Совершенствование региональной жилищной политики

3. Совершенствование региональной жилищной политики

 

3.1 Стратегия развития жилищного строительства

Московская область прочно занимает передовые позиции в Российской Федерации по темпам жилищного строительства. За последние годы в области вводится около 800 тыс. м2 жилья в год. Это больше, чем в самые благополучные годы. В расчете на одного жителя этот показатель превышает уровень Центрального региона - в 3 раза.

В то же время, наряду с позитивными тенденциями, в настоящий период жилищная проблема региона не потеряла свою остроту. Сложившуюся ситуацию, как и в других регионах, можно рассматривать как переходную. К проблемам в сфере жилищной политики региона можно отнести следующие:

-недостаточность объемов жилищного строительства и его несоответствие платежеспособному спросу населения;

-несовершенство нормативно-правовой базы для рыночных отношений в сфере жилищной недвижимости;

-по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, выступают потребительские мотивации;

-на жилищном рынке преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;

-корреляционную зависимость между различными аспектами жилищного строительства и миграционными процессами (среди субъектов РФ по уровню миграционной нагрузки область занимает второе место после Краснодарского края);

-диспропорции в темпах и качестве жилищного строительства в различных административных районах Московской области;

-низкий уровень развития жилищной инфраструктуры;

-несбалансированное соотношение себестоимости и рыночной стоимости жилья.

Вопрос государственного регулирования развитием рынка жилья является чрезвычайно важным на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на жилищном рынке Московской области вызывает потребность в разработке индивидуальных моделей, учитывающих специфику данной территории.

Основная цель жилищной политики в Московской области заключается в стабилизации и обеспечении роста темпов нового строительства, его дифференциации по качеству и местоположению в соответствии со спросом и потребностями населения, в повышении качества и эффективности строительства.

К ключевым мерам жилищной политики в регионе относятся:

-увеличение объемов нового жилищного строительства в соответствии с ростом платежеспособного спроса на жилье со стороны конечных потребителей (граждан, юридических лиц, государства, муниципалитетов) и с учетом более рационального использования существующего жилищного фонда;

-создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, развития малого предпринимательства;
- проведение прогрессивной технической политики в области производства стройматериалов, капитального строительства и реконструкции жилья;

-использование современных архитектурно-планировочных решений;

-обеспечение стандартов качества вновь создаваемых объектов жилищного фонда;

-расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций и особенно кредитных ресурсов.

Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на:

-стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий;

-применение прогрессивных строительных материалов и конструкций, используемых в жилищном строительстве, с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов;

-выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов жилых домов с целью снижения стоимости строительства.

Изменившиеся условия финансирования строительства большой части жилищного фонда требуют внесения определенных корректив в базовую концепцию жилищного строительства, более широкого применения методов комплексного инженерно-архитектурного и экономического анализа. Одним из критериев оценки новых строительных проектов станет учет оптимизации затрат на последующее содержание жилья.

Важным положением жилищной политики является организация деятельности по сохранению и развитию жилищного фонда за счет нового строительства, реконструкции и капитального ремонта эксплуатируемых зданий.

Одной из задач жилищного строительства (реконструкции) является создание безбарьерной жилой среды для маломобильных групп населения (инвалиды, престарелые). Эта задача будет решаться посредством модернизации планировочных решений квартир нижних этажей, оснащением жилых и общественных зданий транспортными коммуникациями (пандусы, аппарель и т.д.), специализированным инженерным оборудованием.

В целом необходимо добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной сфере: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений.

Формируемые при непосредственном участии государства правовые условия деятельности различных участников рынка строительства жилья, развития судебной системы должны способствовать повышению эффективности их взаимодействия на базе договорных отношений и обеспечению системы их исполнения.

При этом государство во взаимодействии с муниципалитетами должно сохранить за собой функции надзора за соблюдением строительных норм и правил, требований экологической и иных видов безопасности, контроля профессионального уровня застройщиков и подрядных организаций.

Ответственным органам власти необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили, по существу, запретительного характера.

