Перспективы развития туризма на Тарханкутском полуострове

2.3      Перспективы развития туризма на Тарханкутском полуострове

Тарханкутский полуостров рассматривается учеными географами, экологами, биологами, медиками и курортологами как перспективный район для развития курортов (прежде всего детского направления), туризма, а также природно-заповедного дела с созданием разветвленной природоохранной сети. Эти подходы хорошо вписываются в общую концепцию устойчивого эколого-социально экономического развития курортного Крыма. Таким образом, в отношении перспектив развития северо-западного Крыма ставиться цель - курортно-рекреационное развитие с сохранением природоохранной сети. Одна из важнейших задач является - преобразование современных курортных городов в курортополисы - природно-технические и рекреационные системы со сбалансированными экологическими, экономическими и социальными элементами. Курортополисы можно определить как территории (ландшафты) селитебного, рекреационно-туристического и хозяйственного пользования, сохраняющие экологический баланс, социальное партнерство, исторически обусловленную форму природопользования, хозяйственной, культурной и научно-технической деятельности с выраженными курортно-рекреационными приоритетами. Под устойчивым развитием понимается экологически устойчивое развитие, то есть сбалансированное развитие, позволяющее сохранять ресурсовоспроизводящие функции ландшафтов и всех геологических сфер Земли (биосферы, гидросферы, атмосферы, литосферы), поддерживать биоразнообразие.

Приоритет экологических подходов над экономическими при решении вопросов развития промышленности, транспорта, сельского хозяйства - вот что должно стать идеологической основой развития любого курортного региона в Крыму.

Можно выделить следующие основные проблемы курортно-рекреационной отрасли Черноморского района:

·          сезонный характер работы подавляющего количества здравниц, и как следствие, невысокая годовая рентабельность (или вообще отсутствие таковой). (Для преодоления данной тенденции в оцениваемом санатории за счет собственных средств были построены лечебный корпус и крытый бассейн с сопутствующей инфраструктурой).

·          невысокая конкурентоспособность курортных услуг, одной из основной причин которой является высокий уровень цен. Не менее важной причиной является невысокий уровень сервиса. По данным маркетинговых исследований Крымского института курортной индустрии «Лигма» наиболее значимыми проблемами для отдыхающих в санаторно-курортном секторе северо-западного Крыма являются проблемы организации досуга, состояние пляжей, перебои с поставкой электричества, горячей воды, уровень транспортного обслуживания. По этим причинам идет отток постоянной клиентуры на Кавказ, Турцию, Кипр, Болгарию;

·          значительный износ основных средств, поддержание которых в рабочеспособном состоянии становится крайне затруднительным;

·          высокая стоимость ж/д перевозок на курорты Крыма (в России для данных целей специально введены льготы);

·          негативный имидж крымских курортов созданный СМИ Российской федерации.

Для решения вышеперечисленных проблем развития курортно-рекреационного и туристического комплекса Тарханкутского полуострова необходимо, прежде всего, формирование конкурентноспособного на мировом и национальном уровнях туристического продукта и санаторно-курортных медицинских услуг на основе эффективного использования рекреационного потенциала, обеспечение социально-экономических интересов и экологической устойчивости региона.

В северо-западном Крыму для достижения основной цели развития курортно-рекреационного и туристического комплекса Тарханкутского полуострова необходима реализация ряда задач, в т.ч.:

Экономических - увеличение экономической роли туристического комплекса Тарханкутского полуострова в хозяйственном комплексе, развитие курортной инфраструктуры обслуживания рекреантов и туристов, а также международных специализированны центров реабилитации, оздоровление и отдых детей и подростков, совершенствование санаторно-курортной и реабилитационной деятельности на базе имеющихся природных лечебных ресурсов (грязей, минеральных вод, соляных озер, климатических условий, а также на основе использования современных технологий диагностики и лечения, создание условий для развития автомобильного, воздухоплавательного, круизного и морского туризма, и соревнования серфингистов, парусные регаты, шлюпочные гонки и т.д., возрождение традиций пешеходного и спортивного туризма, поддержка дальнейшего развития научного туризма, создание условий и инфраструктуры для проведения научных конференций, производственных и учебных полевых практик студентов ВУЗов; развитие сельского зеленого и экологического туризма; активизация культурно-познавательного туризма и т.д.

