Анализ продажи стройматериалов в условиях кризиса

2.1 Анализ продажи стройматериалов в условиях кризиса

Стоимость основных стройматериалов второй месяц подряд медленно растет: в августе прибавка составила 0,06%, в сентябре – 0,07%. Та же тенденция и примерно на таком же уровне – в себестоимости строительства. В иной ситуации столь незначительный рост округлили бы до нуля, но в условиях кризиса и пять копеек – деньги.

Эти данные приводятся в мониторинге Ассоциации строителей России и Союза инженеров-сметчиков. Положительная (для стройкомплекса) динамика последних месяцев, понятно, пока не могла оказать принципиального влияния на ситуацию в отрасли. В целом, пишет «Российская газета», с начала кризиса стройматериалы потеряли в цене 16,5%, а себестоимость строительства упала на 11,9%.

Как считают аналитики, дно кризиса в отрасли уже достигнуто. Пик снижения цен на стройматериалы пройден в апреле – июне. В ближайшее время цены на основные стройматериалы и себестоимость строительства снижаться уже не будут. Скорее всего, возможен незначительный рост в первую очередь по таким позициям, как цемент, арматура, инертные материалы, растворы, бетоны.

Параллельно со снижением объемов строительства в этом году сократились объемы производства практически всех стройматериалов, по некоторым позициям очень значительно. Например, более 44% потеряло производство железобетонных конструкций, почти на 40% упал выпуск кирпича, на 22,5% – цемента.

2.2 Характеристика рынка жилья. Что будет с ним дальше

Себестоимость квадратного метра жилья эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) без учета непроизводственных затрат в среднем по России составила 25-30 тысяч рублей. Так называемые непроизводственные затраты включают в себя плату за подключение к инженерным коммуникациям, платежи на развитие инженерной и социальной инфраструктуры (вне стройплощадки), а также платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций. Все это дополнительно 20-30% стоимости.

Таким образом, полная инвестиционная себестоимость квадратного метра жилья в стране составляет 33-40 тысяч рублей.

Цены на рынке жилья продолжают снижаться, правда, несколько замедленными темпами. С начала кризиса в целом по России вторичный рынок потерял более 20%, первичный – почти 17%. При этом в новостройках себестоимость и цена вплотную приблизились друг к другу.

Первый показатель в среднем по России – 34,19 тысячи рублей за квадратный метр, второй – 36,76 тысячи рублей. В таких городах, как Омск, Новосибирск и других цена и себестоимость почти сравнялись.

В Рязани, по данным еженедельника "Дом.Строй", стоимость квадратного метра в новостройках на начало октября составила 35,4 тыс. руб., цена жилья вторичного фонда (то есть квартиры в уже готовых домах) – 36,4 тысячи рублей.

Что же будет с рынком дальше? Единого мнения на этот счет нет. Одни эксперты предрекают возникновение дефицита жилья уже в первой половине будущего года, что приведет к росту цен. Другие утверждают, что в ближайшие 2-3 года, по крайней мере, в регионах, где до кризиса велось активное жилищное строительство, никакого дефицита не будет – дай бог продать построенное.

Тем временем федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предоставит застройщикам гарантию в виде выкупа 25% объема жилья эконом-класса, сообщил генеральный директор фонда А. Браверман на недавней пресс-конференции.

По оценке Александра Бравермана, на участках, переданных в аренду Фондом РЖС, может быть построен 1 млн 100 тыс. кв. м жилья. Он напомнил, что на данный момент реестр Фонда включает в себя более 1140 земельных участков в 75 субъектах Российской Федерации, что составляет более 1 млн га. По его словам, это федеральная земля, которую Фонд готов предоставлять при помощи земельных аукционов застройщикам и инвесторам для строительства жилья экономкласса.

«Несмотря на текущее стагнационное состояние рынка, оказался востребованным принципиально новый продукт, предложенный инвесторам Фондом РЖС совместно с главами субъектов Федерации и муниципалитетов, а также представителями инфраструктурных компаний, АИЖК (ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”) и банков», – сказал А. Браверман.

