Определение величин корригирующих коэффициентов

4. определение величин корригирующих коэффициентов

5. учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости объекта.

Для сбора необходимой информации Оценщиком было проведено маркетинговое исследование с привлечением баз данных компаний, специализирующихся на работе с недвижимостью расположенной на западном побережье АРК.

В результате проделанного анализа были отобраны следующие аналоги, представ-ляяющие собой минипансионаты, которые расположены на западном побережье АРК в населенных пунктах, имеющих схожую коммерческую привлекательность.

В качестве аналогов рассмотрены:

1) Газета «Крымская недвижимость»

с. Поповка (Западное побережье Крыма, Сакский р-н (Казантип)). Продается мини-пансионат общей площадью 280 м.2; 10 комнат, 2 отдельных входа. До береговой черты 30 м. Цена 130000 у.е.;

2) с. Оленевка. Частный мини пансионат общей площадью 360 м.2;

4-ре трехместных номера, 4- двухместных с удобствами, 4- четырех местных с частичными удобствами, скважина, участок 15 соток. 800 м. от пляжной зоны. 130 000 (Реализация произошла в начале 2006 года);

3)   пгт. Черноморский. Бывшее общежитие 880 м.2 (под пансионат), все коммуникации. 560 у.е. за 1 м.2; «Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07»;

4)   пгт. Черноморский. Продается минипансионат на 25 мест. Стоимость 70000 у.е. Газета «Витрина Западного Крыма»; http://www.vitrina.org.ua/index.php?nma=index&fla=index

5)   с. Оленевка. Минипансионат на 35 чел. Площадь 310 м.2, домик для персонала 30 м.2. Без отделочных работ. Скважина. Стоимость 99000 у.е. «Портал крымской недвижимости»

6)   с. Оленевка. Минипансионат из двух корпусов по 35 мест в каждом. В отличном состоянии. Есть бар. Современная планировка. 350000 у.е. «Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07»;

Прежде чем проводить анализ элементов выбранных аналогов продаж, необходимо отметить некоторые их особенности и внести соответствующие поправки

1) Поправка на торг.

Актуальность ввода поправки определяется масштабностью и стоимостью объекта. Чем выше данные показатели, тем величина поправки больше. В рамках проводимой оценки колеблется от 2 до 4%.

2) Поправка на услуги риэлтора.

Практика работы показывает, что минимальные величины риэлтерских услуг для объектов коммерческого назначения не менее 1000 у.е. и косвенно привязаны с ценой объекта.

3) Поправка на тех.состояние

Повышающая поправка применяется для аналога №5, который реализуется с незавершенной внутренней отделкой (принимается поправка +20%). Для аналогов 1,2,4,6 принимаются понижающие поправки (характер отделки лучше).

4) Поправка на время реализации объекта.

Принимается для аналога №2. Так как по данным риэлторских агенств рост цен на недвижимость в Западном регионе АРК за период 2006- август 2007 года составил от 30 до 40%, то для данного аналога (который был реализован в начале 2006 года) принимается повышающая поправка в размере 30%.

Все последующие вычисления приведены в табличной форме.

Аналог

№1 №2 Аналог №3 Аналог №4 №5 №6

При расчете были использованы коэфф. значимости, которые отражают фактор схожести выбранных аналогов с оцениваемым объектов. Наибольший коэфф. значимости (0,25) был выбран для аналога №3 (наиболее схожий размер общей площади, кроме того объект является также бывшим общежитием) и аналога №6 (сопоставимый размер общей площади и местоположение).

При расчете стоимости 1 м.2 общей площади подвального помещения было использована известное из практики соотношение, что при известной стоимости помещений 1 -го и 2-го уровня для перехода к стоимости помещения подвального уровня необходимо применить коэфф. 0,4.

Расчет доли, которые вносят в общую стоимость аналоги №4 и 6 велись через стоимость 1 койко-места (вследствие отсутствия точных данных по общей площади объектов). Соответственно стоимость объекта оценки определялась с учетом вместимости оцениваемого пансионата 120 мест.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет: 586916 у.е.*5,05= 2 963 926 грн.

Рыночная стоимость здания общежития общей площадью 1865 м.2 расположенного по адресу: Черноморский район, с. Оленевка, ул.Кирова,22-, находящегося в собственности гражданина Поспелова СЮ. определенная в рамках сравнительного похода (с учетом округления до порядка тысяч) (без учета НДС) составляет: 2 964 000 грн. (Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи) гривен

Расчет стоимости в рамках доходного подхода

Подход к оценке приносящей доход недвижимости основывается на принципе ожидания, который утверждает, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости приносить определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости объекта, приносящего доход.

