Составление технического проекта

2. Составление технического проекта.

Технический проект составляется в соответствии с заданием на межевание и затем утверждается заказчиком. Он ставит свою подпись на титульный лист технического проекта. Подписи юридических лиц заверяются печатью.

3. Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания. Лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления), не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ извещаются о времени и месте проведения межевания.

Извещение передается заинтересованным лицам под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения.

Извещения и расписки составляют в двух экземплярах, один из которых приобщают к землеустроительному делу.

4. Определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками. Далее руководитель практики ознакомил меня с процедурой согласования границ земельного участка, кстати, на которой я и присутствовал.

5. Определение координат межевых знаков.

Плановое положение на местности границ объекта землеустройства характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров межевых знаков, вычисленными в местной системе координат.

6. Определение площади земельного участка.

Площадь вычисляется по координатам поворотных точек границ земельного участка.

7. Составление карты (плана) земельного участка или его границ. Карту составлял один из работников организации. Причем карта была внесена как в компьютер так и была зафиксирована на бумаге.

Карта (план) земельного участка составляется, если это предусмотрено заданием на выполнение работ, в противном случае составляется карта (план) границ.

8. Формирование землеустроительного дела.

Землеустроительное дело, включающее в себя все материалы межевания, утверждается территориальными органами Роснедвижимости9.

Подлинный экземпляр землеустроительного дела после утверждения передается в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Остальные экземпляры, сформированные из копий, исполнитель работ заверяет и передает заказчику.

Кроме того, на основании материалов межевания оформляется описание земельного участка. Оно используется для последующего проведения государственного кадастрового учета размежеванного земельного участка.

По окончании государственного кадастрового учета заинтересованным лицам выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые планы земельного участка.

Далее руководитель ознакомил меня с этапами межевания. Межевание земель включает в себя следующие этапы:

·           изучение правоустанавливающих, правоудостоверяющих и других исходных документов,

·           полевое обследование и оценка состояния опорной межевой сети,

·           полевое обследование границ земельных участков и оценка состояния межевых знаков,

·           составление технического проекта межевания земель,

·           согласование границ земельных участков с собственниками, владельцами и пользователями смежных земельных участков,

·           определение координат пунктов опорной межевой сети и межевых знаков,

·           определение уточненных площадей земельных участков,

·           составление карты (плана) границ земельного участка,

·           сбор материалов и формирование межевого дела.

9.07.08. В этот день руководитель разъяснил мне, какие именно землеустроительные работы проводятся при осуществлении различных гражданско-правовых сделок. Также я в этот день ознакомился с кадастровым планом и составлял проект данного документа.

Межевание объектов землеустройства представляет собой комплекс работ по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т.п.) необходимо провести землеустроительные работы, которые включают в себя обмеры участка, формирование пакета документов (межевого дела) и последующую сдачу его в соответствующие государственные органы.

На кадастровом плане границ объекта землеустройства показываются:

·           кадастровый номер земельного участка или название муниципального образования или другого административно-территориального образования,

·           границы объекта землеустройства и номера межевых знаков,

·           размеры объекта землеустройства в виде площади, дирекционных углов и горизонтальных проложений,

·           описание границ смежных объектов землеустройства,

·           выходы координатной сетки,

·           направление "Юг-Север",

·           численный масштаб.

Кадастровый план также содержит сведения: о границах частей объекта землеустройства, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами, о границах частей объекта землеустройства, занятых объектами недвижимого имущества. Кадастровые номера земельным участкам присваиваются кадастровыми палатами на основании изготовленных землеустроительных дел (постановка на государственный кадастровый учет), по которым впоследствии идентифицируются участки. Такой кадастровый план в дальнейшем не переделывается, он необходим для проведения государственной регистрации. Передача земельного участка по наследству тоже относится к сделкам, только односторонним. Изготовленный вами кадастровый план и оформленное право собственности на земельный участок значительно упростят процедуру вступления в наследство. В противном же случае изготовление такого плана ляжет на плечи наследников. Образование земельного участка сельскохозяйственного назначения включает в себя межевание и постановку на кадастровый учет.

10.07.08. В этот день я присутствовал при приеме клиентов в организации. Составлял проект заявления на проведение землеустроительных работ. Межевание осуществляется по заявлению физического или юридического лица. К заявлению прилагаются:

- копия паспорта;

- правоустанавливающий документ, т.е. документ, подтверждающий наделение Вас земельной долей (постановление местной администрации) или другой документ, дающий основания для возникновения права на земельную долю (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор купли-продажи зем. доли, решение суда и пр.);

- правоудостоверяющий документ, т. е. документ, удостоверяющий Ваше право на земельную долю (Свидетельство на право собственности на землю, Свидетельство о государственной регистрации права и пр.);

- кадастровый план земельного участка долевой собственности, с указанием места выдела земельного участка в счет земельной доли (долей).