Все эти усилия, поддержанные специальными государственными и региональными программами и инвестиционными проектами, и будут способствовать экономическому росту, занятости населения и росту его благосостояния.

Социальных - создание условий для социальной стабильности в регионе, улучшение здоровья населения в регионе и, в целом, в Украине, развитие современной инфраструктуры обслуживания рекреантов и туристов с сохранением национальных традиций многонационального Крыма и культурного наследия.

Экологических - эффективное использование, охрана и восстановление природных рекреационных ресурсов, сохранение биоразнообразия, создание природоохранной сети; минимизация антропогенного воздействия рекреационного комплекса на состояние окружающей природной среды, природных ресурсов и состояния здоровья населения Крыма.

А также для полной реализации поставленных планов необходимо:

-  Государственная поддержка и создание условий для эффективного управления рекреационной сферой.

-  Создание благоприятных условий для инвестиций, налогового и таможенного регулирования развития территории.

-  Госбюджетное финансирование экологических программ

-  Приоритетное госбюджетное финансирование для сохранения и развития сети детских санаторно-курортных и оздоровительных учреждений.

-  Учет интересов населения при планировании развития рекреационного комплекса (развитие и благоустройство курортных поселков, создание современной транспортной сети и т.д.).

РАЗДЕЛ 3 Разработка и оценочная стоимость туристического комплекса

Общие положения проведения оценочной стоимости туристичсекого комплекса

Для того, чтобы правильно расчет стоимости туристического комплекса,принято выделять следующие группы оценочных принципов:

1)  полезности;

2)  спроса и предложения;

3)  замещения;

4)  ожидания;

5)  предельной производительности взноса;

6)  наиболее эффективного использования

Принцип полезности основывается на том, что имущество имеет стоимость только при условии полезности его для потенциального собственника или пользователя. Под полезностью следует понимать способность имущества удовлетворять потребности собственника или пользователя в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения отражает соотношение предложения и спроса на подобное имущество;

Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которое состоит в том, что за приобретение имущества не уплачивается сумма больше минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке;

Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, ожидаемых от владения, пользования, распоряжения им;

Принцип взноса (предельной производительности) предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля, что является пропорциональным их взносу в общих доход.

Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.

Дефиниции

Оценка - процесс определения стоимости имущества по установленной процедуре на определенную дату.

Оценщик - субъект предпринимательской деятельности, действующий на основании соглашения с ФГИУ, которое дает полномочия на проведение независимой оценки имущества в случаях определенных законодательством.

Объекты оценки в материальной форме - недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.

Движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть перемещены без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, не являющееся недвижимостью.

Объекты оценки в нематериальной форме - объекты оценки, которые не существуют в материальной форме, но предоставляют возможность получать определенную экономическую выгоду. К объектам в нематериальной форме относятся финансовые интересы (доли (паи, акции), опционы, другие ценные бумаги и их производные, векселя, дебиторская и кредиторская задолженность и т.п.), а также другие имущественные права.

Оценочная процедура - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности предосталвяет возможность провести оценку.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на дату оценки согласно соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

Стоимость воспроизведения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, идентичного объекту оценки.

Стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой;

Ставка капитализации - коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предусматривается неизменным в течение определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или заемный) и норму его возврата;

Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;

Денежный поток - сумма прогнозируемых или фактических денежных поступлений от деятельности (использования) объекта оценки;

Операционные расходы - расходы на эксплуатацию, приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги;

Дисконтирование - определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, прогнозируемой на будущее;

Аренда на основе валовой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендодатель.

Аренда на основе чистой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендатор.

Годовой операционный доход - действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных затрат.

Реверсия - выручка от перепродажи до уплаты налогов.

Стоимость в использовании - стоимость, которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соответствовать его наиболее эффективному использованию.

Остаточная стоимость замещения (воспроизведения) - стоимость замещения (воспроизведения) объекта оценки за вычетом всех видов износа (для недвижимого имущества - с учетом рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком);

Положения (национальные стандарты) экспертной оценки - акты Кабинета Министров Украины, определяющие основные методические принципы проведения экспертной оценки разных видов имущества, требования к лицам, которые проводят такую оценку, а также основные требования к содержанию отчетов об экспертной оценке и порядку их рецензирования;

Лучшее и наиболее эффективное использование - разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки.