Он сообщил, что многие инвесторы откликнулись на предложение Фонда приобрести права аренды на земельные участки для строительства жилья экономкласса.

«Мы, со своей стороны, предоставим застройщикам гарантию в виде выкупа 25% от общего объема жилья, которое они построят», – подчеркнул Александр Браверман.

Эта гарантия будет обусловлена определенным уровнем цены. Выкуп будет осуществляться в последнюю очередь, а цена будет не выше 30 тысяч рублей за 1 кв. метр», – пояснил Браверман.

Он уточнил, что если в регионе цена за квадратный метр ниже указанной, то будет принят минимальный размер стоимости квадратного метра, существующей именно в данном регионе.

Вот как комментирует сложившуюся ситуацию главный редактор еженедельника «Дом.Строй» Денис Абраков:

Еще в конце августа президент страны Дмитрий Медведев заявил, что нормальная ипотечная ставка, при которой люди с удовольствием берут кредит, должна составлять 6-7%. Когда ждать столь привлекательной стоимости займов, неизвестно. По мнению главы государства, к докризисным уровням ипотека вернется лишь через 2-3 года, но и при нынешней ставке рефинансирования банки могли бы выдавать кредиты под 14%. Часть финансовых институтов, похоже, услышала пожелания президента.

Банкиры закрутили гайки.

Если оценивать ипотеку, как это у нас принято, с точки зрения ее доступности, то она и до кризиса не была доступна абсолютно всем. Но можно сказать, что до сентября прошлого года российский ипотечный рынок находился на подъеме – к тому времени ипотека все-таки еще не стала массовым продуктом, но развивалась очень активно. Редкий банк не предлагал никаких ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке в среднем составляли 12-15% в рублях и 10-11,5% в валюте.

Работающие граждане могли получить кредит независимо от формы подтверждения доходов. По ипотеке можно было приобрести и квартиру на вторичном рынке, и новостройку, а в некоторых случаях и загородный дом. Первоначальный взнос снизился до 10% от стоимости приобретаемой квартиры, а в некоторых случаях и вовсе не требовался.

В конце 2008 года ситуация изменилась. Большинство банков частично или полностью свернули ипотечные программы (в основном закрывались программы приобретения жилья в новостройках). Оставшиеся на рынке банки подняли процентные ставки до 18-20% и ужесточили требования к заемщикам, что было, в общем, логично: так как ставки сильно выросли, критерии отбора платежеспособных и благонадежных заемщиков у банков изменились.

К концу года, пишут наши коллеги из журнала «Эксперт», количество выдаваемых кредитов сократилось вдвое, а за период с января по сентябрь 2009 года – еще в пять с половиной раз. Взять ипотечный займ могли себе позволить в основном люди, располагающие крупной суммой для внесения первоначального взноса и имеющие высокий стабильный доход. Для большинства же ипотека стала совсем недоступна. Еще более досадным фактом было то, что жилье, напротив, оказалось относительно доступным – предложение выросло в несколько раз, а цены снизились во всех сегментах рынка.

До последнего времени все попытки банков как-то оживить ипотечный рынок не приносили результата.

Оттепель или новый поворот?

Во II квартале наметилась положительная динамика, кредитов было выдано больше – на 30,8 млрд руб., но по сравнению с прошлым годом это тоже меньше примерно в 6 раз. Всего за I полугодие 2009 г. банки выдали 44 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 213 тыс., что практически в 5 раз меньше.

По данным ЦБ, ни в июле, ни в августе предоставлять больше займов банки не стали ни по объемам, ни по количеству: все лето они ежемесячно выдавали 9-10,5 тыс. рублевых ипотечных кредитов на 10,5-11 млрд руб. При этом общий объем таких кредитов (с учетом валютных) сокращался: в августе, по данным ЦБ, он уменьшился на 0,4%, до 1 трлн руб., приблизительно то же самое было и в июле.

