Емкость рынка недвижимости и основные факторы его определяющие

1. Емкость рынка недвижимости и основные факторы его определяющие.

2. Инвестиции в недвижимость и показатели, определяющие
эффективность инвестиций.

3. Показатели рыночной активности в недвижимость.

Показатели деятельности предприятий на рынке недвижимости

Форма контроля: проверка реферата, тест.

Литература: [4, 5, 7, 11]

Тема 9. Доходы и факторы, определяющие их формирование по операциям с недвижимостью

Задание 1. Предприятие государственной формы собственности (балансодержатель) имеет излишки помещений, содержание которых негативно отражается на результатах его хозяйственной деятельности. Дайте возможные варианты решения этой проблемы с обоснованием.

Задание 2. Предприятие, используя средства акционеров и собственные накопления, строит здание. Общая сметная стоимость здания - 250 млн. руб. В процессе строительства выясняется,, что денежных средств для завершения строительства недостаточно (объем капитальных вложений к этому времени составил 170 млн. руб., тогда как необходимо еще 190 млн.руб.). Ваши предложения по решению этой проблемы с необходимыми пояснениями.

Задание 3. Частное лицо на торгах по распродаже имущества предприятия-банкрота купило участок земли под застройку. При оформлении прав на собственность участка выяснилось, что на этом участке построено здание, которое принадлежит Бывшему предприятию.

Ваши действия, если вы покупатель земельного участка. Опишите их.

Задание 4. Государственное унитарное предприятие пришло к выводу, что ему недостаточно площадей для организации производства. Обоснуйте варианты решения этой проблемы с необходимыми комментариями.

Пояснение. Ответ на вопрос каждого из заданий имеет многовариантность. В соответствии с действующим законодательством, нормативными документами необходимо аргументировано, экономически обосновано дать свое видение решения поставленной проблемы. При этом возможно привлечение дополнительных экономических показателей с учетом ситуации на рынке недвижимости.

Форма контроля: проверка реферата, тест, решение задач.

Литература: [1, 2, 3, 5, 10]

Тема 10. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования

Задание: Изучить материал и подготовить реферат по теме, рассмотрев следующие вопросы:

1. По каким показателям можно оценить эффективность инвестиций в недвижимые объекты

2. Оценка инвестиций в недвижимость: методы, условия, порядок использования.

Форма контроля: проверка реферата, тест.

Литература: [1, 2, 3, 7, 10, 11]

 

Вопросы для самоподготовки

 

1.  Перечислите основные признаки недвижимости.

2.  Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым?

3.  Дайте понятие классификации недвижимого имущества.

4.  Укажите специфические свойства недвижимости как товара.

5.  Проведите различие между потребительской и рыночной стоимостью недвижимости.

6.  Представьте жизненный цикл объектов недвижимости.

7.  Раскройте понятие износа, амортизации недвижимости и способов расчета амортизационных отчислений.

8.  По каким признакам производится группировка знаний и сооружений?

9.  В чем отличие товара «недвижимость» от других товаров?

10.   Какие объекты недвижимости не могут быть товаром?

11.   Перечислите субъекты и объекты собственности в системе недвижимости.

12.   Каково содержание права собственности на недвижимость?

13.   Дайте характеристику видов и форм собственности на недвижимость.

14.   Раскройте связи рынков финансов и недвижимости.

15.   По каким показателям можно оценить эффективность инвестиций в недвижимые объекты?

16.   Каковы особенности инвестиций в недвижимость?

17.   Дайте характеристику основных элементов рынка недвижимости.

18.   Какие факторы формируют спрос на землю?

19.   В чем заключаются особенности рынка недвижимости?

20.   Раскройте функции рынка недвижимости.

21.   Какие функции на рынке недвижимости выполняют государственные органы и организации.

22.   Приведите классификацию инвесторов на рынке недвижимости.

23.   Каким образом формируется первичный рынок жилья?

24.   Какое место занимает рынок недвижимости в системе экономического кругооборота?

25.   Определите понятие сделки с недвижимым имуществом.

26.   Приведите классификацию сделок с недвижимым имуществом.

27.   Какие функции выполняет договор на рынке недвижимости?

28.   Раскройте принципы и цели приватизации государственного недвижимого имущества.

29.   Что такое аукцион?