Номинальная норма дохода -.норма дохода, измеренная в той денежной единице, в которой этот доход будет получен, без учета возможного изменения покупательской способности данной денежной единицы или ее паритета к другим валютам (т.е. инфляции).

Реальная норма дохода - норма дохода, определенная с условием, что будущие денежные потоки оцениваются в денежной единице, покупательная способность или курс которой зафиксирован на уровне, сложившемся в какой-то момент. Для пересчета денежных потоков в такую единицу их номинальная оценка должна быть разделена на соответствующий индекс инфляции.

Прогноз баланса денежных потоков (кэш-фло) -сопоставление денежных остатков, поступлений и расходов на протяжении прогнозного периода.

Стоимость имущества с точки зрения доходности - сумма текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости имущества, возвращающейся в конце прогнозного периода владения объектом после его условной реализации (стоимость имущества в после-прогнозный период).

Подход с точки зрения затратного подхода

Применение затратного подхода в рамках проводимых оценок может быть обусловлено при оценке недвижимого имущества, рынок купли продажи которого является ограниченным. Оценивается с применением затратного подхода также специализированные объекты недвижимости, в том числе памятники архитектуры и истории.

Определение стоимости недвижимости с применением затратного подхода состоит из определения стоимости улучшений на участке земли (с учетом физического износа улучшений). Данный метод оценки приводит к довольно объективным результатам в случае тщательной работы Оценщика при расчете стоимости воспроизведения (стоимости замещения) и всех видов износа улучшений. Необходимо отметить, что этот подход особенно полезен при расчете стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, а также при отсутствии сложившегося рынка такого рода недвижимости.

Основными методами затратного подхода является метод прямого воспроизводства и метод замещения.

Одним из способов метода прямого воспроизводства являются:

А) Способ количественного анализа.

Метод основан на том факте, что балансовая стоимость здания является стоимостью прямых и непрямых строительных издержек (строительно-монтажных работ), затраченных на возведение здания, в ценах, действующих на момент строительства. Кроме строительных издержек в балансовую стоимость здания могут быть включены издержки на проектно-изыскательские работы, на благоустройство прилегающей территории, издержки по техническим условиям городских коммунальных служб. В тех случаях, когда имеет место плохой контроль за составлением исполнительной документации на выполняемое строительство, а также когда нет достоверных документов (акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, исполнительная смета, акты выполнения строительно-монтажных работ), подтверждающих факт включения в балансовую стоимость только стоимости СМР по возведения оцениваемого здания, балансовая стоимость часто оказывается завышенной. Могут быть и обратные случаи: в процессе эксплуатации здания оно было существенно реконструировано хозяйственным способом с добавлением новых помещений или заменой отдельных конструктивных элементов (например, кровли), а балансовая стоимость не была изменена. То есть данный метод дает корректный результат только при наличии полной информации о строительстве здания и его эксплуатации, получение которой очень затруднено.

Б) Поэлементный способ

Основан на оценке стоимости отдельных конструктивных элементов здания (сооружения), деталей, узлов и агрегатов машин и оборудования и т.д. с учетом всех расходов на их приобретение (изготовление), транспортировку, монтаж, ввод в эксплуатацию и т.д. и суммировании данных оценок.

Метод практически применим по существу только при наличии детальной технической документации по объекту оценки, поскольку в противном случае процесс оценки фактически включает в себя процесс проектно-изыскательских (проектных) работ со всеми вытекающими временными и стоимостными последствиями.

Основным способом метода замещения является:

Способ единичных показателей.

Данный способ основан на сопоставлении строительных издержек на строительство здания-аналога и оцениваемого здания. За стоимость возведения единицы объема или площади оцениваемого здания Оценщиком принималась единичная стоимость из сборников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости ..." (СУПВС) с учетом корректировки на соответствие аналогу конструктивных элементов и обеспеченности инженерными коммуникациями.

Данный подход применим в случае, когда доля конструктивных несовпадающих элементов составляет не более 15-20% от величины единичной стоимости мЗ здания, а также при совпадении габаритов здания по сборникам.