Приоритетными задачами в отношении жилищного строительства на территории области должны быть:

- комплексность в создании комфортной среды проживания, включающей:

- многообразие архитектурных решений преимущественно малоэтажной застройки в сочетании с профессиональным градостроительным подходом к ее размещению;

- опережающее развитие инженерной инфраструктуры районов массовой застройки, развитие дорожной сети в населенных пунктах области и их благоустройство;

- постепенное снижение стоимости жилья за счет индустриализации, внедрения эффективных архитектурно-строительных систем, позволяющих снизить удельный вес зданий, и применения качественных отечественных строительных материалов;

- обеспечение безопасности проживания;

- создание наиболее благоприятных возможностей застройщикам для строительства индивидуального малоэтажного жилья коттеджного типа на прилегающих к городам и рабочим поселкам земельным участкам, организации спальных районов и зон отдыха трудящихся и сферы услуг с полным инженерным обеспечением возводимого жилья;

- реконструкция жилых зданий начального периода массовой застройки;

- совершенствование парка строительной техники;

- переход к государственному (муниципальному) планированию только той части жилищного фонда, которая финансируется из государственного (муниципального) бюджета;

- создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, поддержки развития малого предпринимательства;

- обеспечение конкурентного рынка в сфере строительства, производства стройматериалов, проектной деятельности;

- регулирование и контроль строительного рынка посредством создания и развития соответствующей нормативно-правовой и нормативно-технической базы на федеральном, региональном и местном уровнях, а также контролем за ее исполнением;

- содействие созданию частных агентств, приобретающих землю для производства строительных улучшений, целью которого могут быть: последующая продажа улучшенной (подготовленной для строительства) земли застройщикам; последующая застройка подготовленной земли с продажей домов и (или) квартир частным лицам.

В перспективе до 2010 г. улучшение уровня жизни и качества проживания требует ввода в действие жилья: в 2010 г. - не менее 700 тыс. м2 за год, а за 2003-10 гг. суммарно 4030 тыс. м2 путем строительства коммерческого и муниципального жилья. При этом доля частного сектора должна составить не менее 55%.

Существующая структура жилищного строительства, при которой объем индивидуального жилья составляет более 50% от общего объема, не позволяет в полной мере обеспечить создание комфортных условий для проживания людей, сократить стоимость и сроки строительства.

В этой связи назрела необходимость радикального изменения структуры и системы жилищного строительства на территории области. Поэтому была разработана и утверждена новая стратегия развития жилищного строительства в области на период до 2010 г. Она является продолжением жилищной политики, направленной на дальнейшее улучшение качества жизни населения и одновременно, реализацией задач, поставленных Президентом России, об удвоении ВВП и решении жилищной проблемы в регионах России.

Стратегия развития жилищного строительства в области на период до 2010 г. предусматривает:

- опережающий рост строительства индивидуального жилья и увеличение его доли до 1 млн. м2 в год (не менее 6 тыс. жилых домов в год);

- строительство 150 тыс. м2 многоэтажного жилья повышенной комфортности.

Реализация стратегического направления в развитии жилищного строительства на территории области осуществлялась в 2 этапа:

I этап - 2004-07 гг., за который доводился объем ввода индивидуального жилья до 1 млн м2, в том числе:

- 500 тыс. м2 ввода жилья обеспечивалось "Областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства";

- 500 тыс. м2 жилья вводилось индивидуальными и корпоративными застройщиками-инвесторами;

II этап - 2007-10 гг. - сохранялся достигнутый уровень жилищного строительства.

За период с 2004 по 2010 г. должно быть построено около 40 тыс. индивидуальных жилых домов коттеджного типа и низкоэтажного высокоплотного жилья, введено более 7 млн. м2 жилья, в том числе 5,6 млн. м2 - индивидуального.

Для обеспечения определенных стратегией объемов строительства индивидуального жилья органам местного самоуправления потребуется выделить дополнительно на территории области порядка 30 тыс. земельных участков или 6 тыс. га земли.

Развитие усадебных систем расселения в таких объемах требует значительных территорий, изменения отношения населения к индивидуальной застройке как наиболее дорогому и недоступному виду жилья, создания рынка разнотипного жилья, как по площади, так и по цене, организации социального, транспортного и первичного обслуживания населения.

В целях реализации программы органы архитектуры совместно с Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства провели инвентаризацию ранее выделенных районов массового индивидуального строительства, в ходе которой выявлены объемы незавершенного строительства и неиспользуемые участки, а также определены объемы работ по завершению строительства инженерных сетей и устройства улиц с твердым покрытием с целью завершения работ по благоустройству этих районов в 2010 г., что позволит стимулировать либо ввод жилья в эксплуатацию, либо продажу не завершенного строительства и последующий его ввод.

Одновременно составлен реестр земель, предназначенных для размещения индивидуального жилищного строительства на 2005-10 гг., определены землепользователи - как правило, это муниципальные земли или земли различных агрофирм.

Единым заказчиком (оператором) по скупке земельных паев и земельных участков из земель сельхозназначения в местах будущего индивидуального жилищного строительства, земель, находящихся в коллективно-совместной собственности, определен Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства. Всего до 2010 г. потребуется 9 тыс. га, что составляет менее 1% от территории области.