30.   Дайте характеристику основных положений инвестиционного конкурса.

31.   Раскройте юридическое и экономическое понимание аренды недвижимости.

32.   Охарактеризуйте виды и формы аренды недвижимости.

33.   Дайте понятие арендной платы.

34.   Назовите экономические элементы арендной платы.

35.   Какие условия договора аренды недвижимости считаются существенными?

36.   Какие особенности передачи предприятия в аренду?

37.   Обоснуйте особенности рынка земельных участков.

38.   Какие Вы знаете способы получения земельных участков в частную собственность?

39.   Дайте характеристику общих положений по выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями.

40.   Дайте юридическое определение залога имущества.

41.   В чем заключается экономический смысл ипотеки?

42.   Назовите принципы применения залога недвижимости.

43.   Какие виды залога Вы знаете?

44.   Дайте характеристику схем ипотечного кредитования, применяемых банками.

45.   Чем отличается залоговое финансирование от ипотечного кредитования под залог ликвидных активов?

46.   Дайте понятие управления недвижимостью.

47.   Назовите виды регулирования рынка недвижимости.

48.   Какие функции реализуются в процессе управления недвижимостью?

49.   Какие функции выполняет на рынке недвижимости государство?

50.   Охарактеризуйте экономические методы управления рынка недвижимости государством?

51.   Опишите полномочия государственных органов власти субъектов РФ по регулированию рынка недвижимости.

52.   Каковы цели и формы государственного регулирования земельных отношений?

53.   Как определяется нормативная цена земли?

54.   Назовите порядок установления земельного налога.

55.  Перечислите принципы оценки стоимости недвижимости.

Задания для контрольной работы по учебной дисциплине «Экономика недвижимости»

Задания для контрольной работы отражают программу курса «Экономика недвижимости» и включает в себя два вопроса теоретического характера и решение практических задач по выбору студента (Приложение 1).

Основная цель контрольной работы – формирование у студентов навыков самостоятельного поиска литературных источников, законодательных актов при выполнении заданий, а также знаний по эффективному выбору вариантов сделок с недвижимостью.

 

Задания для выполнения контрольных работ для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

Задания по контрольной работу устанавливаются в зависимости от начальной буквы фамилии студента согласно следующему распределению:

Начальная буква фамилии студента	№ теоретического вопроса	№ практического задания
А, Я, Ю	1, 2	1
Б, Щ, Ш	3, 4	2
В, Г, Ч	5, 6	3
Ц, Х, Д	7, 8	4
Е, Ж, Ф	9, 10	5
З, И	11, 12	6
К, Л	13, 14	7
Н, О	15, 16	8
М, У	17, 18	9
П, Р	19, 20	10
С,Т	21, 22	11

 

Перечень вопросов теоретического характера

 

1.  Объекты недвижимости и их классификация.

2.  Недвижимость – категория финансовая, экономическая, юридическая.

3.  Роль недвижимости в развитии предприятия.

4.  Недвижимость в контексте рынков капитала.

5.  Особенности недвижимости как товара.

6.  Рынок недвижимости в системе рынков России.

7.  Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления.

8.  Основные тенденции развития рынка недвижимости России.

9.  Субъекты рынка недвижимости, их характеристика. Посредническая деятельность на рынке недвижимости: функции, сфера деятельности.

10.  Рынок недвижимости, его классификация, особенности становления и развития.

11.  Основные элементы рынка недвижимости и их характеристика.

12.  Особенности формирования и развития рынка торговых помещений (помещений предприятий общественного питания).

13.  Понятие стоимости и цены объекта недвижимости.

14.  Аренда недвижимости и формы реализации прав арендодателя и арендатора.

15.  Залог стоимости и цены объекта недвижимости.

16.  Понятие стоимости и цены объекта недвижимости.

17.  Ценообразование на недвижимость и основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости.

18.  Оценка инвестиций в недвижимость.

19.  Емкость рынка недвижимости и основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости.

20.   Инвестиции в недвижимости и показатели, определяющие эффективность инвестиций.

21.  Показатели рыночной активности в недвижимость.

22.  Показатели деятельности предприятий на рынке недвижимости

23.  Анализ емкости рынка недвижимости и основные факторы, формирующие текущие изменения емкости.

