Категория - исправное, допускающее дальнейшую нормальную эксплуатацию при проведении текущих и плановых ремонтов (0…20%);

1 категория - исправное, допускающее дальнейшую нормальную эксплуатацию при проведении текущих и плановых ремонтов (0…20%);

2 категория - работоспособное, характеризующее наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и требующие проведения внеплановых ремонтных работ, но не снижающие несущую способность основных конструктивных элементов (21.... 40%);

3 категория - ограниченно-работоспособное состояние, при котором по конструкциям имеются повреждения, требующие немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабление сечений коррозионными повреждениями и т.д.) (41.. .60%);

4 категория - недопустимое состояния, при котором существует угроза нарушения функциональной пригодности здания и требуются срочные противоаварийные мероприятия и ремонтные работы (61-80%);

5 категория - аварийное состояние, при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушение функциональной пригодности здания, что требует срочного усиления конструкций и устранение причин, вызывающих их повреждение (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, нарушение норм по первой и второй группам предельных состояний, значительное ослабление сечений с угрозой разрушения) (81.. 10%).

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= Ʃ Фэi*Li

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэi - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li- удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Методика определения стоимости прав пользования земельным участком

При определении рыночной стоимости объектов оценки необходимо оценить нематериальный актив- право пользования земельным участком. Это связано с тем, что его реализация обеспечивает получение дополнительного рентного дохода, который связан со специфической полезностью конкретного земельного участка - местоположением, уровнем благоустройства и характером использования.

Именно данное обстоятельство и позволяет рассматривать право пользования землей как нематериальный актив, который влияет на совокупную продуктивность или эффективность любого вида деятельности.

Дополнительный доход:

1)  приравнивается к рентному доходу равному выплачиваемой контрактной арендной платы или величине выплачиваемого налога на землю при неразвитом рынке аренды земельных участков

2)  определяется как разница между полученным доходом от владения конкретным земельным участком и выплачиваемой арендной платой (налогом на землю)

В соответствии с п. 12 разъяснений некоторых положений Методики оценки имущества (№10-36-835 от 23 января 2004 года):

1) в случае объективного отсутствия рыночных данных, необходимых для расчета дополнительного дохода арендатора за 1-ый год, искомая величина определяется путем капитализации фактически начисленной арендной платы или годового земельного налога за пользование земельными участками, если арендная плата установлена на уровне земельного налога;

2)период прогнозирования принимается в размере 50 лет ;

3)Ставка капитализации, которая используется для расчета стоимости права пользования земельным участком определяется в соответствии с требованиями «пункта 7 Методики экспертной денежной оценки земельных участков.

Идентификация объекта оценки

Объектом оценки выступает двухэтажное здание бывшего общежития используемое в качестве летнего пансионата. Группа капитальности здания- 1ая. Участок огорожен. Дворик со стороны входа выложен декоративной фигурной плиткой.

Объект эксплуатируется в выбранном функциональном ключе уже не протяжении нескольких лет подряд Постепенно вкладываются средства как в ремонт, так и в оснащение пансионата соответствующими летнему отдыху инвентарем.

Из коммуникаций в наличии электроосвещение, водоснабжение (из скважины). Выход стоков осуществляется в выгребную яму. Теплоснабжение обеспечивается путем прогрева здания электрическими тенами. Газоснабжение отсутствует. Нужды кухни обеспечиваются газовыми баллонами.

На первом этаже кроме непосредственно номеров расположены помещения кухни, а также две небольшие столовые (см. фото в приложении) и душ.

Отделка номеров, расположенных в уровне 1-го уровня - простая. В одном типовом номере может разместиться 2-3 человека.

В уровне 2-го этажа расположен большой холл (см. фото), который используется для просмотра телепрограмм и игры в бильярд.

В уровне 2-го этажа размещено несколько номеров люкс (см. фото).

Внутренний дворик достаточно ухожен. С одной стороны располагается небольшой плодоносящий сад, а с другой декоративный минифонтан. По краям расположены небольшие столики. Имеется мангал для жарки шашлыков. За домом находится летний душ и кухня.