Сложившиеся малые города и поселки городского типа - опорная застройка, в непосредственной близости от которых размещаются проектируемые площадки индивидуального жилищного строительства, имеют собственную сеть учреждений социальной сферы, находящейся в муниципальной собственности, - образование, здравоохранение, связь, отделения сбербанков, объекты культуры, к которым должна быть обеспечена доставка троллейбусами и маршрутными такси. Необходимо отметить, что в 2009 г. в области было построено 1050 км автомобильных дорог с твердым покрытием. Программой комплексного благоустройства населенных пунктов Московской области на 2010 г. запланировано строительство 1500 км автомобильных дорог, таким образом, есть основания предполагать, что обеспечение доступности к районам индивидуального жилищного строительства - задача выполнимая.

Дальнейшее повышение роли опорной застройки - малых городов для субурбанизированных территорий - в обеспечении объектами социальной сферы и сферы обслуживания видится в потенциале резервных территорий, предусматриваемых в градостроительной документации для развития малого и среднего бизнеса. Как правило, эти территории располагаются между существующей застройкой и субурбанизированными территориями с учетом санитарных зон, их дальнейшую функцию определит рынок, на них возможно размещение супермаркетов, станций технического обслуживания, объектов бытового обслуживания, экологически чистого производства.

Градостроительная стратегия в Московской области предполагает вместе с освоением незастроенных территорий, предназначенных для строительства доступного для большинства населения жилья, и модернизацию планировочной структуры существующих территорий за счет сноса ветхого жилого фонда и замещения его жилыми многоэтажными домами. Строительство жилого многоэтажного фонда должно обеспечивать гарантию качества проживания. Требования по качеству в Московской области обязывают застройщика предусматривать качественную отделку фасадов, 100% обеспечение местами в гаражах-стоянках всех квартир жилого дома.

Требования по качеству жилой застройки на территории Московской области действуют с 2006 г. и уже оказывают положительное влияние на качество реконструкции городов области. С принятием в декабре 2008 г. постановления губернатора "О стратегии развития жилищного строительства на территории Московской области" введены требования к структуре жилищного строительства по этажности. Доля малоэтажного жилищного строительства увеличена до 80% - это застройка городского типа "таунхаус" и коттеджная застройка, которая размещается на резервных городских территориях. Объем задач, которые предстоит решить в рамках реализации новой стратегии развития жилищного строительства в области, огромный. Но их реализация позволит поставить на новый качественный уровень проблему улучшения жилищных условий населения области за счет предоставления более комфортных условий для проживания, создаст новые экономические условия для роста производства и объема предоставляемых услуг на территории области за счет значительного увеличения объемов строительства жилья. Это будет новым этапом воплощения в жизнь Программы дальнейшего улучшения качества жизни населения Московской области.

3.2 Направления по совершенствованию региональной жилищной политики

Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Как и в целом по стране, в настоящее время проблемы, связанные с жильем, для жителей Московской области относятся к самым сложным и болезненным проблемам. Третья часть сельских жителей не имеет водопровода, центрального отопления, в их домах до сих пор отсутствует газоснабжение. Более 200 тысяч семей стоят на очереди по улучшению жилищных условий, из них более 11 тысяч проживают в аварийном фонде. Почти 58 тысяч ждут своей очереди более 10 лет.

Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области. Жилищная сфера очень многогранна и соприкасается практически со всеми сферами человеческой деятельности, поэтому для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления, а именно: экономики, финансов, управления имуществом, землепользования, социальной защиты и др. Таким образом, эффективность мер по решению задачи улучшения жилищных условий населения Московской области зависит от уровня координации взаимодействия областных министерств, ведомств и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики Правительства Московской области.

В связи с вышеизложенным, в Московской области, кроме министерств и ведомств, которым по статусу положено заниматься вопросами жилищной политики, в целях координации деятельности исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере, создан Областной координационный совет по жилищной политике при губернаторе Московской области, который возглавляет заместитель председателя Правительства. В рамках работы Совета разработана и утверждена Концепция жилищной политики Московской области. Разработан и находится в стадии согласования проект закона Московской области "Об основах жилищной политики Московской области". План работы Совета предусматривает разработку целого пакета других документов в целях обеспечения нормативно-правовой базой жилищной политики Московской области.

Жилищная политика должна быть сформулирована также и в каждом муниципальном образовании, т. к. все они имеют свои особенности территориального, социального, экономического характера. Где-то остро стоит проблема развития сельского жилищного строительства, а где-то - городского. У одного муниципалитета стоит задача освоения резервных территорий, а у другого таких территорий просто нет, и поэтому там на первом плане стоит задача уплотнения и обновления существующей застройки. В Московской области есть города с древней историей и большими проблемами, связанными с ветхим жилищным фондом, и есть молодые города, для которых эти проблемы не актуальны. В одних поселениях - проблемы с трудоустройством, и поэтому миграционный приток населения противопоказан, а в других, наоборот, - острая нехватка кадров, и т. д.