 

Темы практических заданий по учебной дисциплине:

 

Задача 1. Предприятие государственной формы собственности (балансодержатель) имеет излишки помещений, содержание которых негативно отражается на результатах его хозяйственной деятельности.

Дайте возможные варианты этой проблемы с обоснованием.

Задача 2. Предприятие, используя средства акционеров и собственные накопления, строит здание. Общая сметная стоимость здания – 250 млн. руб. В процессе строительства выясняется, что денежных средств для завершения строительства недостаточно (объем капитальных вложений к этому времени составил 170 млн.руб., тогда как необходимо ещё 190 млн.руб.).

Ваши предложения по решению этой проблемы с необходимыми пояснениями.

Задача 3. Частное лицо на торгах по распродаже имущества предприятия-банкрота купило участок земли под застройку. При оформлении прав на собственность участка выяснилось, что на этом участке имеется здание, которое принадлежит бывшему предприятию.

Ваши действия, если вы покупатель земельного участка. Опишите их.

Задача 4. Государственное унитарное предприятие пришло к выводу, что ему недостаточно площадей для организации производства. Обоснуйте варианты решения этой проблемы с необходимыми комментариями.

Пояснение. Ответ на вопрос каждого из заданий имеет многовариантность. В соответствии с действующим законодательством, нормативными документами необходимо аргументировано, экономически обосновано дать свое привлечение дополнительных экономических показателей с учетом ситуации на рынке недвижимости.

Задание 5. Рассчитать стоимость продажи жилья на основе следующих данных:

1)  остаточная стоимость 1 кв. м. общей площади строения 3500 руб.за м²

2)  коэффициент удорожания – 3,5;

3)  общая площадь квартиры – 89 кв. м.;

4)  жилая площадь – 59 кв. м.;

5)  имеется балкон и лоджия;

6)  квартира находится на последнем этаже 14-этажного дома;

7)  имеется лифт;

8)  3 комнаты;

9) все комнаты изолированы;

10)  кухня – 8,5 м²;

11)  потолок – 2,65 м²;

12)  материал стен – кирпич;

13)  местонахождение – 150 м. от остановки транспорта;

14)  коэффициент оценочной зоны – 1,4.

Задание 6. Определите размер минимальной арендной платы в год за помещение нежилого фонда сдаваемого в аренду, если:

а) первоначальная стоимость этого объекта недвижимости составляет 920 тыс. руб.;

б) коэффициент удорожания – 3,2;

в) начисленная амортизация на момент сдачи в аренду – 142 тыс. руб.;

г) здание капитально, отдельно строящее, общей площадью 650 кв. м.;

д) здание требует капитального ремонта, который будет осуществлен арендодателем. затраты на капитальный ремонт по смете составляют 800 тыс.руб.;

е) налог на имущество составляет 1,5% в год.

ж) текущие расходы арендодателя как собственника составляют 7 тыс. руб. в год;

з) норма прибыли для накопления и потребления составляет 2,5% в год.

и) налог на добавленную стоимость – 20%.

Задание 7. По данным, приведенным в таблице, выберите наиболее оптимальный вариант вложений и обоснуйте его:

 

Доходность акций, облигаций и недвижимости за пять лет. (в долл. США)

Год	Номинальные ставки дохода			Уровень инфляции
	Обыкновенные акции	Облигации	Недвижимость
1-й	31,6	30,1	10,0	3,8
2-й	18,2	19,8	6,5	1,1
3-й	5,2	0,3	5,4	1,2
4-й	16,5	10,7	7,2	1,2
5-й	31,4	16,3	6,0	4,6

 

Доход от недвижимости образуется за счет сдачи её в аренду или перепродажи?

Задание 8. Вы выдаете кредит под залог недвижимости. Опишите порядок проведения этой операции с перечнем документов по оформлению этой сделки.

Задание 9. Ваше предприятие построило отдельное стоящее здание на собственные средства (50%) и банковские кредиты (50%) общей стоимостью 10,0 млн.руб. Банковский кредит был выдан на 2 года, т.е. со сроком погашения через год после окончания строительства по 20% годовых. Для того, что ввести в эксплуатацию производство необходимо 5 млн.руб., которых у предприятия нет.