По требованию организации, осуществляющей межевание, дополнительно прилагаются:

- выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности с решением об определении местоположения и утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей, для передачи таких участков в аренду;

- справка СМИ(газета) о размещении объявления о выделе земельных долей или экземпляр газеты с объявлением в случае если Общее собрание не утвердило границы части земельного участка долевой собственности, предназначенной для первоочередного выдела земельного участка в счет земельных долей;

- справа регистрационной службы или районной согласительной комиссии об отсутствии поступивших в её адрес возражений от других участников долевой собственности о месте выдела земельной доли.

- другие документы.

Если с первого предъявления приняли заявление и приложенные документы, то необходимо требовать заключения договора на производство проектно-изыскательских работ.

Необходимо обратить внимание на то, чтобы к договору отдельно, кроме других приложений, было приложено соглашение о сроках начала и окончания работ по межеванию земельного участка, выделяемого в счет земельных долей. При отсутствии такого соглашения, согласно Гражданскому законодательству РФ, договор считается не заключенным, даже если производится предварительная оплату работ по межеванию, а работы выполнены в полном объеме.

Сроки и стоимость исполнения работ зависят от объема работ по межеванию (площадь участка, количество обособленных массивов или частей, количество поворотных точек и линий окружной границы, категория сложности, количество смежных землепользователей и пр.)

11.07.08. В этот день руководитель практики ознакомил меня с перечнем услуг, оказываемых ООО « Индивидуальный подход»:

1) устные консультации (в количестве, предусмотренном договором) – по телефону, при личной встрече. (При консультациях, даваемых устно, я присутствовал практически каждый день, включая этот)

2) представительство в государственных органах)

3) присутствие при Ваших переговорах с контрагентами, партнерами – если необходимо уточнение каких-либо юридических аспектов деятельности; письменные работы (в количестве, предусмотренном договором юридического обслуживания), которые включают в себя:

4) составление проектов договоров,

5) составление протоколов разногласий к договорам,

6) письменные консультации по запросам клиента (в удобной для клиента форме: по электронной почте, по факсу, передача документа при личной форме) по различным отраслям права,

7) составление запросов, писем и т.п. документов в органы государственной власти (не включая судебные органы).

8) подготовка и согласование актов выбора земельных участков для строительства,

9) проектов территориального землеустройства,

10) проведение работ по межеванию и согласованию границ,

11) сопровождение заключения договоров аренды земли, государственного кадастрового учета. Также в этот день я составлял проекты протокола разногласий, и присутствовал при заключении договора на оказание услуг по межеванию земель.

При заключении договора необходимо требовать от Исполнителя обязательств извещения о выполнении работы в установленный договором и соглашением срок. В случае затягивания сроков исполнения работы или ненадлежащего её исполнения, все это поможет в суде в т. ч. и при компенсации морального вреда. Если межевание земельного участка прошло без проблем, были получены материалы межевания (дело по межеванию) на руки или взамен их выдают описание земельного участка.

14.07.08. Составлял проект договора на выполнение работ по межеванию земель. Составлял проект протокола разногласий. Составлял проект договора аренды. Также из беседы с руководителем мне стало известно, что землеустройство служит главным механизмом образования новых землепользований любой формы хозяйствования. Без проведения землеустройства, подготовки землеустроительной документации и проекта изъятия и предоставления земельного участка, его рассмотрения, согласования и утверждения, разработки проекта границ земельного участка, проведения межевания земельного участка, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на землю нельзя начинать строительство объекта.

При межевании объектов землеустройства проводятся работы по установлению на местности границ земельных участков, их согласованию с обладателями права на смежные земельные участки, закреплению границ межевыми знаками, определению их координат, изготовлению карты (плана) объекта землеустройства. Таким образом, межевание земельного участка проводится с целью бесспорного определения на местности положения границ земельных участков, определенных на картографических материалах в соответствии с проектом строительства объекта и (или) проектом границ земельного участка.

При формировании и межевании земельного участка линейных объектов, как правило, затрагивается несколько земельных участков, на которые обладают правами разные лица. Поэтому особые требования предъявляются к оформлению землеустроительного дела, которое должно включать графические и текстовые сведения обо всех затрагиваемых земельных участках. План земельного участка изготавливается после проведения землеустроительных работ на местности и включается в состав документов землеустроительного дела.

15.07.08.Ознакомился и изучил процедуру постановки на государственный кадастровый учет. Составлял также проект договора купли-продажи з\у. Процедура постановки представляет собой следующее: Территориальный отдел Роснедвижимости в 30-ти дневный срок осуществляет постановку земельного участка на кадастровый учет и выдает на руки кадастровый план земельного участка.