Так как, в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, каждое муниципальное образование самостоятельно определяет приоритетность решения стоящих перед органами местного самоуправления проблем, считаю необходимым, чтобы в каждом муниципальном образовании была сформулирована и обоснована собственная программа действий в целях реализации жилищной политики, нацеленная на решение общих проблем с учетом социально-экономических особенностей того или иного поселения.

О градостроительных основах жилищной политики Московской области

Важным этапом работы исполнительной и законодательной ветвей власти должна стать разработка генерального плана развития территории. В Московской области это направление актуально и для областного уровня и для большинства муниципальных образований.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительной документацией должны быть обеспечены все населенные пункты, вплоть до сельских поселений.

Отсутствие градостроительной документации по поселениям Московской области в реальных условиях приводит к необходимости принятия решений на материалах, не соответствующих современным социально-экономическим и правовым условиям.

Отсутствие комплексного, обоснованного подхода к освоению и застройке территорий в Московской области приводит к резкому отставанию строительства объектов социальной сферы, транспорта, инженерных сетей и оборудования, упадку коммунального хозяйства существующих поселений и ухудшению экологии в Московской области.

Исключение градостроительных технологий планирования развития территорий из хозяйственной деятельности при формировании инвестиционных программ и проектов приводит к утрате эффективности принимаемых управленческих решений, снижению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Таким образом, напряженное положение в строительной отрасли усугубляется не только недостаточностью финансирования, незавершенностью имеющихся градостроительных разработок, но и рядом управленческих и организационно-правовых ошибок в формировании инвестиционных процессов при размещении и строительстве объектов, а также формировании земельных отношений без учета закономерностей территориально-пространственного развития Московской области.

В настоящее время под председательством первого заместителя Правительства Московской области работает межведомственная комиссия при Правительстве Московской области по обеспечению разработки Генерального плана развития Московской области на период до 2020 года.

О строительной индустрии

Важное место в развитии жилищной сферы занимает строительная индустрия.

Необходимо отметить, что в целом строительная индустрия Подмосковья находится в непростой ситуации, поскольку, как и многие отрасли экономики, характеризуется изношенностью основных фондов и энергоемкостью применяемых технологий. Отсюда высокие издержки строительства. В результате она не обеспечивает в полной мере спрос на жилье основных слоев населения - тех, которые действительно нуждаются в недорогом, массовом и качественном жилье, но не попадают в категорию малоимущих, чтобы рассчитывать на бесплатную квартиру.
В то же время, для того чтобы постоянно повышать конкурентоспособность, производительность и качество строительных работ и расширять строительство массового и доступного по цене широким слоям населения жилья, нужны масштабные прямые инвестиции в строительство. Эти деньги нужны прежде всего для того, чтобы начать строить много, дешево и быстро, для того чтобы значительно увеличить на рынке недвижимости предложение дешевого, массового и в то же время качественного жилья, полностью удовлетворяющего спрос нуждающегося населения.

Об инвестиционной политике в жилищной сфере

В последние годы в Московской области предпринимаются активные меры по повышению уровня ее инвестиционной привлекательности, как путем принятия соответствующих законодательных актов, так и путем упрощения и усиления прозрачности процедур принятия решений по конкретным проектам.

Усилия, предпринятые в инвестиционной политике, как одном из приоритетных направлений развития экономики Московской области, дают свои положительные результаты. Общая сумма инвестиций в экономику области ежегодно возрастает, причем почти 60 % из них идут на капитальные вложения. Так в 2009 году в области освоено инвестиций с учетом всех источников на сумму 31,1 млрд. рублей. За 9 месяцев 2010 года объем инвестиций в экономику области с учетом всех источников уже составил более 30 млрд. рублей. Объем зарубежных инвестиций, в пересчете на доллары США, составил более $ 200 млн., что в 1,9 раза больше, чем за соответствующий период прошлого года. При этом для вложений в основной капитал использовано инвестиций за счет всех источников финансирования в объеме 20 527,3 млн. руб., что составляет 110,9 % к соответствующему периоду 2001 года. Инвестиции в развитие отраслей "Строительство" и "Промышленность строительных материалов" занимают второе место после инвестиций в промышленность области в целом. Более 40 % общего объема инвестиций направлены на обновление парка машин, оборудования и транспортных средств. По сравнению с 2009 годом увеличилась доля инвестиций за счет собственных средств предприятий, их удельный вес в настоящее время составляет около 50 %. Возрастает роль кредитной системы в развитии инвестиционной деятельности. Доля кредитов в общем объеме инвестиций за 9 месяцев текущего года увеличилась вдвое по сравнению с 2009 годом. По объему инвестиций Московская область занимает второе место в Центральном федеральном округе.

