Навигация
Стадии создания Торгового дома
51181
знак
1
таблица
2
изображения
1.3 Стадии создания Торгового дома
I. Предварительная стадия
На предварительной стадии производятся следующие работы:
- составление предварительных концепций проекта;
- описание проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников проекта;
- составление сетевого графика работ.
II. Стадия исследования и анализа проекта
Цель: анализ наилучшего использования.
На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим критериям:
основные:
- соотношение "доходность / риск".
дополнительные:
- объем инвестирования;
- условия инвестирования;
- срок окупаемости;
- срок развития проекта.
Данная стадия подразделяется на следующие этапы:
1. Подбор вариантов возможного использования.
Определяются границы зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых групп потребителей) и набор критериев для возможных участников проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования.
2. Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка.
Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно:
- размер и конфигурация участка;
- ресурсное качество участка;
- характер застройки прилегающей территории;
- функциональные зоны города;
- расположение проекта относительно центра города и главных улиц;
- транспорт;
- пешеходные потоки.
В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:
- максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения);
- агрегированный оценочный показатель Проекта.
Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта.
3. Исследования потенциального спроса.
Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются:
- в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
- население, проживающее в зоне обслуживания ;
- основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;
- состав расходов различных типов потребителей;
- спрос на различные виды товаров или услуг.
- в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
- характеристики спроса целевых групп потребителей.
4. Исследования конкурентной среды.
Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются:
- существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния);
- уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей.
5. Анализ наилучшего использования.
По завершению исследований (этапы 2-4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования. На основе этих показателей по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком / инвестором, консультантами и, возможно, прочими участниками Проекта определяет вариант наилучшего использования.
Стадия разработки Проекта.
Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик Проекта.
На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры.
Разработка проекта включает в себя следующие этапы:
1. Окончательная формулировка главной темы проекта.
Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии. (Краткий ответ на вопрос "Что представляет собой Проект и каковы его перспективы").
2. Разработка концептуального плана.
На данном этапе формируются:
- функциональная композиция участка и отдельных объектов;
- схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций);
- планировка участка;
- примерные поэтажные планы;
- основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.
При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы:
- физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов;
- необходимое инженерное и техническое обеспечение;
- ограничения по циркуляции потоков;
- качество использования пространства;
- требования по общей комфортности Объекта и линии видимости.
3. Разработка функционального плана.
На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные варианты плана участка и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.
4. Разработка архитектурного проекта.
Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы.
5 Подготовка плана аренды.
На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды.
Похожие работы
... разрабатывается проект расширения за счет приобретения новых площадей, проводится политика по расширению и планированию ассортимента. Торговое розничное предприятия ТД "ПРЕМЬЕР" уделяет особое внимание улучшению качества обслуживания всех категорий своих клиентов и совершенствованию системы продаж продуктов строительной и мебельной промышленности. Целью предприятия является расширение товаров и ...
... акций, внедрение карт постоянных клиентов, улучшение качества дополнительных услуг оказываемых покупателям, улучшение торгово-технологического процесса магазина. 3. Разработка мер по совершенствованию коммерческой деятельности предприятия розничной торговли (на примере ООО Торгового Дома «Три кита») 3.1 Анализ и оценка коммерческой деятельности предприятия В магазине ООО «Три кита» ...
тот товар, что бежит» [3]. В условиях деятельности потребительской кооперации важно, чтобы товары длительное время не залеживались в розничной сети, перемещались между магазинами, возвращались на склады оптовых предприятий. Степень коммерческого риска возрастает в связи с инфляционными процессами. Цена достигает такого уровня, что вызывает сомнение в реализации товара. Поэтому торговые ...
... рассказать покупателям, что представляет собой торговая марка, кому она предназначена, в чем ее выгоды. 3. Анализ коммерческой деятельности ФГУП «Ижевский почтамт» 3.1 Организация коммерческой деятельности предприятия. ФГУП «Ижевский почтамт» - субъект коммерческой деятельности. Основную часть коммерческой деятельности по закупкам, формированию отношений с партнерами (поставщиками) и ...
0 комментариев