Кредитный риск банка

2.6  Кредитный риск банка

На сегодняшний день банкам удалось разобраться с системой рисков ипотечного кредитования. В банковском деле очень важно попытаться оценить риски различных процессов и найти механизмы защиты от них. Основной риск, естественно, против которого и пытаются использовать ипотеку, это кредитный риск, или риск невозврата кредита. Для этого и нужно обеспечение – залог: если заемщик не возвращает деньги по кредиту, то у банка еще есть и материальная подстраховка, т. е. заложенное имущество.

В России банки пытаются работать с кредитным риском и уже нашли свою собственную схему - аренду с правом выкупа. На деле это является продажей жилья в рассрочку, но при этом человек, который берет кредит на приобретение жилья, не становиться собственником квартиры. Он ее арендует. Собственником же является риэлторская структура, которая связана с банком. Заемщик, проживая в квартире на условиях аренды, погашает кредит. И до тех пор, пока он не перечислит полностью деньги по кредиту, он продолжает оставаться ее арендатором. Если заемщик не выплачивает кредит, то с ним расторгается договор аренды, а он сам, к сожалению, теряет (в отличие от классической ипотеки) уже все деньги, которые он вложил в свою жилплощадь.

Эта форма серьезно защищает банки от кредитного риска, но у нее есть масса своих недостатков. Она очень жесткая по отношению к заемщику, который теряет очень многое, если не может погасить кредит. Кроме того, в этом случае заемщик не может воспользоваться льготой по подоходному налогу, которая предоставляется сроком на три года тем россиянам, которые приобретают жилье в собственность. Эта льгота является и могла бы быть в будущем очень большим стимулом для приобретения жилья в кредит.

 

2.7  Задачи развития системы ипотечного жилищного кредитования

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

·     Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

·     Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

·     Создание инфрастуктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

·     Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

·     Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

·     Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

·     Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов , а также их рефинансированию;

·     Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. [5]

2.8  Вывод

 Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

ЗАДАЧА № 7

 

Ласточкина предъявила в суд иск о признании за ней права на жилую площадь в пятикомнатной квартире, где она проживала с ответчиком Жуковым, его одиннадцатилетней дочерью и двадцатилетним сыном. В заявлении Ласточкина указала, что 2,5 года назад ответчик, предложив ей стать его женой, вселил ее в свою квартиру в качестве члена семьи. Она вела домашнее хозяйство и ухаживала за детьми Жукова. Но он под разными предлогами откладывал регистрацию брака, а потом вообще потребовал, чтобы она выехала из его квартиры.

Возражая, Жуков пояснил, что его сын был против брака и не соглашался на то, чтобы Ласточкина проживала в их квартире, поэтому он и вынужден был отказаться от своего намерения жениться, о чем и сообщил истице. Суд иск Ласточкиной удовлетворил.

Правильное ли решение принял суд? Изменилось ли бы решение суда, если бы квартира была приватизирована Жуковым?

 

 

Решение:

 

Суд принял неправильное решение. В соответствии с жилищным законодательством, Жуков является нанимателем по договору найма жилого помещения. Статья 54 Жилищного кодекса РСФСР регулирует право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение. Согласно этой статьи, наниматель (Жуков) «вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, … и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи». Совершеннолетним в данной ситуации был двадцатилетний сын Жукова, который явно возражал против вселения истицы в квартиру. Следовательно, если нет письменного согласия сына – нет права на вселение Ласточкиной у Жукова.

По иному выглядит ситуация, если бы квартира была бы приватизирована Жуковым. В соответствии с Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, граждане, ставшие собственниками жилых помещений, имею право на вселение иных лиц, не требуя на это согласие других проживающих в квартире членов его семьи. В данном случае необходимо только письменное согласие всех остальных собственников приватизируемой квартиры, если таковые имеются. При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех членов семьи. Следовательно, если Жуков получит такое согласие и является единственным собственником данной квартиры, то согласия на вселение в нее Ласточкиной у сына уже не требуется. Решение суда осталось бы без изменения и иск Ласточкиной был бы удовлетворен.

 

 

 

ЗАДАЧА № 10

 

Кузнецов проживает в городе Москве и зарегистрирован в приватизируемой им квартире. Он заключил договор пожизненного содержания с иждивением со своей бабушкой (получателем ренты), которая стала залогодержателем квартиры.

Каким образом Кузнецов должен оплачивать каждую из квартир? Какими нормативными актами регулируются эти отношения?

 

Решение:

В соответствии с Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г., граждане, ставшие собственниками квартиры, принимают на себя обязанности по уплате расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры. Оплата этих расходов производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда. В данном случае Кузнецов должен оплачивать приватизируемую им квартиру на общих основаниях.

Что касается оплаты квартиры, собственником которой он является по договору пожизненного содержания с иждивением, то здесь все зависит от того, как этот вопрос урегулирован в самом договоре.

В соответствии со ст. 602 Гражданского кодекса РФ в обязанности плательщика ренты (Кузнецова) входит обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде. Следовательно, оплачивает Кузнецов данную квартиру из собственных средств либо лично, либо по договору отдает бабушке соответствующую сумму денег, чтобы она оплачивала ее сама.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:

1.    Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.

2.    Жилищный кодекс РСФСР

3.    Гражданский кодекс РФ

4.    Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ

5.    Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. « 122-ФЗ

6.    Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ

7.    Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г.

8.    Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. № 1541-1

9.    Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: Издательство НОРМА, 2000.

10.  Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости». Журнал «Восточный базар», 2000

11.  Будаков Д. Ю. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге, 2001

12.  Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом», 2001

13.  Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы ранка жилья в вопросах и ответах. МИАН (Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости), 2001

[1] Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом» . 2001. С. 12.

[2] Д. Ю. Будаков. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге.

[3] Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости». Журнал «Восточный базар». 2000.

[4] Косарева Н. Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы рынка жилья в вопросах и ответах. МИАН.

[5] Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом». 2001. С. 13