Особенности заключения договоров аренды

4.1. Особенности заключения договоров аренды

Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился.

Глава 34 Гражданского кодекса РФ посвящена вопросам арендных отношений. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые включают свои отдельные разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: к ним применяются общие положения об аренде, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными Кодексом) не установлено иное (ст. 625).

В практической части данного дипломного исследования, я, изложив общие положения об аренде, перейду к рассмотрению отдельных видов договоров.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства 1991 года, определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики. Сформировавшийся в последнее пятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во времен­ное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арен­датор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле­дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в поль­зование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуще­ством (договора ссуды).

Элементами договора аренды являются стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему прави­лу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммерческие организа­ции, а также государство, национально-государственные, администра­тивно-террито-риальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Предмет договора — любая телесная непотребляемая вещь, по­скольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе исполь­зования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объ­екты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооруже­ния и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отношений может стать любое имущество? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, кото­рые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения (см. § 2 настоящей главы).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к суще­ственным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или догово­ром может быть установлен и иной срок для предупреждения о пре­кращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Кодекс устанавливает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 года во всех программах приватизации содержались нормы, допускавшие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2284, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды сроком не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, — акционерные общества открытого типа, образованные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75 процентов их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, если договор аренды был ими заключен по итогам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Рассмотрим пример арбитражной практики.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2000 по делу №379-30 Арбитражного суда Краснодарского края.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Торговое товарищество "АСА" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации города Краснодара и Фонду имущества города Краснодара о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемых истцом нежилых помещений площадью 1798,8 кв.метра, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 158.

Решением от 24.01.2000 иск удовлетворен. Суд обязал первого ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений с истцом и установил цену выкупаемых площадей — 54 669 072 рубля.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.03.2000 решение изменено: цена приобретенного помещения увеличена до 81 856 008 рублей в связи с неправильным применением расчетного коэффициента.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 05.06.2000 отменил названные судебные акты и отказал в иске, поскольку порядок выкупа муниципального имущества может быть установлен только органами местного самоуправления и правовых оснований для обязания этих органов заключить договор купли-продажи нежилых помещений не имеется.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе постановление апелляционной инстанции, так как покупатель имеет право на выкуп занимаемых помещений в соответствии с законодательством о приватизации.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ТОО "Торговое товарищество "АСА" создано членами трудового коллектива магазина №38 Ассоциации арендных объединений продовольственных магазинов Советского района города Краснодара.

Между Фондом имущества города Краснодара и торговым товариществом заключен договор купли-продажи от 24.02.96, согласно пункту 1 которого выкупается ранее арендованное муниципальное имущество: основные и оборотные средства указанного магазина. В этом пункте имеется ссылка на договор аренды от 01.04.94 и дополнительное соглашение от 16.11.95 о выкупе арендованного имущества.

Истец арендовал занимаемые им помещения у Комитета по управлению имуществом города Краснодара по договору аренды от 01.04.96.

В соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 №2284 (далее - Государственная программа), пунктами 4.5, 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 №1535 (далее — Основные положения государственной программы), и пунктом 11 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 №1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" ТОО "Торговое товарищество "АСА" имеет право на приобретение в собственность занимаемых им нежилых помещений.

Вывод кассационной инстанции о том, что пункт 2.6 Государственной программы и пункт 4.5 Основных положений государственной программы не подлежат применению при приватизации муниципального имущества, поскольку Федеральным законом от 12.08.95 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и другими законодательными актами о местном самоуправлении порядок и условия приватизации муниципального имущества регулируются исключительно самими органами местного самоуправления, является ошибочным.

Согласно статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство, которым регулируется в том числе и приватизация государственного и муниципального имущества, находится в ведении Российской Федерации.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Поэтому упомянутые нормы Государственной программы и Основных положений государственной программы подлежат применению при приватизации объектов муниципальной собственности.

Согласно пункту 4.9 Основных положений государственной программы продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендатора.

Из материалов дела следует, что заявление на приобретение в собственность помещений подано ТОО "Торговое товарищество «АСА» в Комитет по управлению имуществом города Краснодара 28.06.97. Комитет уклонился от рассмотрения данного заявления без уважительных причин.

При этих условиях суд первой инстанции и апелляционная инстанция правомерно удовлетворили требование товарищества об обязании Управления муниципальным имуществом города Краснодара заключить договор купли-продажи нежилых помещений.

Данный иск был предъявлен товариществом в декабре 1999 года. Решением городской Думы Краснодара от 07.12.98 №24 (пункт 2) был утвержден порядок расчета цены объектов нежилого фонда, разработанный на основании пункта 4.9 Основных положений государственной программы.

Суд первой инстанции и апелляционная инстанция при определении выкупной цены нежилых помещений необоснованно не приняли во внимание данный порядок, не дали оценки его соответствию требованиям абзаца 3 пункта 4.9 Основных положений государственной программы. В деле отсутствует расчет стоимости помещений, составленный истцом на основании указанного порядка, а также контррасчет ответчика.

При новом рассмотрении спора суду следует с участием сторон установить цену подлежащих выкупу помещений.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение от 24.01.2000, постановление апелляционной инстанции от 24.03.2000 Арбитражного суда Краснодарского края по делу №379-30 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2000 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.1