Подходы к оценке территории

3.1 Подходы к оценке территории

Подходы к оценке территории:

1. Традиционный подход к оценке территории

В практике градостроительного проектирования задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории. Распространены два подхода к решению этой задачи.

Первый подход состоит в дифференциации территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется пофакторная оценка. Применение этого подхода на практике является пересечением пофакторных ареалов пригодности. Применение этого метода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается. Второй подход состоит в том, что пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов – путем осреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Бальный подход ничем принципиально не отличается от оценки по пригодности и наследует все его недостатки

Еще одной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценки территории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможно использование территории.

В таблице 1.1 представлена развернутая характеристика экспертных подходов к градостроительной оценке территории.

Задача оценки стоимости городских земель, как правило, не входит в число задач, решаемых при разработке генерального плана города. В советской экономике такая задача вообще не ставилась по идеологическим соображениям.

 

Таблица 1.1

Градостроительная оценка территории: экспертные подходы

№ п/п	Наименование подхода к оценке	Характеристика подхода к оценке	Специфические недостатки
1	2	3	4
1	Оценка по степени пригодности	В начале осуществляется дифференциация территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Пригодность территории по совокупности факторов определяется пересечением пофакторных ареалов пригодности	Применение этого подхода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается.
2	Бальная оценка	Пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов - путем осреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов.	Выбор той или иной шкалы (5, 10, 12 баллов) никак не аргументируется. Связь бальной оценки с натуральными значениями характеристик территории не обосновывается. Установление весов факторов для сводной оценки носит произвольный характер. Попытки применения бального подхода к фактору транспортной доступности ведут к непреодолимым трудностям и противоречиям.

Общие недостатки экспертных подходов градостроительной оценки территории отражены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 Общие недостатки экспертных подходов

№ п/п	Недостатки	Развернутая характеристика	Следствия
1	2	3	4
1	Безадресность оценки	Оценка территории производится безотносительно к возможным видам функционального использования (базовым функциям). Это серьезная ошибка, т.к. каждая городская функция предъявляет свои специфические требования к территории.	Ближайшее следствие: неверные результаты оценки территории города, влекущие далее ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия: неверная информация конечных пользователей: оценки для налогообложения, управления развитием города, бизнеса; нерациональная функционально-планировочная структура города.
2	Недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки	Основания, по которым осуществляется пофакторная оценка, никогда явно не предъявляются, поскольку четко не определены. Отсюда прямо следует недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки.	1.Оценка выглядит убедительной только для ее авторов и не выдерживает критики. Методика не может быть передана другому коллективу. 2.Неопределенность, непрозрачность и необъективность подхода к оценке влекут за собой прямые ошибки в результатах оценки и далее - ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия те же, что и выше.

2. Стоимостной подход в градостроительной оценке территории

Стоимостной подход к оценке территории состоит в аккуратном подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительная оценка территории представляет собой матрицу с числом строк, равным числу элементов территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовых функций.

Компоненты стоимостной затратной оценки:

1.    Локализационные компоненты – учет физико-географических, инженерно-геологических, экологических факторов и инженерные особенности территории.

2.    Коммуникационные компоненты – учет существующего ФИТ, системы препятствий, мостов и путепроводов, системы УДС и городского транспорта.

3.    Буферные компоненты – учет ущербов реципиентам со стороны источников загрязнения окружающей среды.

Методические принципы:

1.    Для расчетов все карты и планы представляются в дискретной, гридовой форме, т.е. в отображении на сетку с квадратной ячейкой.

2.    В качестве конечного оцениваемого элемента территории принимается городской квартал, в качестве промежуточного - ячейка гридовой сетки.

3.    Оценка территории является адресной, т.е. выполняется с точки зрения каждой из базовых функций.

4.    Оценка территории и произвольного варианта ФЗ выполняется непосредственно в стоимостной форме.

5.    Адекватность и точность учета всех факторов обеспечиваются расчетами по математическим моделям и компьютерным программам.

6.    Промежуточные и конечные результаты работы представляются в максимально прозрачной, обозримой и наглядной форме.

7.    Обеспечивается высокий уровень автоматизации, трудосбережения и ресурсообеспеченности технологии проведения работ.

3.2 Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок территории города

Согласно постановления Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999 г "О кадастровой оценке земель" в России в 1999-2003 гг. проводится государственная кадастровая оценка земель.

Постановлением правительства начало работ предусмотрено в 1999 г., несмотря на это отсутствует не только законодательно утвержденная методика оценки, но и нет четкого, однозначного определения самого понятия "кадастровая оценка городских земель" ее целей и задач. Эта неопределенность недопустима с научно-методологической точки зрения. Но основной вред при этом наносится практическим исследованиям и работам по кадастровой оценке. Происходит постоянное смешение понятий "кадастровая оценка" "экономическая оценка" "градостроительная оценка", хотя это различные по подходам и задачам виды оценки.

Свой вклад в эту путаницу внесло земельное законодательство.

Статья 8 закона "О плате за землю" определяет "Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок,… Средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории... Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов."

"Правила проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденные постановление правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 не содержат определения кадастровой стоимости земли. Только пункт 5 "Правил" определяет, что "Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости".