Согласно прогнозу АИЖК, за весь 2009 г. будет выдано ипотечных кредитов на сумму 100-120 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем в 2008 г., а в количественном выражении 117 тыс. штук – это в 4 раза меньше по сравнению с прошлым годом.

Как выглядел «средний» ипотечный кредит в последние месяцы 2009 года?

Вновь воспользуемся данными АИЖК и ЦБ РФ. Подавляющее число ипотечных займов выдается в рублях. Доля валютных кредитов – всего 7%. А ставки достигли уровня 2005-2006 года, в среднем по рублевым кредитам они составляют 14% годовых, а в долларах – 13,4% годовых. Срок, на который выдаются ипотечные кредиты, в I квартале по кредитам в рублях составлял 16,9 лет, во II – 16,5 лет. По валютным ипотечным кредитам – 10,6 и 11,9 лет соответственно. В Рязани наблюдается сходная картина.

Сегодня ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке в областном центре предлагают порядка 10 банков. Средняя рублевая ставка – 15-16% годовых, лишь единичные банки могут выдать займ меньше чем под 14%. Первоначальный взнос, как правило, составляет 30%, максимальный срок – от 20 до 30 лет, минимальная сумма – от 200 до 500 тысяч рублей.

Основное препятствие для реанимации ипотеки кроется не столько в размере ставки, сколько в стоимости жилья, которая в несколько раз превышает платежеспособный спрос. Кроме того, почти все предложения банков предполагают наличие у клиента высокого первоначального взноса – на уровне 30-40%. В результате большинство получателей выдаваемых сегодня кредитов – это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия за счет продажи уже имеющейся квартиры или дома. Такие заемщики лишь «добирают» кредитными средствами сумму, необходимую для доплаты.

Во многом благодаря снижению ставки рефинансирования до 10%, произведенного Центробанком в сентябре, некоторые кредитные организации объявили о снижении рублевых ставок по ипотечным займам.

В целом наблюдается тенденция увеличения банковских предложений, а именно: расширение линейки кредитных продуктов, таких как кредиты на покупку коммерческой недвижимости, нецелевые кредиты под залог недвижимости, в том числе на развитие бизнеса, кредиты на покупку строящегося жилья.

Многие представители риэлторского бизнеса подтверждают, что показатели по выдаче ипотечных кредитов за последние месяцы в 1,5-2 раза превышают показатели начала года.

Однако банкиры тщательно оценивают надежность заемщика с точки зрения не только его текущей деятельности, но и перспектив ее развития.

Портрет заемщика.

На сегодня портрет потенциального заемщика таков: это работник по найму, имеющий опыт работы как минимум один-два года, стабильную занятость (нежелательно частое прерывание трудовой деятельности), располагающий иными активами в собственности. Это может быть, например, квартира, дача, гараж. Также очень важна положительная кредитная история.

Первое, на что обращает внимание банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит в сегодняшних условиях, – сфера деятельности компании, в которой работает потенциальный клиент, срок ее существования, пользуется ли организация-работодатель поддержкой государства. Положительный фактор – подтверждение клиентом дохода официальными документами, стаж на последнем месте работы более полутора лет и трудовая деятельность в рамках своей специальности.

Группами повышенного риска, утверждает интернет-журнал Metrinfo.ru, считаются предприятия и физические лица, работающие в сфере финансовых услуг, развлечений, туризма, т. е. те сферы, деятельность которых сегодня, с учетом экономической ситуации, можно охарактеризовать как нестабильную.

Большое внимание уделяется проверке кредитной истории заемщика. Зачастую наличие даже небольшой технической просрочки является для банка стоп-фактором при принятии решения о выдаче кредита.

Таким образом, наиболее желательными заемщиками для банков являются сотрудники среднего и высшего звена компаний реального сектора экономики и государственные служащие, имеющие официальный доход свыше 25 тысяч рублей и положительную кредитную историю.

