижимости (жилищный рынок) обеспечивает обращение прав собственности или аренды -  государственных, муниципальных, частных и коллективных жилых домов (в том числе с приусадебными участками), ...