Навигация
3.2. ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ
Оценщик использует наименование улучшений, входящих в состав объекта оценки согласно обозначениям, согласованным с Заказчиком.
Улучшения – здания, сооружения и все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.
Общие сведения об улучшениях приведены в таблице.
Общие сведения об улучшениях.
| Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки | Инв. № | Наименование | Общая площадь | |
| 116 | склад | 411,5 | ||
| Текущее использование зданий | Обслуживающего назначения | |||
| Собственник | ЗАО «АВИ» | |||
| Адрес собственника | 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.35,оф. 225 | |||
| Описание прав собственности | Согласно справке №104-с от 12.10.1999 года, выд. КУГИ Администрации г. Вологды, следующее имущество, расположенное по адресу г. Вологда, ул. Залинейная, 64, включено в УК ЗАО «АВИ» и является его собственносью: | |||
| Инв. № | Наименование | |||
| 116 | склад | |||
| Также оценщику была предоставлена информация БТИ г. Вологды по форме 1-РП на здание склада (№22115 от 11.01.1999). Для целей оценки Оценщик считает право собственности на оцениваемый объект достоверным. | ||||
| Физические характеристики | Общая площадь – 411,5 кв. м. При длине 22,1 м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта составляет 2500 куб. м. | |||
| Хронологический возраст | 34 года (объект построен в 1969 г.) | |||
Фотографии и подробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчету об оценке.
3.3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА
(г. Вологды и Вологодской области)
Площадь территории области –
Население –
Административный центр –
Географическое положение.
Климат.
Природные ресурсы.
Промышленность.
Сельское хозяйство.
Транспорт.
Описание г. Вологды приведено в таблице.
Описание г. Вологды как административного центра Вологодской области.
| Факторы | Характеристика | Значение |
| Масштаб города, характер экономичес-кого значения | Наименование | |
| Административный статус | ||
| Экономический статус | ||
| Число жителей, тыс.чел. | ||
| Число безработных | ||
| Территория (площадь) | ||
| Изменение уровня ВВП отно-сительно предыдущего года | ||
| Количество промышленных предприятий | ||
| Число вузов | ||
| Характер транспортных связей | Аэропорт | |
| Ж/д магистраль | ||
| Автомагистраль | ||
| Речной порт | ||
| Площадь зеленых насаждений | ||
| Экологические условия |
Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Вологды, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.
3.4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ВОЛОГДЫ
Рынок недвижимости.
Рынок продаж.
Рынок аренды.
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ).
4.1. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО.
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.
Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в той части города, которая относится к промышленной зоне. Его окружают административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходит крупная автомагистраль города, открытая для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд для автомобильного транспорта. Поэтому ННЭИ – использование под административную или промышленную застройку.
4.2. АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ
Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:
ü Максимальная эффективность.
ü Финансовая обоснованность.
ü Физическая осуществимость.
ü Соответствие законодательству.
…
Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
5.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Вологда развит слабо, земельный участок принадлежит Заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство…
…Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.
Похожие работы
... наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта. 4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой ...
... или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке ...
... объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности: · определение стоимости участка земли; · определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений; · ...
... и частных участков земли под застройку, для садово-огородных и дачных участков (с постройками) и для сельскохозяйственных угодий (мелких - до 0,2 га, средних - до 0,5 га, крупных - до 15 га). Рынок жилой недвижимости (жилищный рынок) обеспечивает обращение прав собственности или аренды - государственных, муниципальных, частных и коллективных жилых домов (в том числе с приусадебными участками), ...
0 комментариев