Навигация
Муниципальное управление жилищным фондом
17255
знаков
0
таблиц
3
изображения
3. Муниципальное управление жилищным фондом
Содержание и ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.
В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.2.
Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления. Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.
Управляющие компании:
1) поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;
2) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;
3) осуществление системы контроля за выполнением договоров;
4) организация сбора платежей за ЖКУ.
Органы МСУ как собственники:
1) соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;
2) обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;
3) заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;
4) заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;
5) контроль над соблюдением договоров.
Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.
Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения.
Рис.2. Трансформация муниципального управления жилищным фондом
Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.
3. Участие граждан в управлении жилищным фондом
Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК – участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.
Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.
Одна из важных задач реформирования ЖКК – постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.
Кондоминиум – имущественный комплекс, включающий один или несколько жилых домов с прилегающим земельным участком.
Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.
Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ – юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда.
Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества.
ТСЖ может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл. 1.
По первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. – управляющей организации в этом случае не требуется.
Таблица 1. - Возможные схемы управления жилищным фондом ТСЖ
По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая в роли собственника и управляющей организации – заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организаций и заключение договоров с ними.
Заключение
Система муниципального управления, как и вся система местного самоуправления, находится в современной России на стадии становления. Ее законодательная база еще пока несовершенна и во многом противоречива, не вполне устоялась терминология, опыт муниципальной практики относительно невелик. Поэтому отдельные положения, выдвинутые в настоящем учебнике, носят постановочный характер.
Экономические и финансовые ресурсы местного самоуправления крайне недостаточны и не обеспечивают удовлетворения основных жизненных потребностей населения. Но особенно нуждается муниципальная власть в квалифицированных кадрах, способных эффективно управлять в рыночной среде муниципальным имуществом, финансами, муниципальными предприятиями и учреждениями, объектами городского хозяйства и социальной сферы, разрабатывать и реализовывать местные программы развития, привлекать к этой работе хозяйствующие субъекты, общественные объединения, все слои населения, умело взаимодействовать с органами государственной власти.
Список использованной литературы
1. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы. – М.: ИНФРА-М, 2001.
2. Воронин А. Г., Лапин В. Л., Широков А. Н. Основы управления муниципальным хозяйством. – М.: Дело, 1988.
3. Зотов В. Б. Новые организационные формы управления в жилищно-коммунальном комплексе: управление кондоминиумом. – М.: ГУУ, 1998.
4. Иванов В. В., Коробова А. Я. Муниципальный менеджмент. – М.: ИНФРА-М, 2002.
5. Кириллова Л. Н. Проблемы управления жилищным фондом – ИРЭИ: Система управления собственностью города Москвы. – М., 2001.
Похожие работы
... граждан, имеющих доходы, не позволяющие им улучшить свои жилищные условия с помощью рыночных механизмов, очень велико. Глава 2. Отдельные проблемы правового регулирования жилищного фонда России жилищный фонд законодательство помещение 2.1 Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ Жилищный фонд представляет собой совокупность общественных отношений, возникающих по ...
... богатства. Муниципальная собственность участвует также в процессе воспроизводства человека, как совокупного работника данного территориального образования, создавая рекреационную среду: жилищный фонд, коммунально-бытовое обслуживание, образование, здравоохранение и т.п. Муниципальная собственность способствует развитию микросреды бизнеса, особенного мелкого. К социальным функциям следует отнести ...
... и техническим правилам и нормам, иным требованиям). К жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), а также комната. Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как объектом жилищных прав может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). При этом ...
... невозможно. Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и так далее. Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества. В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности ...
0 комментариев