Подвал частично используется под складские помещения. Достаточно много площадей подвального уровня пустует может потенциально использоваться для расширения сервиса пансионата (тир, спорт. зал, сауна).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

В соответствии с определением, данным в Международных стандартах оценки, наиболее эффективное использование определяется как «Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

В рамках проводимой оценки здания бывшего общежития напрашивается только один вариант - использование объекта по прямому назначению - организация курортного отдыха в режиме работы в качестве пансионата (мини гостиницы). Иные варианты использования даже приблизительно не могут рассматриваться, так как не отвечают требованиям элементарной логики.

Принцип разумной оправданности

Во-первых, объект расположен в прибрежной зоне Черноморского региона, в зоне пешеходной доступности до береговой морской линии.

Во-вторых, на протяжении нескольких лет его использование было напрямую связано с организация приема отдыхающих, да и в прошлое время он использовался для размещения приезжих, которые прибывали в данный регион для решения профессиональных и других задач.

Принцип физической возможности.

Объект спроектирован, по коридорному типу с множеством комнат, что позволяет проводить его

использования в выбранном функциональном ключе.

Принцип юридической законности.

Эксплуатация объекта в целях курортного бизнеса является юридически законной и допустимой.

Принцип осуществимости с финансовой точки зрения.

Для продолжения эксплуатации объекта оценки в выбранном ключе необходимо проводить поэтапный ремонт номерного состава. Учитывая, что объект рассчитан для приема отдыхающих со средним достатком, то затраты на ремонт будут сопоставима с предполагаемой коммерческой выгодной от эксплуатации.

Расчет стоимости

Используемые подходы	Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход
Затратный подход: используемые способы	Способ расчета по единичным показателям Поэлементный способ Способ количественного анализа
Доходный подход: используемые способы	Способ прямой капитализации Способ дисконтирования

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Данный подход использовался в рамках настоящей оценки вследствие того, что воспроизводство офисной недвижимости в центральной части города является экономически целесообразным и физически возможным. Основными этапами применения затратного подхода являются:

-   выбор методического приема;

-   оценка стоимости замещения оцениваемого объекта;

-   расчет выявленных видов износа;

-   определение остаточной стоимости замещения объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ;

-   оценка стоимости прав, связанных с земельным участком (оценка фактора местоположения);

-   расчет итогового значения с последующим увеличением полученной величины на стоимость фактора местоположения земельного участка.

СПОСОБ ЕДИНИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ.

Для определения стоимости объекта по стоимости единичного показателя используются соответствующие сборники УПВС Госстроя СССР, утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР.

Стоимость объекта в действующих ценах определяется в соответствии с "Порядком определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины" (Государственный комитет Украины по делам строительства и архитектуры, Киев, 1995 г.).

Стоимость замещения объекта определяется формулой:

Сз = Сб * Об * Ку*Кп

где:

Сз - стоимость замещения объекта;

Сб - базовая стоимость аналога в ценах 1969 г.;

Об - строительный объем оцениваемого объекта;

Ку - коэффициент удорожания (повышение уровня цен с 1969 по 25.08.2007 г).

Данный коэффициент в свою очередь определяется по формуле:

Ку = К69-84 * Ктер * Кр(84-25.08.2007)

Где К69-84 - коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года. Берется в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ» (приложение №1).

К₆₉-84 (Крупноблочное жилое строительство) -1,18

Ктер - территориальный коэффициент к индексам смены сметной стоимости, берется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 года

Ктер - 1,03 для Южного экономического района.

Кр(84-25.08.2007) = 1,74*10,97 ;

Где 10,97- коэффициент удорожания в связи с введением договорных цен и рыночных. Коэффициент пересчета цен 84 года в текущие цены. Берется в соответствии с данными Госкомитета Украины по строительству и архитектуре (публикуется без учета НДС) (Сборник официальных документов и разъяснений Госстроя Украины «Ценообразование в строительстве».

1,74 - индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина).

В связи с тем, что последний данный коэффициент выходил по состоянию на 01 июля 2007 года и был равен 10,97 (без учета НДС), то данный коэффициент необходимо приводить к дате оценки путем использования индексов индекса изменения потребительских цен за июль 2007 года -1,014.

Кп - поправочный коэффициент на: климатический район, местный материал, высоту помещения, отсутствие вида благоустройства (индивидуально для каждого сборника).

