Ипотечные механизмы выкупа недвижимости

5. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости.

Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного (как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом, т. е. аренда. Послед­нее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участ­кам. Как известно, в московской практике земля не продается, а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.

Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для боль­шинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансо­вым причинам), Роскомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп

недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80%). Это помога­ет уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый иму­щественный комплекс.

Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными но­тариальными заверениями и государственной регистрацией) - длитель­ность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особен­но крупных, к ипотечному кредитованию. Это объясняется рядом причин, в частности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности го­сударственных ценных бумаг.

Расчетная часть

1.   Определим стоимость прав аренды земли

По условию задачи стоимость прав аренды земли составляет 0,5 % в квартал.

Объект № 1:  

В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.

За 9 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*3=1,5 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 1,5% от 1500 и равна 23.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1500 и равна 150.

В денежном выражении характеристика - состояние составит 10 % от 1500 и равна 150.

В денежном выражении характеристика - местоположение соста­вит 5% от 1500 и равна 75.

Объект № 2:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования составит 4% от 1600 и равна 64.

За 6 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*2=1 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит

1%от 1600 и равна 16.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1600 и равна 64.

В денежном выражении характеристика - состояние аналогична оцениваемому объекту.

В денежном выражении характеристика - местоположение соста­вит 5 % от 1600 и равна 80.

Объект № 3:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.

За 20 дней стоимость прав аренды земли составит 0,5/3=0,14 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 0,14% от 1000 и равна 1.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 2% от 1000 и равна 20.

В денежном выражении характеристика - состояние составит 20 % от 1000 и равна 200.

В денежном выражении характеристика - местоположение соста­вит 10 % от 1000 и равна 100.

Определим скорректированную стоимость сотки земли оценивае­мого участка:

Определим стоимость участка: 1554*220=341880 руб.