После этого земельный участок сельскохозяйственного назначения считается образованным (сформированным).

Далее предстоит зарегистрировать право собственности (долевой собственности) на образованный участок сельскохозяйственного назначения.

Регистрация права собственности (долевой собственности, в случае выдела нескольких долей) осуществляется местным отделом Федеральной регистрационной службы РФ (бывшее учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Регистрация права осуществляется в порядке, установленном Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для регистрации предстоит обратиться с заявлением установленной формы.

К заявлению прилагается:

- копия паспорта;

- правоустанавливающий документ, т.е. документ, подтверждающий наделение земельной долей (постановление местной администрации) или другой документ, дающий основания для возникновения права на земельную долю (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор купли-продажи зем. доли, решение суда и пр.);

- правоудостоверяющий документ, т. е. документ, удостоверяющий право на земельную долю (Свидетельство на право собственности на землю, Свидетельство о государственной регистрации права и пр.);

- кадастровый план вновь образованного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Дополнительно по требованию прилагаются:

- выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности с решением об определении местоположения и утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделен земельный участок в счет земельных долей, для передачи его в аренду;

- справка СМИ (газета) о размещении объявления о выделе земельных долей или экземпляр газеты с объявлением, в случае если Общее собрание не утвердило границы части земельного участка долевой собственности, предназначенной для первоочередного выдела земельного участка в счет земельных долей;

- справка регистрационной службы или районной согласительной комиссии об отсутствии поступивших в её адрес возражений от других участников долевой собственности о месте выдела земельных долей.

- другие документы по требованию.

Регистрация права осуществляется в 30-ти дневный срок, в результате которой выдается на руки Свидетельство о государственной регистрации.

В связи с проведением земельной реформы возникли новые земельные отношения, которые характеризуются наличием разных форм собственности, возможностью совершения сделок с землей, необходимостью обеспечения прав на землю для юридических и физических лиц. Наделение земельными участками граждан и юридических лиц, формирование новых землепользований, закрепление земельных участков на местности осуществляются в результате разработки землеустроительного проекта, его рассмотрения, согласования и утверждения исполнительными органами государственной власти либо органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет на основании землеустроительного дела и данных государственного кадастра о ранее учтенных земельных участках изготавливается Описание земельных участков. Описание передается в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра. В результате постановки земельного участка на государственный кадастровый учет изготавливается кадастровый план земельного участка, который является документом, выдаваемым заявителю для государственной регистрации прав на земельные участки.

В процессе подготовительных работ осуществляют сбор и анализируют следующие исходные материалы:- проект землеустройства, материалы инвентаризации земель;- постановление районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка;- договоры купли - продажи и сведения о других сделках с земельным участком;- выписки из книги регистрации земельного участка;- сведения о наличии межевых споров по данному земельному участку;- чертеж границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка;- топографические карты и планы; - фотопланы и фотоснимки, приведенные к заданному масштабу;- схемы и списки координат пунктов ГГС;- схемы и списки координат пунктов ОМС;- списки координат межевых знаков, затрагиваемых проектом землеустройства, а также проектные координаты вновь образуемого или трансформируемого земельного участка;- сведения об особом режиме использования земель.

16.07.08. В этот день мы вместе с руководителем подводили итог проведенной работы, обсуждали проблему ситуаций возникающих на практике при осуществлении соответствующего вида деятельности, а также разобрали основные документы, относящиеся к землеустройству. На практике часто возникают трудности с определением видов сделок, подлежащих государственной регистрации. Напомню, что в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". При решении вопроса о том, какие сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Кодекс в пункте 2 статьи 25 отсылает к федеральному законодательству. Следовательно, регистрации подлежат те сделки, для которых это требование установлено законом, за исключением договоров аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, заключенных на срок менее одного года (пункт 2 статьи 26 Кодекса). Таким образом, государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, если они заключены на срок один год и более, а также дарения, ренты земельного участка и договор ипотеки.

С введением в действие Земельного кодекса должны прекратиться и споры о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков, поскольку признан, в числе прочих, утратившим силу содержавший такую норму Закон "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Таким образом, граждане вправе сами решать удостоверять им сделку с землей у нотариуса либо нет. Хочу только напомнить, что если заключать договор в простой письменной форме, то заявления на регистрацию перехода права на земельный участок должны подавать обе стороны, то есть и продавец, и покупатель.

К видам землеустроительной документации относятся:

генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель;

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

карты (планы) объектов землеустройства;

проекты внутрихозяйственного землеустройства;

проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.

Таким образом, в отчете я попытался показать те процедуры и виды документации, которые связаны с процедурами землеустройства в Российской Федерации.