В случае применения доходного подхода валовый доход, который ожидается получить от наиболее эффективного использования объекта оценки, может рассчитываться исходя из предположения о передачи объекта оценки в аренду или информации о другом использовании данного имущества. На основании этого предположения прогнозирования валового дохода осуществляется с использованием необходимой информации по рынку подобного имущества.

Во время проведения оценки также учитываются типичные условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться корректировка во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения их в соответствие с типичными условиями рынка. Если оценка проводится с целью дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, учитывается факт соответствия типичных условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества. В рамках проводимой оценки был применен -метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков

Анализ дисконтированных денежных потоков (ДДП) представляет собой метод, который преобразует величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков дохода) плюс, текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии). Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.

Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии.

Процедура оценки включает следующие этапы:

•        прогноз доходов от эксплуатации объекта за прогнозный период;

•        определение стоимости реверсии - стоимости объекта недвижимости на конец прогнозного периода;

•        определение денежного потока на период прогнозирования;

•        определение ставки дисконта;

• расчет чистой текущей стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.

Приведение денежных потоков до текущей стоимости приведено с использованием модели среднегодового дисконтирования, который состоит в предположении, что денежные потоки каждого года приходят в середине года (для учета того факта, что денежные потоки приходят на протяжении
всего года, принятого нами за период дисконтирования).

Использование такой модели имеет своей целью упрощение расчетов, тем более, что ошибка в действительности есть несоизмеримо меньшей по сравнению с допущениями принятыми при оценке выходных параметров прогнозов.

При расчете данным методом коэффициент дисконтирования по периодам вычисляется по формуле:

1/(1+В/100)^н

где

в - ставка дисконтирования, %.

Н -номер периода дисконтирования от 0,5 до 3,5.

В качестве денежных потоков Оценщиком принимается поток чистой прибыли от сдачи здания в аренду или экономию на арендной плате.

Оценщик проводил расчет в предположении, что типичный срок аренды недвижимости, аналогичной оцениваемой, составляет 4 года и в начале 5 года (конце 4-го) происходит перепродажа объекта.

В рамках данного отчета Оценщиком было сделано следующее допущение - срок владения имуществом принимается типично неограниченным и зависящим главным образом только от компетенции управления объектом недвижимости.

Для определения потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи объекта оценки в аренду Оценщиком был проведен анализ рынка аренды объектов аналогов, рассматриваемого объекта.

Величины ПВД по годам с учетом выше принятых допущений и используемые в качестве исходных данных для расчета величины денежных потоков представлены в таблице.

Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в после прогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;

В рамках проводимого расчета в соответствии с положениями Национального Стандарта №2 расчет ставки дисконтирования проводился через расчет соотношение между рыночной стоимостью аналогичных объектов и вероятностной величиной коммерческой арендной платы.

Подбор исходных даннях;

Структура работы оцениваемого пансионата такова, что он рассчитан на прием отдыхающих с крупных производственных центров по заранее заключенным договорам (Днепропетровск, Днепродзержинск, Харьков). Данный маркетинговых ход позволяет обеспечить высокий уровень заполняемости объекта, а это очень важно для объектов рекреационного отдыха, расположенных на Западном побережье, так как реальный период курортного сезона составляет здесь около 75 дней.

Пансионат рассчитан на прием 120 человек. Причем 100 человек размещается в обычных номерах, а 20 в номерах повышенной комфортности.

Конкурентный показатель стоимости проживания с питанием составляет 15 у.е. за 1 день в простом номере и 20 у.е. в номере с повышенной комфортностью. Себестоимость питания составляет около 4 у.е. в сутки.

Учитывая вышеприведенные данные величина действительного валового дохода от эксплуатации составит - 20*(20-4)*75+100*(15-4)*75=90000 у.е.

Определение величины затрат по обслуживанию здания;

В качестве основных затратных частей при эксплуатации здания выступают следующие позиции:

Расчет расходов можно вести двумя путями - или калькулирование затрат или через рентабельность бизнеса.

Анализ статей по проблематике отрасли, а также личные контакты с руководителями мини-гостиниц расположенных в различных регионах АРК (в том числе и на ЮБК) показывает, что максимальный уровень рентабельности производства (с учетом вычета аморт. отчислений начисляемых на закупленную мебель, орг.технику и т.п.) составляет (при оформлении уплаты налогов по форме частный предприниматель) около 50%.

Я считаю целесообразным пойти по второму пути расчета, так как вышеназванные показатели максимальной рентабельности подтверждаются статистической выборкой. Первый вариант расчета достаточно субъективный (здесь очень широкий диапазон и по составу штата, окладов, возможного налогообложения, характеристик закупаемой мебели, затраты на обустройство сада и т.п.) и может быть адекватно применяем в случае более конкретных исходных данных.