К инвестиционной деятельности активно привлекаются муниципальные образования. Им оказывается помощь в формировании инвестиционных паспортов своих территорий. Программы экономического развития муниципальных образований формируются при непосредственном участии органов государственной власти Московской области и утверждаются Правительством Московской области.

Эта работа становится приоритетной частью решения вопросов перехода на самодостаточное финансирование территорий, обеспечения занятости населения, развития социальной и инженерной инфраструктур, традиционных и новых видов производства.

Однако, при всем выше сказанном, недостаток инвестиций в жилищную сферу чувствуется очень остро.

Как же обеспечить дополнительный приток инвестиций в жилищную сферу?

При отсутствии достаточных бюджетных средств - только путем создания стратегических механизмов вовлечения внебюджетных источников, в первую очередь состоящих из вложений населения. Одним из таких стратегических социально-направленных механизмов является ипотека, решающая задачу массовой продажи построенного жилья в кредит, в том числе и малообеспеченным семьям. Здесь жилищная политика должна быть направлена на создание в кратчайшие сроки условий для развития в Московской области нормального, цивилизованного и понятного для всех ипотечного бизнеса, помогающего населению участвовать в строительстве новых квартир или домов, покупать готовое жилье, реконструировать и модернизировать жилье на вторичном рынке.
В Московской области в рамках областной целевой программы ведется работа по созданию системы ипотечного жилищного кредитования. Под председательством заместителя председателя Правительства Московской области действует рабочая группа по разработке нормативно-правовой базы по ипотечному кредитованию в Московской области. В соответствии с государственной Концепцией создания и развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, в Московской области сформировано правовое поле для создания и реализации областной ипотечной системы и создана управляющая компания - ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". В ряде муниципальных образований, присоединившихся к этой системе, созданы ипотечные кооперативы, представительства Ипотечной корпорации Московской области, отведены площадки под ипотечное жилищное строительство. На сегодня Ипотечной корпорацией осваиваются площадки под застройку жилых домов общей площадью около 100 тысяч кв. метров.

Столь большое внимание к ипотеке не случайно. Ведь система ипотечного жилищного кредитования - это не просто механизм финансирования покупки жилья . Ипотека - это важнейший стратегический инструмент, способный, в частности, повысить эффективность реализации ряда целевых программ и активизировать развитие экономики региона в целом.

О Московской областной системе ипотечного жилищного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования, выстраиваемая в Московской области, является сложной системой с большим количеством участников, ведущих свою деятельность в различных сферах. Поскольку это - система, то она должна функционировать по определенным правилам. Основу правил любой региональной системы составляет федеральное законодательство. Более двух десятков федеральных законодательных и нормативных актов, составляющих правовое поле системы ИЖК, принято к настоящему времени. Два закона в целях реализации Московской областной ипотечной программы приняты на областном уровне.

Начало Московской областной ипотечной программе положено принятием Постановления Правительства Московской области № 131/34 "Об участии Московской области в создании ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". Этим постановлением был определен подход к развитию ипотеки в Московской области, сущность которого заключается в том, что областная и муниципальная власти объединяют свои усилия в решении жилищных вопросов граждан. Так, например, муниципалитеты совместно с правительством области выступили учредителями Ипотечной корпорации. На Ипотечную корпорацию была возложена миссия управляющей компании в областной системе ипотечного жилищного кредитования.

Находясь внутри этой системы, Корпорация решает следующие основные задачи:

-разрабатывает областные законодательные и нормативные акты, составляющие совместно с федеральными законами правовое поле системы ИЖК;

-адаптирует федеральные стандарты деятельности участников системы ИЖК и разрабатывает необходимые областные нормы и правила;

-организует создание в муниципальных образованиях ипотечных кредитных кооперативов и отделений Ипотечной корпорации;

-оказывает содействие банкам и ипотечным кредитным кооперативам в организации ипотечного жилищного кредитования, включая рефинансирование выданных ими кредитов и займов;

-привлекает инвестиции в Московскую областную ипотечную программу;

-организует строительство жилья в рамках Московской областной ипотечной программы;

-организует рекламно-информационное обеспечение функционирования системы ИЖК;

-осуществляет обучение специалистов в области ипотечных отношений.

Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, обращаются в муниципальные отделения и представительства Ипотечной корпорации, где получают первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и об организациях, работающих в Программе (банках, кредитных кооперативах, страховых, риэлторских и других компаниях). При этом реализуется принцип "одного окна". Человек в одном месте получает всю информацию об услугах, которыми он может воспользоваться, став участником Московской областной ипотечной программы.

После проверки платежеспособности заемщиков им выдается ипотечный заем или кредит под залог приобретаемой или иной недвижимости. Таким образом, у человека появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитного кооператива или банка - закладная - ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа. Далее начинается процесс рефинансирования. Ипотечная корпорация выкупает закладные у банков и ипотечных кредитных кооперативов, формирует пулы закладных и продает их Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и продает их институциональным инвесторам (например, Пенсионный фонд РФ). Так организуется финансовая схема, а сама система ИЖК становится самофинансируемой.

Важная роль в функционировании этой системы принадлежит риэлторам, которые подбирают подходящее для гражданина жилье; оценщикам, которые проводят оценку залога; страховщикам, которые страхуют риски невозврата займа; регистрационной палате и нотариусам, которые проводят государственную и нотариальную регистрацию ипотечных сделок.

Есть место в этой системе и предприятиям-работодателям. В рамках Московской областной ипотечной программы у руководителей появляется новая возможность укреплять кадровый потенциал своих предприятий через решение жилищного вопроса работающих на нем людей. Хорошо известны кассы взаимопомощи, которые в огромном количестве действовали в СССР на предприятиях и в учреждениях. Они действовали весьма успешно даже без соответствующего законодательного обеспечения и выделения в самостоятельное юридическое лицо. В настоящее время деятельности отечественных кредитных кооперативов приданы законодательные рамки - принят Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Данный закон специальными правовыми нормами, содержащимися в нем, сделал легитимной и приведенной в систему деятельность названных кооперативов, а стандарты, разработанные для них Ипотечной корпорацией, позволяют этим кооперативам выполнять роль ипотечного кредитора.

О кредитных кооперативах в системе ипотечного жилищного кредитования

В кредитный кооператив, в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан", объединяются граждане, у которых есть одно и то же желание: коллективно накапливать средства, а потом по очереди получать заем, в том числе на приобретение или строительство жилья. Кредитные кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан.

Кредитные кооперативы, будучи по существу и характеру деятельности финансовой организацией, не подпадают под статус коммерческих кредитных организаций. Отсюда - более низкие процентные ставки, упрощенная процедура представления займов и, как следствие, большой интерес населения к этой форме финансовой взаимопомощи.

В системе ипотечного жилищного кредитования Московской области:

- разработаны стандарты деятельности кредитных кооперативов в системе ипотечного жилищного кредитования;

- разработан полный пакет документов, необходимый для гос. регистрации и организации деятельности ипотечного кредитного кооператива;

- созданы кредитные кооперативы и их отделения в городах Одинцово, Подольск, Жуковский, Электросталь, Сергиев Посад, Луховицы, Ступино, Серпухов, Егорьевск;

- начата подготовка специалистов для этих кооперативов в учебном центре Ипотечной корпорации.

Зарегистрирована и приступила к работе Ассоциация кредитных кооперативов Московской области, как орган саморегулирования деятельности кооперативов, отвечающий за соблюдение ими действующего законодательства, стандартов и правил Московской областной ипотечной программы.

Таким образом, полностью выстроена система создания и организации работы кредитных кооперативов в целях ипотечного кредитования населения. Практика показывает, что наибольший интерес эта технология вызывает у руководителей предприятий, заинтересованных в закреплении кадров через улучшение жилищных условий. Очень перспективным является создание кредитных кооперативов при риэлторских компаниях. Это приводит к существенному увеличению платежеспособного спроса населения при обращении в такую риэлторскую компанию, а значит, увеличивается клиентская база у этой компании.

О роли органов местного самоуправления в развитии системы ипотечного жилищного кредитования

Муниципалитеты - главные участники Программы, поскольку она реализуется на их территориях.

Необходимо более широко и массово применять механизмы ипотечного кредитования с тем, чтобы любой житель Московской области имел возможность воспользоваться ими для улучшения своих жилищных условий.

В тех муниципальных образованиях, где эта возможность до сих пор отсутствует, органы местного самоуправления явно недорабатывают.

В ходе интервью с главой города Серпухова был выдвинут ряд предложений по решению назревших проблем в жилищной политике.