Практически идеальным заемщиком является наемный сотрудник, проработавший на предприятии три года и более, имеющий стабильный, желательно постоянно растущий доход. Большинство банков преимущественно рассматривают заемщиков с белым доходом и в обязательном порядке требуют справку по форме 2-НДФЛ.

Впрочем, ряд банков все-таки готов рассматривать заемщиков с серым доходом и тех, кто владеет собственным бизнесом, – в том случае, если они предоставляют полную бухгалтерскую и управленческую отчетность.

Кстати, некоторые отказы могут быть связаны с компанией-работодателем, если, например, в открытых источниках есть информация о том, что она проводит массовые сокращения и есть риск, что клиент останется без источника дохода.

Аналитики сходятся во мнении, что сроки восстановления докризисного уровня развития рынка ипотеки в РФ взаимосвязаны со сроками восстановления экономики страны в целом.

Топливо для локомотива

Дальнейшее понижение ставки рефинансирования ЦБ также может сделать возможным кредитование на более выгодных условиях: чем меньше ставка рефинансирования, тем ниже ставка выдачи кредитов. Корректировка ставки будет определяться инфляционными тенденциями, а также кредитной активностью банковского сектора.

Восстановление объемов ипотечного рынка будет зависеть в первую очередь от восстановления платежеспособного спроса и цены ресурсов для банков. На сегодня государство для кредитных организаций чуть ли не единственный источник получения ресурсов, но краткосрочных и дорогих. А от цены привлекаемых ресурсов напрямую зависят ставки, по которым банки будут кредитовать население.

Ипотека – это локомотив не только рынка недвижимости, но и экономики в целом. Без доступных кредитов покупательский спрос на недвижимость падает, застройщики испытывают дефицит ликвидности, снижают закупки стройматериалов. Соответственно, объемы продаж в других отраслях существенносокращаются.

Субсидирование затрат на ипотеку для отдельных групп клиентов, рефинансирование на адекватных условиях выданных кредитов и предоставление гарантий по отдельным кредитам государством, безусловно, может помочь активному развитию рынка жилищного кредитования и дать мощный созидательный импульс строительной отрасли.

Есть мнение:

Олег Владимирович Сычев, заместитель начальника управления кредитования частных клиентов Рязанского отделения Сбербанка России: – Я думаю, что ситуацию на региональном рынке ипотеки в целом можно охарактеризовать как позитивную. По многим оценкам жилищный рынок достиг своего «дна», и люди активно начали реализовывать отложенный спрос. Так, в сентябре число поданных в Рязанское отделение Сбербанка заявок на получение жилищных кредитов более чем в 2 раза превысило аналогичные показатели начала 2009 года.

Сбербанк по-прежнему осуществляет выдачу жилищных кредитов по всей продуктовой линейке (покупка объектов жилой недвижимости, участие в долевом строительстве, индивидуальное строительство), предлагая своим клиентам широкий выбор схем кредитования. При этом банку удалось сохранить свои ставки на приемлемом уровне (от 13,5% годовых – прим. ред.).

Условия кредитования, предлагаемые Сбербанком, в настоящее время достаточно либеральны и отличаются от докризисных незначительно. Конечно, в связи со стабилизацией цен на рынке недвижимости можно ожидать снижения требований банков к размеру собственных средств, направляемых заемщиками на приобретение жилья.

Рязанское отделение Сбербанка всегда идет навстречу своим клиентам. Так, в рамках акции «Месяц ипотеки» заемщикам, которые подадут документы на получение жилищного кредита до 12 ноября 2009 года, будет снижен тариф за ведение ссудного счета.

Ирина Геннадиевна Авдекова, начальник отдела по работе с частными клиентами ОАО АКБ «Росбанк» в городе Рязани: – На мой взгляд, по сравнению с летом нынешнего года существенных изменений на рынке ипотеки не произошло. Большинство банков не спешат смягчать своих требований к клиентам, снижать процентные ставки или корректировать размер первоначального взноса.