Учитывая, что потенциальный валовый доход от эксплуатации составляет 90000 у.е., то себестоимость подобного отдыха составит: 90000*0,5 = 45000 у.е.

Расчет ставки дисконтирования;

Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в после прогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;

Процентная ставка разбивается на несколько частей:

Чистый процент - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс проценты полностью возвратятся к вкладчику.

В этом отношении достаточно надежным ориентиром является доходность банковских депозитов, деноминированных в СКВ. Данные об условиях привлечения депозитов в принципе доступны и достаточно достоверны.

Далее приведен расчет следующих составных частей процентной ставки по методу BUILT UP, премии за все виды рисков, присущих объекту, которые определены экспертным путем на основании наших знаний, полученных в процессе изучения вопроса.

Из всех известных в мировой практике подходов для определения ставки дисконта наиболее популярным на Украине есть метод кумулятивного построения.

Другие методы не подкреплены источниками информации для достаточного объяснения оценочных норм дохода, так как они предполагают использование информации про доходность инструментов фондового рынка, которые пока в условиях реалий сегодняшнего дня не являются достаточно развитыми.

Суть метода кумулятивного построения заключается в прибавлении к базовой ставке (норме дохода по безрисковым активам) премий за различные виды рисков, присущие объекту оценки.

Определение величины безрисковой ставки.

В соответствии с официальными данными национального банка Украины депозитные вклады на долгосрочные вклады юр.лиц в иноземной валюте принимаются по усредненной ставке 9,5%. С учетом инфляционной составляющей - 6,5%.

Анализ величины поправок

1.    Поправка на качество менеджмента и возможность его смены, наличие или отсутствие ключевой фигуры.

2.    Поправка на качестве менеджмента предполагает анализ рисков связанных с решениями, принимаемыми высшим звеном.

3.    Поправка отражает необходимость введеня в штат маркетолога, отвечающего за продажи путевок. Поправка по данному фактору риска принимается на уровне 1,0%.

4.    Поправка на масштаб бизнеса. Величина поправки 1,0%.

5.    Поправка на финансовую структуру

В данном случае поправка отражает риск возникновения негативных тенденций, которые могут изменить прогнозируемые величины ожидаемых доходов от деятельности предприятия в случае необходимости привлечения кредитных средств.

Учитывая необходимость проведения дорогостоящего ремонта и закупки соответствующего уровня оборудования, вероятность наступления подобных событий достаточно велика.

Величина поправки минимальна -2,0%.

6.    Поправка на географическую диверсификацию рынка

Принимается на минимальном уровне 1%.

Учитывая статус учреждения потенциальными клиентами могут быть жители Украины и стран СНГ. Поправка отражает потенциальное снижение доходов в случае переориентации российских туристов на собственные курорты (а такие тенденции видны из года в год).

Похожие работы

Стратегия развития Автономной Республики Крым

Скачать

41526

2

2

... Украине) а коэффициент смертности с 11.6 чел. возрос до 15.1 чел. (18-е место в Украине). Высока в регионе детская смертность – 9 умерших детей до 1 года на 1000рожденных (11-е место). Население Автономной республики Крым размещено по территории полуострова неравномерно. При средней плотности населения 81,2 чел./км2, плотность в равнинной части Крыма превышает 30 чел./км2, в горах — около 10 чел ...

Природные ресурсы Крыма и проблемы их рационального использования

Скачать

70191

4

4

... производства и природопользования. В данной работе приведены особенности классификации природных ресурсов, дана оценка природному потенциалу Крыма и проблемам, связанным с его использованием, рассмотрены основные аспекты, касающиеся обеспечения рационального использования природных ресурсов Крыма. В итоге исследования природно-ресурсного потенциала АРК можно сделать следующие выводы: Крым - ...

Природно-заповедный фонд Крыма

Скачать

52567

2

0

... .ru/pages/biodiv.html 11. http://www.mandria.ua/c/sights/51.html 12. http://www.buvr.crimea.ua/Menu/geo.html Приложение   Перечень территорий и объектов природно-заповедного фонда Автономной Республики Крым общегосударственного и местного значения (без г. Севастополя) № п.п. Название заповедного объекта Площадь, га Местонахождение Тип Предприятие, учреждение, ...

Мариупольский торговый порт

Скачать

109628

3

13

... являвшегося владельцем значительного пакета акций этих портов. Большое число частных, смешанных экспедиторских, агентских, брокерских, сюрвейерских, консалтинговых, крюинговых компаний обслуживает клиентов в портах Украины. Характеристика Мариупольского торгового порта Экономика всех стран зависит от торговли, а торговля зависит от эффективной работы транспорта. Порт - это "ворота" на пути к ...