Материалы практики

4. Материалы практики.

В непрерывной гонке от налогов мы, как это ни странно, иногда наносим сами себе огромный материальный ущерб. В частности, при заключении договоров купли-продажи жилья редко кто указывает настоящую цену квартиры. И это не лишено смысла. Полуторапроцентный налог, взимаемый при отчуждении квартиры, с десяти миллионов (сто пятьдесят тысяч) явно меньше, чем с тридцати тысяч долларов (около двух миллионов). Но подобная расчетливость приводит иногда к потерям гораздо большим. И связано это со следующим.

НЕВМЕНЯЕМЫЙ, А ДЕНЬГИ ЛЮБИТ…

Понятие "невменяемость" существует не только в уголовном, но еще и в гражданском праве. Статья 177 Гражданского кодекса РФ гласит, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.

Уже из самой статьи следует, что для признания сделки недействительной совершенно необязательно, чтобы ее участник был психически больным человеком. Причиной невменяемости может послужить, например, временное расстройство психики или иное болезненное состояние.

Кстати, психически больной человек не всегда недееспособен. По этому поводу один московский нотариус рассказал забавный случай из своей практики. Как-то раз приехал он в сумасшедший дом к своей клиентке. Ни у него, ни у ее врача не было никаких оснований сомневаться в дееспособности подопечной, и это совершенно обычный для юристов случай.

Бывает и наоборот, вроде бы здоровый человек, здраво рассуждающий, заключил с вами договор о продаже недвижимости, а потом он подает в суд иск о признании сделки недействительной. Приносит различные справки, подтверждающие его временную недееспособность, и выигрывает процесс. А вам возвращают лишь то, что вы указали в договоре.

ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ "НЕ В СЕБЕ"…

В этой связи стоит серьезно призадуматься. В частности, покупатели квартиры должны постараться как можно лучше узнать личность продавца. В последнее время достаточно типичной стала следующая ситуация. И хотя речь в ней идет о не очень честном покупателе, в подобном положении оказываются и порядочные люди.

Одна дама решила продать свою квартиру. После передачи покупателем аванса в виде пяти тысяч долларов стороны нотариально удостоверили договор, в котором указали сумму, равную балансовой стоимости жилья. Но на словах они договорились, что новый хозяин квартиры в течение двух месяцев выплатит даме еще двадцать тысяч.

Не получив эту сумму, незадачливая "риэлтерша" пошла к знакомому врачу психиатрического диспансера и взяла все необходимые справки и заключения экспертов о том, что в момент продажи квартиры находилась в болезненном состоянии, при котором не могла осознавать смысл своих действий. Суд вынес решение о возвращении всего в первоначальное состояние (двусторонняя реституция). Утешением даме послужили оставшиеся у нее доллары, не указанные в договоре.

ПРОДАВЕЦ ЛЮБИЛ ГОРЯЧИТЕЛЬНОЕ.

Похожая история произошла с одним гражданином, купившим жилье у знакомого своих соседей. Приобретя однокомнатную квартиру за 25 тысяч долларов, довольный новосел узнал, что продавец подал исковое заявление в суд, требуя признать сделку недействительной и вернуть ему квартиру. Он представил все необходимые документы, в том числе заключение врача-нарколога, которые подтвердили, что он находился в состоянии сильнейшей алкогольной зависимости и не мог отдавать себе отчет в своих действиях. В результате добросовестный покупатель потерял свои денежки.

Следует иметь в виду, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не обезопасит вас от подобной напасти. Ведь нотариус определяет дееспособность и психическое состояние гражданина чисто визуально, на глаз. Поступать по-другому, если внешность и поведение человека не вызывают сомнений, он не вправе.

Поскольку таких историй становится все больше и некоторые нотариусы в качестве свидетелей вызываются в суд чуть ли не каждый месяц, советуем как можно дотошнее относиться ко всему, что связано с договором отчуждения жилья. Неплохо бы узнать получше личность продавца, чтобы хоть в какой-то степени застраховать себя от вышеприведенных историй. И самое главное, не надо выгадывать на снижений госпошлины и налога, в договоре, заключаемом с продавцом, фиксируйте все, что вы совершаете. Может быть, при неблагоприятном исходе это хотя бы спасет ваши деньги.

Список литературы

1. Конституция РФ, 1993 г. – 61 с.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, Ч.2.– М.: "Новая волна", 1997 – 512 с.

3. Гражданско-процессуальный кодекс РФ (с изм. и доп.) от 11 июня 1964.

4. Гражданское право. Учебник. Ч.1 / Под ред. Сергеева А.П. – М.: "Проспект", 1997 – 600 с.

5. Гражданский процесс. Учебник. / Под ред. Мусина В.А. – М.: "Проспект", 1998 – 480 с.

6. Судебная психиатрия. Учебник. / Под ред. проф. Шостаковича Б.В. – М.: "Зерцало", 1997 – 385 с.

7. Краснюк В. "Ваш нотариус должен быть …" / Интерфакс - АиФ № 1-2 (79-80), 1-19 января 1997 г.