Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскому законодательству

1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскому законодательству

договор аренда здание сооружение

Правовое регулирование - «жизнь» права, динамика системы права. Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно правданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки – существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ[10] (ГК РФ) и является преобладающим в литературе[11].

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды зданий и сооружений влечет недействительность конкретного соглашения.

Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает на то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имуществ. Сложно говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.

По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов[12] предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа авторов предмет договора сводит к вещам, подлежащим передаче другой стороне[13].

Следующая группа ученых исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора[14]. Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренды зданий и сооружений.

В действующем Гражданском кодексе, новая классификация - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение".

Как отмечает Садиков О.Н, данные изменения ограничивают возможности аренды зданий и сооружений. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п[15].

Заметим также, что ГК не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений

Важное значение имеет разграничение здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты не» движимости (строения, постройки), возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Также очень важное значение имеет соотношение понятий здания и сооружений и понятия нежилое помещение в свете применения к последним правил § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений". ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений

По нашему мнению, к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.

Вместе с тем, в нормативных актах разного уровня понятие «нежилые помещения» раскрывается по разному.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"[16] помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК РФ, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин "жилое помещение" как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилой дом в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин "нежилое помещение" можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. и изолированных помещений, и их частей).

В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407[17], сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В упомянутом документе термин "нежилые помещения" употребляется в одном ряду с понятиями "здания", "строения", следовательно, "нежилые помещения" это самостоятельное "узкое" понятие.

Согласно же трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. №217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения"[18], "нежилые помещения" включают в себя "здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные".

Согласно Федеральному закону "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. А в силу ст. 26 того же акта в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Обратимся к ведомственным нормативным актам. Так, Министерство государственного имущества РФ представляет собой орган исполнительной власти России, управляющий государственным имуществом, в частности, государственным недвижимым имуществом. Распоряжением названного органа от 23 марта 1998 г. №252-р утверждено Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование[19]. В этом документе в перечень объектов недвижимого имущества вошли административные здания, сооружения и наряду с ними нежилые помещения. Распоряжением Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р "О передаче в аренду нежилых помещений в городе Владивостоке"[20] под предаваемыми в аренду нежилыми помещениями понимаются в том числе здания. В распоряжении того же министерства от 30 апреля 1998 г. №396-p[21] говорится о строениях, сооружениях и отдельных помещениях. Далее в этом тексте указано, что к помещениям могут относиться отдельно стоящее здание, его надземная встроено-пристроенная часть, чердак (мансарда), полуподвал, подвал.

Итак, в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина "нежилые помещения" не выработано.

Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понятие в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином "помещения", на наш взгляд, такое широкое его понимание в данном случае не оправданно. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилых помещений нередко понимается и аренда нежилых зданий.

Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина "нежилые помещения", и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.

Несмотря на все противоречия, что сложились за эти годы, представляется обоснованным придерживаться точки зрения на соотношение вышеназванных понятий исходя из того, что Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений.

Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ понимать как "аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)". Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина "нежилое помещение", в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями.

В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого §4 главы 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами §1 (Общие положения об аренде) или §4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договор аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить только судебно-арбитражная практика.

Автор предлагает поставить точку в этом споре приведя цитату из Информационного письма ВАС №53[22], в котором говориться, что «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений», к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.