Навигация
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки
50235
знаков
6
таблиц
0
изображений
1.2.3. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при
индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть
полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%. [7]
1.2.4. Этапы массовой оценки
Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:
· постановка задачи
· предварительное обследование и анализ объекта
· сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
· построение и калибровка модели
· тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.
Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
· идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
· уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
· согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
· согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.
2. Предварительное обследование и анализ объекта:
· Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
· Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
· Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
· Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
· Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта
Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.
Похожие работы
... 170,72% Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% 100% 7,38% 37,95% 4,41% 28,06% 25,21% Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки 90,11 601,13 60,64 451,69 362,84 Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10. Таблица 4.10 Результаты расчета рыночной стоимости ...
... развитого фондового рынка и отсутствие доступной информации о стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса фото услуг. 3.3 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом, который позволяет определить насколько предприятие ...
... или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости. 3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) Оценка выполнена на примере нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27. С целью ...
... - Интервью с собственником; - Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов; - Сравнительный анализ аналогов - Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта; - Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта. 3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки, ...
0 комментариев