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом износа определяется по формуле:

Соз = Сз * Ки

Где: Соз - остаточная стоимость замещения объекта;

Сз - стоимость замещения;

Ки - коэффициент физической годности.

Определение износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценения) под воздействием различных факторов.

Основой определения износа является натурное обследование объекта оценки. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-физический

-функциональный (моральный)

-внешний (экономический)

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека - за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно "Правил оценки физического износа жилых конструкций" КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= S Фэ1*Ы

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэ1 - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li - удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Вышеизложенный метод расчета коэффициента физического износа наиболее логично применять при расчете небольшого количества объектов или в случае, когда оцениваемые сооружения или здания находятся в неудовлетворительном состоянии, вследствие ненадлежащей тех. эксплуатации. При массовой оценке объектов, балансодержатель которых своевременно проводил капитальные и текущие ремонты, расчет коэффициента физического износа возможно проводить по формуле Брендта.

Ф (Озд = (t\TH + 0,5*t\TH.)X100

где Тн - нормативный срок службы здания, лет (копия используемой при расчете таблицы приведена в приложении);

t - срок службы здания к моменту освидетельствования;

Стоимостной износ здания определяется либо по укрупненным сметам работ ремонтов либо по укрупненным показателям "стоимости капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов".

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом физического износа определяется по формуле:

Со = Сз * Ки.

где: Со- остаточная стоимость замещения; Сз - стоимость замещения; Ки - коэффициент физической годности. Чтобы определить коэффициент износа, необходимо определить средневзвешенный физический износ по каждому конструктивному элементу.

Св ф и = Иэ х Увк 100

где: Св ф и - средневзвешанный физический износ Иэ - износ элемента Увк - удельный вес конструкции затем определяем скорректированный процент физического износа:

Сп = S Св ф и Х100 Увк

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечивать полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания (сооружения) в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Причины функционального износа:

-недостатки, требующие добавления элементов;

-недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Устранимый функциональный износ определяется расходами не необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влияние внешней среды: накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, изменение рыночного спроса и предложения на определенные виды недвижимости. В большинстве случаев данный вид износа является неустранимым по причине неизменности местоположения и окружающей рыночной среды.

Расчет стоимости

Техническое состояние объекта оценки удовлетворительное.

Объект может быть использован в коммерческих целях после проведения текущего внутреннего ремонта некоторых элементов отделки и инженерных сетей. Коэфф. физической годности - 0,75.

Выбор единичных показателей производился по таблице 37(п.г) УПВС № 8 (Здание спального корпуса кирпичное объемом 3000 м.З двухэтажное). Группа капитальности выбранного по сборнику УПВС объекта - аналога - 1. Группа капитальности оцениваемого здания - 1.

Стоимость 1 м.З - 24,4 руб.

Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице.

Стоимость 1 куб. м здания аналога, руб.	24,4
Строительный объем объекта оценки, куб. м	6760
Поправочный коэффициент на климатический пояс (для 8-го сборника)	0,96
Поправочный коэффициент на местный материал (материал стен-крупный блок)	0,95
Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов (отопления)	0,96
Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по отрасли (дома отдыха) с учетом территориального коэффициента удорожания при переходе к ценам 1984 г. 1,18*1,03= 1,1948	1,1948
Индекс изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ на 01.07.2006 г. к сметным ценам 1991 г. по данным Госкомитета Украины по строительству и архитектуре без учета НДС	10,97
Индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина).	1,74
Коэффициент инфляции за июль 2007 г.	1,014
Стоимость замещения объекта оценки (наземная часть), грн.	3339578,36
Физический износ, %	30
Стоимостное выражение физического износа, грн. (без учета НДС)	1001873,50
Остаточная стоимость замещеня здания, грн. (без учета НДС)	2337704,85
Остаточная стоимость замещения здания общежития, определенная в рамках способа единичного показателя, составляет (без учета НДС) 2337705 грн. (Два миллиона триста тридцать семь тысяч семьсот пять) гривной

Определение стоимости земельной компоненты

Для корректности сравнения итоговых величин, полученных в рамках доходного и расходного методов, необходимо в рамках расходного подхода провести учет стоимости земельной компоненты в стоимости объекта оценки (в рамках доходного метода данное обстоятельство учитывается ставкой арендной платы).