Под влиянием кризиса многие кредитные учреждения стремятся учесть все свои риски. Лишь единичные банки решаются выдавать займы на приобретение новостроек. Реальная ставка, по которой в Рязани можно получить кредит, составляет 14-15 процентов. Банки готовы работать с заемщиками, чья официальная зарплата превышает 35 тысяч рублей.

В принципе, занять деньги можно и под серый доход, но условия получения денег для такого клиента будут намного жестче. Банки в нынешней ситуации активно борются за качество кредитного портфеля, и даже довольно-таки ощутимое снижение ставки рефинансирования ЦБ не вызвало резкой либерализации условий выдачи ипотечных кредитов. Уменьшение процентных ставок и первоначального взноса станет массовым явлением лишь после того, как экономика преодолеет спад.

По оптимистичным прогнозам, на это может уйти год, пессимистично настроенные аналитики говорят о более продолжительных сроках.

Примерно 20 многоквартирных домов будут сданы в Рязани до конца года

По данным Рязаньстата, в нашем регионе за 8 месяцев 2009 года введено в эксплуатацию около 348 тыс. кв. м жилья, в том числе в Рязани – чуть более 270 тыс. кв. м. По сравнению с тем же периодом прошлого года число кв. м введенного в эксплуатацию жилья уменьшилось почти на 7%.

В дальнейшем, по прогнозам аналитиков, разрыв будет только увеличиваться. До конца 2009 года в Рязани будет сдано порядка 20 новых многоэтажных домов. В 2010 году эта цифра составит примерно 16 объектов. На 2011 год планируется сдача в эксплуатацию всего 6 жилых домов. При этом стоит отметить, что в настоящий момент строительство новых объектов практически не ведется.

Заключение

Переход России к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованное русло.

В целом, говоря о потребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% ( среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью « щадящих » моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир.

В разных секторах рынка жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую рассогласованность между спросом и предложением по этому показателю. Такими факторами являются:

для квартир - ограничение спроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резко выделяет его из остальных групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей);

для индивидуальных домов с участками - ограниченность типологии предлагаемых на продажу домов.

Развитие рынка жилья в Рязани невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один.

Список литературы

1.[2] Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г., №1180 «О жилищных кредитах». //Экономика и жизнь - 1994 - №25 -с.3.

Похожие работы

Региональная экономика Рязанской области

Скачать

75240

1

8

... . Совершенствование организации медицинской помощи беременным женщинам и новорожденным детям. Строительство перинатального центра в г. Рязани. 2.5.Инвестиционный потенциал Рязанской области Инвестиционная деятельность является одним из главных показателей региональной экономики. С инвестиционной привлекательностью связано не только настоящее, но и будущее региона, стабильность и рост основных ...

Сравнительная характеристика экономических районов центральной России

Скачать

57547

0

0

... -мясное скотоводство, свиноводство и овцеводство. В пригородах районов развито овощеводство и свиноводство.   II.Сравнительная характеристика трудового потенциала районов. Трудовой потенциал Северо-Запада, ЦЭР, ЦЧЭР, ВВЭР имеет черты сходства и различия. В районах наблюдается сокращение численности экономически активного населения. Наибольшее сокращение характерно для ЦЭР (с 1992 по 1996 – на ...

Инвестиционная деятельность в Тюменской области

Скачать

169144

3

0

... характеристик населения до политико-экономического менталитета местных властей. В связи с тем, что наш регион является одним из наиболее инвестиционно-привлекательных субъектов РФ, изучение инвестиционной деятельности Тюменской области необходимо не только на региональном уровне, но и на уровне Федерации в целом. Глава 2. Инвестиционная деятельность в Тюменской областиТюменская область уже ...

Оценка ресурсов религиозного туризма Калужской области

Скачать

122623

3

3

... даже фотографией. Была в обители и своя типография, где печаталась духовная и образовательная литература. Глава 3. Оценка перспектив развития и потенциала религиозного туризма в Калужской области   3.1 Разработка критериев оценки туристических ресурсов района Для современной рыночной экономики России все более актуальным становится вопрос оптимизации развития региональной экономики, ...