Есть три варианта решения:

1. Взять в банке заем 5 млн. руб. под залог здания и, начав свое дело, возвратить заемные средства и проценты;

2. Сдать это помещение в аренду и, постепенно накопив средства, открыть свое дело;

3. Продать это здание по рыночной стоимости, превышающей сметную на 50% расплатиться с банком, а остаток средств направить на имеющихся и арендуемых площадях.

Дайте предпочтительный вариант с учетом современного состояния рынка недвижимости с необходимым обоснованием.

Задание 10. Рассчитать общий коэффициент капитализации инвестиций в недвижимость:

а) офис оценен в 5 млн. долларов;

б) доходность по вкладкам в сбербанке составляет 4% годовых;

в) дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с вкладом в банке составляет 5%.

г) затраты на управление инвестициями составляют 2%;

д) премия эксперта-оценщика за недостаточную ликвидность недвижимости – 2%;

е) время возраста вложенного капитала: по расчетам типичного инвесторов – 20 лет.

Задание 11. Необходимо оценить офис. Его потенциальная валовая рента составляет 100 тыс. долларов в год. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долларах):

Наименование объектов	Продажная цена	Потенциальная валовая рента	Валовой рентный мультипликатор
№ 1	600	100
№ 2	800	128
№ 3	700	124

 

Вопросы к зачету (экзамену) по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

1.  Понятие объекта недвижимости и его существенные характеристики.

2.  Классификация объектов недвижимости: необходимость, характеристики, признаки.

3.  Экономико-правовые отношения на объект недвижимости и их влияние на развитие предприятия.

4.  Имущественные комплексы как сложный объект недвижимости: понятия, характеристика, особенность, как объекта купли-продажи.

5.  Рынок недвижимости: понятие, характеристика, классификация.

6.  Конъюнктура рынка недвижимости, особенности её изучения. Сегментация рынка недвижимости.

7.  Тенденция развития рынка недвижимости России и факторы, определяющие эти тенденции.

8.  Участники рынка недвижимости. Профессиональные субъекты рынка недвижимости.

9.  Понятие и виды сделок с недвижимостью. Условия заключения сделок.

10.  Порядок заключения сделок с недвижимостью. Государственная регистрация сделок.

11.  Особенности заключения сделок с имущественными комплексами.

12.  Аренда недвижимости. Условия заключения сделок аренды помещений. Субаренда. Форма реализации арендных отношений.

13.  Залог недвижимости и основные этапа оформления залога.

14.  Операции с недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении (оперативном управлении).

15.  Стоимость объекта недвижимости: понятие, виды, условия использования.

16.  Цена объекта недвижимости: понятие, методы определения.

17.  Методы оценки недвижимости. Порядок определения базовой стоимости объекта недвижимости.

18.  Оценка имущественных комплексов. Методы, порядок и подходы к оценке.

19.  Содержание сертификата об оценке объекта недвижимости.

20.  Методы расчета начальной цены арендной платы за объекты нежилого фонда.

21.  Оценка инвестиций в недвижимость: методы, условия, порядок использования.

22.  Система государственного регулирования рынка недвижимости.

23.  Функции и задачи Бюро технической Инвентаризации: роль и место в сделках с недвижимостью.

24.  Показатели рыночной активности в недвижимость и их характеристика.

25.  Показатели субъектов рынка по операциям с недвижимостью.

26.  Доходность от операций с недвижимостью и источники её получения.

27.  Эффективность от операций с недвижимостью и методы её определения.

28.  Коэффициент капитализации и методы её расчета.

29.  Траст как особая форма управления недвижимостью.

30.  Трасты по инвестициям в недвижимость и их эффективность.

Темы рефератов для студентов очной формы обучения

1.  Роль недвижимости в развитии предприятия.

2.  Недвижимость в контексте рынков капитала.

3.  Особенности недвижимости как товара.

4.  Имущественные комплексы как объект купли-продажи на рынке недвижимости.

5.  Рынок недвижимости, его классификация, особенности становления и развития.

6.  Основные элементы рынка недвижимости и их привлекательность для отечественных предпринимателей.

7.  Особенности формирования и развития рынка торговых помещений (помещений предприятий общественного питания).

8.  Залог недвижимости и основные этапы оформления залога.

9.  Операции с недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении.

10.  Особенности сделок с земельными участками.

11.  Ценообразование на недвижимость и основные факторы, определяющие цену объекта недвижимости.

