Навигация
Общая характеристика оценки недвижимости
50235
знаков
6
таблиц
0
изображений
1.2. Общая характеристика оценки недвижимости
Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта [5]. Величину стоимости объекта необходимо знать для:
· Осуществления купли-продажи объекта;
· Определения налогооблагаемой базы;
· Решения вопросов ипотечного кредитования;
· Аренды;
· Страхования;
· Переоценки основных производственных фондов предприятия;
· Осуществления объективной приватизации;
· Привлечения иностранных инвестиций и др.
Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.
Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в
условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.
В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:
· Уровень и динамика доходов населения;
· Дифференциация населения по уровню доходов;
· Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
· Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
· Уровень развития ипотечного кредитования;
· Цены на рынке недвижимости;
· Степень риска инвестиций в недвижимость;
· Стоимость строительства;
· Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
· Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.
Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.
1.2.1. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости
Различают индивидуальную и массовую оценки недвижимости.
Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
1.2.2. Область применения массовой оценки
Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между
собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Похожие работы
... 170,72% Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% 100% 7,38% 37,95% 4,41% 28,06% 25,21% Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки 90,11 601,13 60,64 451,69 362,84 Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10. Таблица 4.10 Результаты расчета рыночной стоимости ...
... развитого фондового рынка и отсутствие доступной информации о стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса фото услуг. 3.3 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом, который позволяет определить насколько предприятие ...
... или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости. 3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) Оценка выполнена на примере нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27. С целью ...
... - Интервью с собственником; - Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов; - Сравнительный анализ аналогов - Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта; - Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта. 3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки, ...
0 комментариев