Таким образом, в основных законодательных актах, регулирующих вопросы кадастровой оценки земель, нет определения кадастровой стоимости, нет четкого разграничения терминов "кадастровая оценка", "экономическая оценка", "градостроительная ценность".

Только в ведомственном документе есть четкое и ясное определение кадастровой стоимости. Оно содержится в пункте 9.1. "Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков" (письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240).

Этот пункт определяет, что:

Пункт 9.1.1. "Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления".

Пункт 9.1.2. "Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них)".

Здесь содержится весьма точное и полное определение кадастровой стоимости, но эти рекомендации не имеют силы федерального закона, обязательного к всеобщему исполнению.

Основные характеристики кадастровой и градостроительной оценок представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок

№ п/п	Градостроительная оценка территории города	Кадастровая оценка территории города
1	2	3
Цель
1	Градостроительная оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию (5).	Проводится в целях налогообложения и оценивает землю по ее текущим рыночным ценам. Таким образом, цель кадастровой оценки - оценка текущей рыночной стоимости земли как финансового актива.
Различия
1	Оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию.	Оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов.
2	Градостроительная оценка первоначально была предназначена для определения баланса затрат и выгод при осуществлении альтернативного, существующему, варианта землепользования.	Кадастровая оценка призвана оценить реальную рыночную стоимость земли в настоящее время.
3	Для градостроительной оценки определение значений факторов ценности городской территории является основной целью.	При кадастровой оценке земли проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли.
Сходство
1	Оценивается функциональная стоимость городских земель, определенные уникальные функции и возможностью единого методического подхода.

Главное отличие кадастровой стоимости от градостроительной ценности проходит по линии разграничения двух фундаментальных понятий экономической теории - ценности (стоимости) и цены.

Градостроительная оценка осуществляется в двух вариантах. Первый вариант - оценка выгод и потерь (затрат) при освоении новых участков под застройку и перепланировке старых территорий. Второй вариант - оценка существующего использования земли. Для существующего использования земли определение ценности сводится по сути дела к оценке затрат - капитальных вложений в обустройство городской инфраструктуры.

При таком подходе оцениваются предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше ценность земли. В этом случае ценность (стоимость) земли далеко не всегда переходит в рыночную цену, воспринимаемую рынком.

Прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые ему требуются для обеспечения его деятельности. Для землепользователя существенно только то, чтобы все виды инженерного обеспечения исправно работали. С этих позиций стоимость инфраструктуры не увеличивает стоимости земель, то есть землепользователю неважно по чугунным или золотым трубам поступает вода к нему на участок.

Также градостроительная оценка не учитывает фактор престижности отдельных участков городской территории. При градостроительном подходе считается, что элитные коттеджные поселки на окраинах городов имеют низкую ценность, так как расположены на значительном удалении от центра города, не обеспечены школами, больницами и общественным транспортом. Тогда как на самом деле цена земли в таких поселках намного выше цен многих городских районов с развитой инфраструктурой.

Кроме этого ценность участка земли далеко не обязательно адекватна его рыночной стоимости в силу проблемы неполной информированности участников рынка. Например, при градостроительной оценке фактор состояния окружающей среды влияет на величину ценности района города. Чтобы этот фактор ценности трансформировался в рыночную цену земли, необходимо, чтобы он был воспринят "средним" покупателем. Но опыт показывает, что рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальном состоянии окружающей среды.

Для того чтобы этот фактор ценности в полной мере отразился в рыночной цене нужна информационная система, которая бы позволяла быстро и с незначительными издержками получить сведения о загрязнении окружающей среды в интересующем покупателя районе города.

Смешение понятий "кадастровая оценка" и "градостроительная оценка" часто возникает по той причине, что при кадастровой оценке проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что градостроительная оценка территории проводится с целью выявления наиболее эффективного использования территории, под ту или иную функцию, а так же для получения максимальной выгоды от использования территории.

Список литературы

1. Аналитический центр "Live! Creative/Marketing" - "Информационная справка. Жилищные и градостроительные принципы, традиции, концепции и подходы", 2007 г.

2. Анимица Е.Г., Власова Н.Ю. "Градоведение" - Екатеринбург, 2006 г.

3. Архитектурно-художественная композиция. Сборник №2 "Проблемы гармонизации систем расселения" В.Ю. Спиридонов, В.А. Колясников, 2007 год

4. Асаул А.Н., Карасев А.В. "Экономика недвижимости" /Электронное пособие

5. Земельный кодекс РФ, ст.6

6. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М., 1995, с.543

7. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь. - М.,1992, с.268

8. Ромм А.П. "Методические основы оценки городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №3 март 1999 г.

9. Ромм А.П. "Основные принципы городских земель" - Журнал "Аудиторские ведомости" №12,1998 г.

10. Свод законов Российской Империи. Т.10.4.1. Свод законов гражданских. - Петроград, 1914, с.71

11. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним"

12. Федеральный закон N 135-ФЗ 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности"

Приложение 1

 

Первые концепции расселения

Приложение 2

 

Урбанистические концепции: линейного города, параллельного города, регионального города, динамического города

Приложение 3

 

Урбанистические концепции расселения конца XX века

Приложение 4

 

Урбанистические концепции расселения конца XX века

Приложение 5