12.  Оценка инвестиций в недвижимости.

13.  Методика расчета стоимости помещений нежилого фонда при использовании их для предпринимательской деятельности.

14.  Анализ емкости рынка недвижимости и основные факторы, формирующие текущие изменения емкости.

15.  Использование показателей рыночной активности и недвижимость для принятия решений о сроках совершения сделок с недвижимостью.

16.  Использование современных информационных технологий для изучения и прогнозирования показателей рынка недвижимости.

Контрольно-измерительный материал (тесты) для проверки остаточных знаний

 

1. Недвижимость – это:

а) здания и сооружения;

б) земельные участки и все, что прочно с ними связано и не может быть перемещено без нанесения им ущерба.

2. К недвижимости относятся транспортные средства (грузовые автомобили)

а) правильно;

б) неправильно.

3. Что из перечисленного не относится к недвижимости в соответствии с ГК РФ:

а) леса;

б) обособленные водные объекты;

в) ювелирные изделия;

г) золотые прииски;

д) металлургический завод;

е) картина Рубенса.

4. Государственная регистрация объектов недвижимости обязательна для:

а) всех объектов;

б) жилых домов, квартир, комнат;

в) морских воздушных судов.

5. Недвижимость в долгосрочном периоде

а) падает в цене;

б) растет в цене;

в) может расти, а может упасть.

6. Стоимость жилой недвижимости зависит от:

а) района города;

б) времени постройки;

г) правильно а, б, в.

7. С ростом доходов населения рынок недвижимости

а) оживляется;

б) замирает;

в) не зависит от доходов.

8. Государственное вмешательство в рынок недвижимости обязательно

а) правильно;

б) неправильно.

9. Ипотека – это:

а) деятельность, которой занимается риэлтер;

б) форма выплаты % по кредиту;

в) кредит под залог недвижимости.

10. Ипотечный кредит – это:

а) долгосрочный кредит;

б) кредит с высшей степенью риска для кредитора;

в) краткосрочный кредит.

11. Ипотечный кредит составляет:

а) 50% от стоимости недвижимости;

б) 75-80% от стоимости недвижимости;

в) 90-95% от стоимости недвижимости.

12. Метод дисконтирования дает возможность рассчитать

а) валютные платежи в рублях;

б) величину будущих доходов на сегодняшний день;

в) общие тенденции в получении доходов от недвижимости.

13. Рыночный метод (метод сравнения продаж) используется при

а) активном рынке;

б) пассивном рынке;

в) независимо от активности рынка.

14. При оценке квартир коэффициент потребительских свойств не зависит т:

а) наличия лифта;

б) места расположения;

в) дохода покупателя.

15. Данные по стоимости строительства жилого дома используются при оценке недвижимости

а) методом капитализации;

б) затратным методом;

в) рыночным методом.

 

Рекомендуемая литература

Основная:

1.  Горемыкин В. Экономика недвижимости [Текст]: Учебник, /В. Горемыкин, Э. Бугулов – М.: Филиппов, 2003.- 585 с.

2.  Крутик А.В. и др. Экономика недвижимости [Текст]: Учебник /под редакцией А.В. Крутик, СПб, Лань, 2004.- 337 с.

3.  Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие /под редакцией В.И Ресина. М.: Дело, 2004.-223 с.

Дополнительная:

1.  Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. [Текст]: Учебник, / И.Т. Балабанов М.: Финансы и статистика, 2006.

2.  Гонгало Б.М., Сделки с недвижимостью. [Текст]: учебное пособие / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников М.: 2004.

3.  Гражданский кодекс РФ: Ч. 1, 2. М., 2006.

4.  Гранова И.В. Оценка недвижимости. [Текст]: учебное пособие / И.В. Гранова СПб.: Питер, 2006.

5.  Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, ипотека, наследование) [Текст]: учебно-практическое пособие. / С.П. Гришаев, М., 2005.

6.  Комментарии к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». М., 2004.

7.  Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. [Текст]: учебное пособие / С.А. Калачева, М.: Приор, 2005.

8.  Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. [Текст]: учебное пособие / Л.А.Сивкова, М.: Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2006.

9.  Смирнов В.В., Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст]: учебное пособие / В.В. Смирнов, З.П. Лукина, М.: «Ось-89», 2005.

10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.97 № 122-ФЗ.