Несоответствие обеспеченности оцениваемого здания и здания-аналога инженерными коммуникациями корректируется путем уменьшения или увеличения единичной стоимости на величину, соответствующую удельному весу данного вида коммуникаций в единичной стоимости всего здания (из сборника УПВС).

Вследствие того, что у собственника объекта отсутствовала техническая документация (сметы на возведение здания), то в рамках затратного подхода использовался способ единичных показателей, оперирующий укрупненными показателями расчета.

Подход с точки зрения дохода.

Подход с точки зрения дохода основывается на одном из фундаментальных принципов оценки - принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с точки зрения ожидания получения будущих доходов, т.е. стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. В рамках данного подхода обычно применяются два метода:

Прямой капитализации дохода, полученного от оцениваемого объекта за расчетный период (обычно календарный год) при расходах, типичных для оцениваемого объекта;

Дисконтирования потока дохода от владения объектом оценки, ожидаемого к получению, за расчетный период (обычно 3-5 лет) при типичных расходах, относимых либо на счет собственника, либо арендатора.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам недвижимости, приносящим стабильный доход и имеющим прогнозируемые суммы расходов и доходов.

Метод дисконтирования наиболее применим к объектам недвижимости, имеющим нестабильные потоки расходов и доходов, варьирующиеся в разные периоды эксплуатации объекта.

В связи с тем, что при определении стоимости Оценщик оперирует уровнем дохода неравномерно распределенном по времени, то в рамках отчета применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Сравнительный подход

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

В основе наиболее применяемого при оценке в рамках данного подхода метода сравнения продаж лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит за предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.

Основные шаги при применении данного метода включают в себя:

1.           сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов

2.           выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов

3.           анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости

4. определение величин корригирующих коэффициентов

5. учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости

объекта.

В рамках сравнительного подхода может использоваться также метод валового рентного мультипликатора.

Методика определения износа объекта оценки

Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. Различают три вида износа: -физический; -функциональный; -внешний (экономический)

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ - утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента), согласно "Правил оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, М., 1990 г. и «Правил определения физического износа жилых домов», утвержденных Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

По результатам визуально - экспериментальных обследований объекта в зависимости от степени повреждения конструкций оценивается техническое состояние по следующим категориям:

Похожие работы

Стратегия развития Автономной Республики Крым

Скачать

41526

2

2

... Украине) а коэффициент смертности с 11.6 чел. возрос до 15.1 чел. (18-е место в Украине). Высока в регионе детская смертность – 9 умерших детей до 1 года на 1000рожденных (11-е место). Население Автономной республики Крым размещено по территории полуострова неравномерно. При средней плотности населения 81,2 чел./км2, плотность в равнинной части Крыма превышает 30 чел./км2, в горах — около 10 чел ...

Природные ресурсы Крыма и проблемы их рационального использования

Скачать

70191

4

4

... производства и природопользования. В данной работе приведены особенности классификации природных ресурсов, дана оценка природному потенциалу Крыма и проблемам, связанным с его использованием, рассмотрены основные аспекты, касающиеся обеспечения рационального использования природных ресурсов Крыма. В итоге исследования природно-ресурсного потенциала АРК можно сделать следующие выводы: Крым - ...

Природно-заповедный фонд Крыма

Скачать

52567

2

0

... .ru/pages/biodiv.html 11. http://www.mandria.ua/c/sights/51.html 12. http://www.buvr.crimea.ua/Menu/geo.html Приложение   Перечень территорий и объектов природно-заповедного фонда Автономной Республики Крым общегосударственного и местного значения (без г. Севастополя) № п.п. Название заповедного объекта Площадь, га Местонахождение Тип Предприятие, учреждение, ...

Мариупольский торговый порт

Скачать

109628

3

13

... являвшегося владельцем значительного пакета акций этих портов. Большое число частных, смешанных экспедиторских, агентских, брокерских, сюрвейерских, консалтинговых, крюинговых компаний обслуживает клиентов в портах Украины. Характеристика Мариупольского торгового порта Экономика всех стран зависит от торговли, а торговля зависит от эффективной работы транспорта. Порт - это "ворота" на пути к ...