На сегодня в городе есть застройщики, которые по непонятным схемам ведут строительство жилых домов. Есть инвестиционные контракты, которые заключал город с каким-либо подрядчиком, и должен получать до 12% доли в этом доме. Это и есть муниципальное жилье. Странным образом последние годы обязательства не выполнялись. Директор ЗАО «Седо» (крупнейший серпуховской застройщик), сказал, что в город его не пускали, ввиду каких-то трений с администрацией. Он готов работать с Серпуховым на следующих условиях: город ему будет представлять в нормальном режиме земельные участки, подключать к сетям, не намекая на солидные взносы в фонды, тогда он может отдавать около 20% жилья в строящемся доме муниципалитету. Второй вопрос касается продажной стоимости жилья. Не секрет, что существенной долей всегда была коррупционная составляющая - стоимость разрешительных документов, согласований, документации проверяющих органов.

Директор строительной компании заявил, что если будут честные, прозрачные условия, то компания сможет продавать квартиры по 25 тысяч рублей за квадратный метр. Это в 1,5 раза ниже на сегодня существующей цены. Цена разумная и справедливая. Как можно разделить эти муниципальные квартиры? Половину - очередникам. Остальные - молодым семьям, в так называемую «муниципальную ипотеку» под 5-6% годовых. В городе необходимо разрабатывать эту программу.

В городе работают крупные московские фирмы, которые забирают землю у города, но ни налоги, ни квартиры не отдают, надо же создавать хорошие условия для местных застройщиков.

Должна быть также «прозрачность» в получении квартир очередниками. Следует размещать список очередников на получение социального жилья в администрации города (например, в фойе здания администрации). Любой серпухович сможет с ним ознакомиться. То же самое касается предоставления земельных участков, решений, постановлений.

Таким образом, объем задач, которые предстоит решить в рамках реализации новой стратегии развития жилищного строительства в области, огромный. Но их реализация позволит поставить на новый качественный уровень проблему улучшения жилищных условий населения области за счет предоставления более комфортных условий для проживания, создаст новые экономические условия для роста производства и объема предоставляемых услуг на территории области за счет значительного увеличения объемов строительства жилья. Это будет новым этапом воплощения в жизнь Программы дальнейшего улучшения качества жизни населения Московской области.

Для решения проблем реализации региональной жилищной политики необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области.

Заключение

В работе рассмотрены проблемы реализации региональной жилищной политики на примере деятельности администрации города Серпухова. Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Как и в целом по стране, в настоящее время проблемы, связанные с жильем, для жителей Московской области и г. Серпухова относятся к самым сложным и болезненным проблемам. Третья часть сельских жителей не имеет водопровода, центрального отопления, в их домах до сих пор отсутствует газоснабжение. Более 200 тысяч семей стоят на очереди по улучшению жилищных условий, из них более 11 тысяч проживают в аварийном фонде. Почти 58 тысяч ждут своей очереди более 10 лет.

Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области. Жилищная сфера очень многогранна и соприкасается практически со всеми сферами человеческой деятельности, поэтому для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления, а именно: экономики, финансов, управления имуществом, землепользования, социальной защиты и др. Таким образом, эффективность мер по решению задачи улучшения жилищных условий населения Московской области и г. Серпухове зависит от уровня координации взаимодействия областных министерств, ведомств и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики Правительства Московской области.

В связи с вышеизложенным, в Московской области, кроме министерств и ведомств, которым по статусу положено заниматься вопросами жилищной политики, в целях координации деятельности исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере, создан Областной координационный совет по жилищной политике при губернаторе Московской области. В рамках работы Совета разработана и утверждена Концепция жилищной политики Московской области. Разработан и находится в стадии согласования проект закона Московской области "Об основах жилищной политики Московской области". План работы Совета предусматривает разработку целого пакета других документов в целях обеспечения нормативно-правовой базой жилищной политики Московской области.

Жилищная политика должна быть сформулирована также и в каждом муниципальном образовании, так как каждое муниципальное образование имеет свои особенности территориального, социального, экономического характера. Где-то остро стоит проблема развития сельского жилищного строительства, а где-то - городского. У одного муниципалитета стоит задача освоения резервных территорий, а у другого таких территорий просто нет, и поэтому там на первом плане стоит задача уплотнения и обновления существующей застройки. В Московской области есть города с древней историей и большими проблемами такие как г. Серпухов, связанными с ветхим жилищным фондом, и есть молодые города, для которых эти проблемы не актуальны. В одних поселениях - проблемы с трудоустройством, и поэтому миграционный приток населения противопоказан, а в других, наоборот, - острая нехватка кадров, и т. д.

Так как, в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, каждое муниципальное образование самостоятельно определяет приоритетность решения стоящих перед органами местного самоуправления проблем, видится необходимым, чтобы в каждом муниципальном образовании была сформулирована и обоснована собственная программа действий в целях реализации жилищной политики, нацеленная на решение общих проблем с учетом социально-экономических особенностей того или иного поселения.

Список литературы

1. Жилина, В.И. Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 31, 9 п.л.

2. Управление региональным рынком жилья: учебное пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш, В.И. Жилина [и др.]. - Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2007.- 41,5 п.л.

3. Жилина, В.И. Муниципальный рынок жилья: становление и развитие / В.И. Жилина, С.А.Тихонов. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 12,3 п.л.

4. Жилина, В.И. Экономические противоречия переходного периода / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2007. - 6,3 п. л.

5. Ю. Симионов. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. МАРТ, Ростов-на Дону, 2009.-240с.

6. Авдеев В.В. Почему пробуксовывает реформирование в жилищно-коммунальной сфере. М.: Жилищное и коммунальное хозяйство., № 3., 2009.

7. Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2008 г.

8. Адаптации реального сектора экономики: анализ ситуации в инвестиционном секторе: материалы конс. эксперт. совета по проблемам экономических реформ. М.: 2007., Вып. 4. "Высшая школа"., 32 с.

9. Безруков В. Об этапах реализации правительственной программы Жилище. М.: "Экономист"., №1., 2009.

10. Бессонова О., "Жилищная реформа", М., "Эко"., №12., 2007.

11. Бессонова Н.Е. Экономика и управление в бытовом и жилищно-коммунальном обслуживании, городском хозяйстве. Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ., 2007., 280 с.

12. Жилищная стратегия: как уйти от городов-трущоб. М.: "Эко"., №5., 2008.

13. Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №4., 2009.

14. Караваев В. Региональная инвестиционная политика: российские проблемы и международный опыт. М.: "Вопросы экономики"., №3., 2007., с.135-139.

15. Когут А.Е. и др. "Экономика крупного города: проблемы структурной перестройки"., Спб., ИСЭП РАН., 2008.

16. Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2009., №3., с. 10.

17. Лопаткин Н.Т. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №11., 2007.

18. Лопаткин Н.Т. Жилищная реформа - состояние и перспективы развития. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №2., 2008 г..

19. Москаленко Е.Г., Родионов Д.Г. Состояние, цели и основные направления реформирования муниципального жилищно-коммунального хозяйства (на примере Калужской области).МГАСБУ., 17-18 декабря 2007 г.

20. О реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Экономика и жизнь". 2008, 13 марта, с. 27.

21. Ошеверова Д.В. Квартплата: сколько и за что мы платим. "Известия"., № 208., 2008., ноябрь.

22. Попович Е.А. Коммунальные услуги: поиск новых организационных форм, М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2008, №5., с. 14-16.

23. Преобразования научно-инновационной сферы региона. /Под ред. А.Е. Когута. Спб: ИСЭП РАН., 2007.

24. Проектирование городского хозяйства. Учебное пособие для Вузов., Под ред. Э.Я. Тухчина, 3-е изд., перераб, дополн. М.: "Стройиздат", 2008., 368с.

25. Пузанов А. На жилищных субсидиях экономить невыгодно. М.:, "Экономика и жизнь", №11, 2007.

26. Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы. М.: "Вопросы экономики", №7, 2007.

27. Пчелинцева Л.М. Жилищные льготы. М.: "Инфра", 2009, 187с.

28. Родионов Д.Г. Проблемы организации и проведения финансово-технологического аудита на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства. Спб.: СпбТУ, 2008., с. 36-39.

29. Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 "Экономика и управление в городском хозяйстве". Спб: СпбГИЭА, 2009, 137с.

30. Сивков В. Так вот ты какая коммунальная реформа. "Аргументы и факты", №20, май, 2007., с.7-8.

31. Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, частная. /Авт.-сост. Б.П. Красноглазов. М.: 2008., с. 128.

32. Стародубовская И. Логика жилищной реформы. М.: "Эко"., 2009., с.11-13.

38. Талонов А. Подвержено ли жилищно-коммунальное хозяйство политике протекционизма местных властей. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", 2008., №4-5.

33. Тахи-Заде Ф.Г. Тарифная политика как основа реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2008., №1.

34. Тахи-Заде Ф.Г., Ярошевский Д.А. Программа жилищной реформы в коммунальном хозяйстве. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2007., №7., с.11-13.

35. Трегубов А.И., Хайло Е.Г. Некоторые проблемы перехода к рынку жилищно-коммунальной сферы. //Проблемы ремонта и эксплуатации жилищного фонда города в условиях проводимой реформы городского хозяйства. Спб.: "Оргтехиздат"., 2007., с. 37-43.

36. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).