Для оценки прав пользования земельным участком применяется метод капитализации рентного дохода.

Расчет приведен ниже.

Стоимость права пользования арендуемого земельного участка определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора по формуле:

t Доi Спа = Е ,

i=l i

(1 + Ск)

где Спа - стоимость права аренды земельного участка, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода в гривнах;

До1 - дополнительный доход арендатора за 1-й года (в гривнях);

t - период аренды земельного участка (в годах)

Принимается равным - 50 лет. {Письмо Фонда имущества Украины №10-36-835 от 23 января 2004 года «Разъяснение некоторых положений Методики оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины )

Е - сумма.

В соответствии с данными дела БТИ площадь участка, на котором распложен объект оценки составляет 2575 м.2.

Так как рынок аренды земельных участков не развит, то величина дополнительного дохода Дог могла бы быть определена путем использования и анализа данных по продаже участков, расположенных непосредственно в с.Оленевка. На момент оценки конкурентноспособный уровень цен составляет 2000 у. е. за 1 сотку земли.

Ставка капитализации может быть рассчитана аналитически.

Ск - ставка капитализации постоянного дохода.

При расчете ставки капитализации постоянного дохода были использованы следующие предпосылки:

Ставка капитализации определена методом суммирования:

Определение безрисковой ставки

Чистый процент - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс проценты полностью возвратятся вкладчику.

В рамках отчета будут использоваться данные по доходности банковских депозитов, деноминированных в СКВ. Данные берутся на портале www.bank.gov.ua . В рамках расчета используется показатель 9,5%-3=6,5%.

Определение величины поправок на различные виды рисков {риски взяты на основании положений материала изложенного на стр.203. «Методческие основы денежной оценки земель в Украине» (Ю.Дехтяренко, М.Лихогруд, Ю.Манцевич, Ю.Палеха) Риск на ликвидность:

Недвижимость, в отличие от банковских вкладов, не может быть в короткий срок переведена в деньги без существенных потерь, хотя в границах своей квалификационной группы объект является относительно ликвидным. Поправка отражает фактор риска вложений в земельные участки. Колебания составляют от 1 до 4 пунктов.

Для района расположения объекта оценки Оценщик использует показатель 1%.

• Риск на вложение инвестиций - данная поправка наиболее актуальна в условиях переходного периода в экономике, характеризующегося при ведении бизнеса. В этом случае инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации за усилия, связанные с ведением бизнеса, управлением и контролем общей ситуации на рынке и различных рыночных тенденций. Значение ставки риска находится в пределах 0 - 5 %. Ставку риска Оценщик принимает на уровне 1,5 %.

Расчет ставки капитализации кумулятивным способом приводится в таблице:

Наименование показателя	Величина показателя, %
Безрисковая ставка (ставка валютного депозита)	6,5
Поправка на ликвидность.	1
Риск на вложение инвестиций	1,5
Суммарная поправка на риск	2,5
ИТОГО (ставка капитализации)	9
В качестве исходных данных для расчетов стоимости права пользования земельным участком принята ставка капитализации 9%

Зная стоимость 1 сотки земли и величину ставки капитализации для земли можно рассчитать величину потенциальной аренды данного участка. 25,75*2000*5,05*0,115 = 29908 грн в год.

Учитывая, что величина земельного налога, который выплачивает собственник общежития составляет 9000 грн. в год, то искомая величина J\oi составит 29908-9000=20908 грн.

Для оцениваемого объекта стоимость права пользования будет определена:

50 20908

Спа= Е ----------- = 229187 грн.

i=l i (1+0,115)

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом фактора стоимости местоположения составит: 2337705 + 229187 = 2566892 грн. или с учетом округления до порядка тысяч - 2 567 000 грн.

Остаточная стоимость замещения здания общежития, с учетом фактора местоположения составляет (без учета НДС): 2 567 000 грн.

(Два миллиона пятьсот шестьдесят семь тысяч) гривен

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Расчет стоимости объекта методом аналогов продаж

Методология

В основе метода лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит »а предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.

Основные шаги при применении данного метода включают/?, себя:

1.сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов

2.выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов

3.анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости