Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоёмкости по объекту оценки

2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоёмкости по объекту оценки

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удалённости от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объёмов и классов и качества дорог.

Объёмы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

- зерно, картофель, овощи – 1,0 (1 класс груза – принимается за эквивалент);

- молоко, скот в живом весе – 1,25 (2 класс);

- шерсть – 1,67 (3 класс).

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные расстояния по коэффициентам:

- первая группа (эквивалент) – 1,0;

- вторая группа – 1,5;

- третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учётом объёмов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (9):

Эрi = Гj*Кj*(Р1 + Р2Д2 + Р3Д3), где (9)

Эрi – средневзвешенная эквивалентная удалённость объекта оценки, км;

Гj – объём реализованной продукции в общем объёме товарной продукции субъекта РВ, в долях единицы;

Кj – коэффициент перерасчёта в эквивалентные грузы первого класса;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки вида продукции по 1, 2, 3 группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2 и 3 групп дорог в эквивалентные.

Расчёты ведутся в таблице 12.

Таблица 12

Расчёт эквивалентных расстояний внехозяйственных перевозок и нормативной грузоёмкости

Наименование объекта оценки	Вид продукции	Коэффициент перевода продукции, Кj	Количество перевозимого груза в долях единицы Гi I, Гi II, Гi III	Расстояние  перевозки по дорогам 1 класса  Рi 1, км	Расстояние перевозки по дорогам II класса Рi II, км	Расстояние перевозки по дорогам III класса Рi III, км	Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок Эрi	Нормативная грузоёмкость 1 га с/х угодий Гi=(Бi/Бо) * Го
1	2	3	4	5	6	7	8	9
АОЗТ «Лесное»	Зерно	1	0,30	21	4	1	25,1
	Картофель	1	0,40	18	4	1	0,5
	Сах. свекла	1	0,10	18	4	1	0,5
	Скот	1,25	0,10	23	4	1	4,0
	Молоко	1,25	0,10	21	4	1	6,0
Итого (Эрi)							36,1	0,607

Вывод: Конечным итогом расчёта таблицы является определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок, которое равно 36,1 км, от которого зависит местоположение объекта оценки. Также определялась нормативная грузоёмкость 1 га угодий – 0,607.

 

3). Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородие почв, технологическим свойствам и местоположению, а также определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Выполним первый вариант расчётов – затратным способом.

1.  Продуктивность сельскохозяйственных угодий: объекта оценки - формула (10):

Вi = (Во/Бо)*Бi, где (10)

Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий (1795 руб/га);

Бо и Бi – балл бонитета групп почв = 45 и 39 соответственно.

Вi = 1556 руб/га

2.  Затраты, зависящие от продуктивности – формула (11):

Зni = Зо*Дзу*(Бi/Бо), где (11)

 

Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий = 1124 руб/га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью = 0,33.

Зni = 321,5 руб/га

3. Затраты, обусловленные технологическими свойствами земель – формула (12):

Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Ито), где (12)

Итi и Ито – индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий = 1,01 и 1,04 соответственно;

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами = 0,36;

Зтci = 393 руб/га

4. Затраты на внехозяйственные перевозки – формула (13):

Зтpi = Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро), где (13)

Эрi и Эро – средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки = 36,1 и 32 соответственно.

Дтр – доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств = 0,058.

Зтpi = 64,0 руб/га

5.  Постоянные затраты – формула (14):

Зпос = Зо*Дпос (14)

Зпос = 283,2 руб/га

6.  Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки записывается в таблицу 13 – формула (15):

Зi = Зni + Зтсi + Зтрi + Зпос (15)

Зi = 1061,7 руб/га

Окончательный расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 14.

7.  Цена производства валовой продукции Цвi - формула (16):

Цвi = Зi*Но, где (16)

Но – нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам = 1,07.

Цвi = 1136,0 руб/га

8.  Дифференциальный рентный доход – формула (17):

Дрi = Bi – Цвi (17)

Дрi = 420,0 руб/га

9.  Расчётный рентный доход – формула (18):

ДРр = Дрi + АР, где (18)

АР – абсолютный рентный доход = 12 руб/га

ДРр = 432,3 руб/га

10.      Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий – формула (19):

КС = ДРр*33 (19)

КС = 14256,0 руб/га

11.      Все полученные расчёты заносятся в таблицы 13 и 14. После этого приступают к вычислению 2 варианта расчёта этой величины, с целью исключения грубых ошибок.

Таблица 13

Расчёт общего объёма затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки	Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий Вi	Затраты, зависящие от продуктивности, Зпi	Затраты, обусловленные технологическими свойствами, Зтсi	Затраты на внехозяйственные перевозки, Зтрi	Затраты постоянные Зпос	Всего затрат, Зi
АОЗТ «Лесное»	1556	321,5	393,0	64	283,2	1061,7

Таблица 14

Расчёт рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки	Цена производства валовой продукции, Цвi	Дифференциальный рентный доход 1 га сельскохозяйственных угодий, Дрi	Расчётный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий, ДРр	Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий КС
АОЗТ «Лесное»	1136	420	432	14256,0

12.      Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке (Зi) – формула (20):

Зi = (Зо*(1-Дзу)) + (Зо*Дзу*(Бi/Бо)) (20)

Зi = 1074,6 руб/га

13. Цена производства валовой продукции – формула (21):

Цвi = Зi*Но (21)

Цвi = 1149,8 руб/га

14.      Дифференциальный рентный доход Ддрi – формула (22):

Ддрi = Вi – Цвi (22)

Ддпi = 406,2 руб/га

15.      Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель Дртi – формула (23):

Дртi = Зо*Но*Дзт*(1 – Итi/Ито) (23)

Дртi = 13,0 руб/га

 

16.      Дифференциальный рентный доход за местоположение Дрмi – формула (24):

Дрмi = ((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но (24)

Дрмi = 1,5 руб/га

Дрi = Ддni + Дртi + Дрмi = 420,7 руб/га

17.      Расчётный рентный доход и кадастровая стоимость – формулы (25) и (26):

ДРр = Дрi + АР (25)

КС = ДРр*33 (26)

ДРр = 432,3 руб/га

КС = 14265,7 руб/га

Рассчитанные значения заносятся в таблицы 15 и 16.

Конечным результатом расчётов является сравнение значений кадастровой стоимости по двум вариантам. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту расчётов равна 14256,0, а по второму варианту - 14269,4, следовательно, расхождение результативного показателя кадастровой стоимости допустимо, и равно 9,7 (т.е. не превышает 10 рублей).

Таблица 15

Расчёт рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки	Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке, Зi	Цена производства валовой продукции, Цвi	Дифференциальный доход по плодородию, Ддпi	Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами, Дртi	Дифференциальный рентный доход за местоположение, Дрмi	Всего дифференциальный рентный доход, Дрi
АОЗТ «Лесное»	1074,6	1149,8	406,2	13,0	1,5	420,7

Таблица 16

Определение кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки	Дифференциальный рентный доход, Дрi	Абсолютный рентный доход, АР	Расчётный рентный доход, ДРр	Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий
АОЗТ «Лесное»	420,7	12,0	432,3	14265,7

Заключение

 

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений экономической ситуации в стране.

Сделанные расчёты дают соответствующие знания по оценке земель, целью которой является определение плодородия земель, и которая складывается из бонитировки почв и экономической оценки. Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель данная работа выполнена в субъекте РФ по земельно-оценочному району – АОЗТ «Лесное» - где предусмотрена государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий путём дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.

Расчёты показателей оценки проведены по всему массиву объектов оценки АОЗТ «Лесное» по двум вариантам исчисления показателей с допустимым расхождением результатов.

Государственный земельный кадастр РФ очень важен для целей эффективного управления земельными ресурсами, проведения рациональной аграрной политики и максимально эффективного использования земельного фонда России.

Список использованной литературы

1.    Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации. Текст – М.: Юридическая литература, 1993. – 64.

2.    Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст – М.: ООО Издательство «Юрлитинформ», 2001.-96 с.

3.    Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2009 г. N 28-ФЗ.

4.    Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О землеустройстве».

5.    Российская Федерация. Законы. Федеральный закон №221 2009 г. «О государственном кадастре недвижимости».

6.    А.А. Варламов – Земельный кадастр (оценка земель): Учебник – том 4, М.: КолосС, 2006. – 463 с.

7.    А.А. Варламов, Д.С. Валиев, Г.В. Ломакин - Учебно-практическое пособие – Земельный кадастр и мониторинг земель – Москва 2004г.

8.    А.А. Варламов, С.А. Гальченко, С.Н. Захарова, Н.В. Подколзина, А.М. Яровой. Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. – М.: ГУЗ, 2001.

9.    А.М. Яровой. Земельный кадастр и мониторинг земель. Методические указания - М.: ГУЗ, 2007г.

10.  Варламов А.А., Хисматулов О.Т. – Эффективность системы земельного кадастра.

11.  Чешев А.С., Фесенко И.П. - Земельный кадастр. Учебник для вузов.

12.  Варламов А.А. Метрология, стандартизация и сертификация: Учебное пособие/А.А. Варламов, Н.В. Подколзина. Текст – М.: ГУЗ, 2003. – 115 с.

13.  Гальченко, С.А. Эффективность системы государственного земельного кадастра различных административно-территориальных уровней: Монография – М.: МГИУ, 2003. – 158 с.